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印發(fā)《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》的通知
江蘇;泰州;
其他公告
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  發(fā)布單位:火標(biāo)網(wǎng)       發(fā)布日期:2000-11-06 00:00:00
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詳情內(nèi)容
     關(guān)于印發(fā)《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》的通知
   泰建發(fā)(2000)78號
各市(區(qū))建委:
  為加強(qiáng)城市住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理,保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運行,根據(jù)省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)規(guī)定,現(xiàn)將《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》印發(fā)給你們,望遵照執(zhí)行。
  特此通知。
  附:《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》
  二○○○年十一月六日
   泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法
  第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理,保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益和住用安全,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展,根據(jù)《建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《建設(shè)部公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》以及省、市物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī),制定本辦法。
  第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動,應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
  第三條 本辦法所稱維修養(yǎng)護(hù)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)對受托的房屋的外墻面、樓梯間、走廊通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、煤氣線路、消防設(shè)施等房屋本體共用部位、設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備、設(shè)施等共用設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)以及為確保住用安全而實施的管理。
  第四條 泰州市建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門,泰州市物業(yè)管理業(yè)管理處受市建設(shè)行政主管部門的委托,組織實施本辦法。
  第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū),應(yīng)堅持業(yè)主自治管理。
  第六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。
  第七條 住宅區(qū)在建立業(yè)主委員會前的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理,由開發(fā)建設(shè)單位確定的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
  住宅區(qū)在建立業(yè)主委員會后的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理,由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
  第八條 住宅區(qū)建成后,必須按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收,住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加竣工驗收,并就物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗收意見。
  竣工綜合驗收后,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下,按《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法)第四十一條、第四十二條、第四十三條之規(guī)定,向業(yè)主委員會辦理移交。
  房改房出售后,原產(chǎn)權(quán)單位在辦理委托物業(yè)管理交接前,須對托管房進(jìn)行一次性必要的安全檢修,并經(jīng)購房(業(yè)主)和受托的物業(yè)管理企業(yè)驗收認(rèn)可,同時要向受托的物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)圖紙、資料復(fù)印件。
  第九條 自移交之日起,開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。但保修期內(nèi)以及其它應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的建筑質(zhì)量責(zé)任,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
  第十條 住宅區(qū)房屋或公有住房在出售時,開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位,應(yīng)與購房者在房屋銷(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理條款,并向購房者提供住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊,是房屋銷(預(yù))售合同的組成部分。
  第十一條 接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同,或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。
  下列事項由受托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù):
  (一)住宅樓房屋本體共用部位、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理;
  (二)住宅區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理;
  (三)住宅區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、場所的經(jīng)營管理;
  (四)住宅區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、安全文明的管理;
  (五)物業(yè)檔案資料管理;
  (六)其它委托事項。
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi),將物業(yè)管理委托合同報送所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第十二條 物業(yè)管理委托合同期滿,或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其它違約行為的,業(yè)主要員會或原委托方可以決定終止委托合同,但應(yīng)當(dāng)提前30天通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在接到通知30日內(nèi)向業(yè)主委員會移交所托管物業(yè)的全部資料及帳務(wù)。
  第十三條 業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)域內(nèi)共用配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:
  (一)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌,不得鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱和樓板,住宅底層不得擅自改作營業(yè)用房;
  (二)房屋裝飾裝修、搭建按規(guī)定審批手續(xù),繳納一定的裝潢保證金,并按規(guī)定施工和處理裝飾裝修、搭建工程垃圾,不得私搭亂建,住宅裝修不得影響毗連房屋的使用和安全;
  (三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,不得從事危害公共利益或者侵
  害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;
  (四)房屋內(nèi)共用樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公共部位保持清潔暢通,不得占用、亂堆雜物;
  (五)愛護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施,不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等;
  (六)車輛按照規(guī)定有序停放,不得違規(guī)行車、停車、嗚嗽叭;
  (七)垃圾實行袋裝化,按照規(guī)定的地點、方式投放;
  (八)住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫、亂掛、亂擺攤設(shè)點。
  第十四條 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費用,按照下列規(guī)定:
  (一)房屋戶門以內(nèi)的自用部位和設(shè)備,包括:水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺等維修養(yǎng)護(hù),由業(yè)主或使用人自己承擔(dān),也可委托物業(yè)管理企業(yè)代修,費用由業(yè)主或使用人自理。
  (二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道(水表后)、共用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等房屋本體共用部位、設(shè)施、設(shè)備,由物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)維修。費用在“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”中列支,按幢立帳,分戶核算。
  (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、路燈(指燈具)、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備設(shè)施等共用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,由受托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),費用在“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”中列支。
  (四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、電話、路燈及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施、管線等分別由供水、供氣、電信、路燈等專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理,也可有償由受托物業(yè)管理企業(yè)代修、代管。
  (五)住宅共用部位、設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施,凡屬人為損壞的,由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償,費用由行為人承擔(dān)。
  第十五條 物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主、業(yè)主小組或業(yè)主委員會的報修,應(yīng)當(dāng)場登記,及時查勘,分別輕重緩急編制計劃。除養(yǎng)護(hù)(小修)外,對中修(含)以上工程須按規(guī)定的定額分別制單,經(jīng)業(yè)主委員合同意和物業(yè)管理行政主管部門審核后組織施工,并在竣工后辦理驗收手續(xù)。同時按幢、按戶記帳核算,建立修繕檔案。
  第十六條 房屋、設(shè)施一般修繕標(biāo)準(zhǔn):屋面要求平整、不漏雨、排水暢通、隔熱層無破損;墻面整潔;地面平整;上下水管道暢通;化糞池、垃圾道、害并不塞;共用設(shè)備、設(shè)施整潔、安全。物業(yè)管理企業(yè)在組織施工時,必須加強(qiáng)質(zhì)量管理和安全管理,杜絕事故的發(fā)生。
  第十七條 物業(yè)管理企業(yè)須有計劃地定期對受托的房屋共用部位、設(shè)備和住宅區(qū)共用設(shè)施進(jìn)行查勘,一般情況下每年進(jìn)行一次逐幢、逐戶、逐個設(shè)施的普查,并做好普查記錄。對小修養(yǎng)護(hù)項目,做到邊發(fā)現(xiàn),邊維修。
  第十八條 物業(yè)管理企業(yè)對一幢或一個單元的房屋共用部位、設(shè)備、設(shè)施實施修理時,如該幢(單元)所余維修基金不足,應(yīng)由各業(yè)主按比例分?jǐn)?。對拒絕分?jǐn)偟臉I(yè)主可采取以下措施:
  (一)加收滯納金。在一個月內(nèi),加收10%,以后按月計算,每月遞增10—20%;
  (二)由所在單位在其工資項下代扣;
  (三)必要時停水、停電;
  (四)對因大修分?jǐn)偞_有困難的,由本人申請,經(jīng)批準(zhǔn)可在該戶住房公積金中支取;
  (五)訴訟法院按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理暫行辦法》處理。
  第十九條 業(yè)主和使用人違反本辦法第十三條規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會有權(quán)予以制止、批評教育,并要求限期改正;造成損失的,責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失;違反有關(guān)法規(guī)的,由有關(guān)部門依法查處;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
  第二十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,業(yè)主和使用人有權(quán)投訴;業(yè)主委員會有權(quán)制止,并要求其限期改正,直至解聘;物業(yè)管理行政主管部門可對其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失,并可處以罰款,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
  (一)屬于受托范圍的房屋及共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)不及時或維修質(zhì)量不合格的;
  (二)管理制度不健全,管理混亂的;
  (三)擅自擴(kuò)大收費范圍,提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;
  (四)私搭亂建,改變房屋和共用設(shè)施用途的;
  (五)不履行物業(yè)管理委托合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的;
  第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價格行政主管部門的行政處罰,可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定,向作出行政處罰決定機(jī)關(guān)的上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議,或向人民法院起訴。
  業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的,可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴;不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的,可向其上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議或向人民法院起訴。
  第二十二條 本辦法由泰州市物業(yè)管理業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋。
  第二十三條 本辦法自公布之日起施行。
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