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原告韓廣芬與被告山東鳳凰置業(yè)有限公司（以下簡稱“鳳凰置業(yè)”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年10月18日作出（2018）魯1391民初799號民事判決書，被告鳳凰置業(yè)不服該判決，向臨沂市中級人民法院提出上訴，臨沂市中級人民法院于2020年4月10日作出民事裁定書，以認定事實不清，撤銷上述判決書，發(fā)回本院重新審理。本院于2020年5月14日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告韓廣芬及委托訴訟代理人徐伯超，被告鳳凰置業(yè)的委托訴訟代理人王洪霞及金衛(wèi)兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告韓廣芬向本院提出訴訟請求：1、請求法院判決被告對出售給原告的臨沂高新區(qū)盛世沂城3-19號樓101號房屋基礎、主體結(jié)構(gòu)和其他一般質(zhì)量問題、室外排水等質(zhì)量問題承擔維修責任，負擔維修費用5萬元；2、判決被告承擔本案的訴訟費用和律師費用。原一審案件審理過程中，原告將訴訟請求變更為：1、解除原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同；2、被告賠償原告涉案房屋市場價值損失401.05萬元，其中包括房地產(chǎn)市場價值332.34萬元、其他費用損失68.71萬元；3、被告賠償原告已經(jīng)交付的專項維修資金23061元；4、被告負擔兩次司法鑒定費用共計53000元；5、被告負擔設計院曬圖費用360元。以上費用共計4086921元；6、被告負擔本案的訴訟費用。本次庭審過程中，原告變更訴訟請求為：1.判決解除原告與被告2014年4月30日簽訂的合同編號為ＹＳ373673的商品房買賣合同，被告按照退房時市場評估價值3393187.2元向原告返還退房款。2.判決被告賠償原告以下?lián)p失：（1）房屋裝修費用損失488393元及自2015年1月15日至賠償款支付之日止的銀行同期貸款利息損失；（2）搬遷費損失、租房損失、誤工損失76816元；（3）賠償原告支付的專項維修資金23061元；（4）賠償原告支付的曬圖費360元；（5）被告負擔司法鑒定費83000元，其中包括：山東建筑工程司法鑒定中心鑒定費40000元，山東興誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司司法鑒定費13000元；同泰土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司評估費30000元。以上共計671630元。 3.判決被告賠償原告訴訟保全保險費用2695元。以上三項共計4067512.2元。4、被告負擔原審一審、二審，及重審訴訟費、保全費等訴訟費用。事實和理由：原告韓廣芬購買被告鳳凰置業(yè)開發(fā)建設的位于臨沂高新區(qū)房屋，在交付使用后，房屋墻壁、屋頂、主體承重梁、基礎等多處出現(xiàn)開裂、下沉情況，出現(xiàn)室外排水不暢、堵塞等質(zhì)量問題且日益加重。原告多次與被告進行協(xié)商，被告沒有進行客觀有效的處理，基礎下沉導致房屋主體結(jié)構(gòu)開裂問題不斷加重，嚴重影響了原告的居住安全，原告多次向被告交涉質(zhì)量問題要求維修，未妥善維修。經(jīng)了解，涉案工程施工過程沒有使用加蓋圖審合格印章的圖紙，且工程經(jīng)鑒定房屋地基基礎工程不合格，主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格，存在安全隱患。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定，原告有權要求與被告解除商品房買賣合同，要求被告賠償損失，遂訴至法院，請求依法支持原告的訴訟請求。本次庭審補充事實和理由：2014年4月30日，原告與被告簽訂房屋買賣合同，購買被告承建的盛世沂城3-19號樓2單元101號別墅及地下室3-19號樓106號地下室，共計330.72平方米，單價4251.33元，共計總價1406000元。購買交付裝修使用后發(fā)現(xiàn)，房屋墻壁、屋頂、主體承重梁、基礎等多處出現(xiàn)開裂、下沉，室外排水不暢、堵塞等質(zhì)量問題。后經(jīng)委托鑒定，房屋主體質(zhì)量不合格，存在嚴重安全隱患。再有，原告在購買房屋時，別墅前面規(guī)劃小溪水系建設，現(xiàn)在被告將原規(guī)劃變更為道路建設，該變更致使原告別墅居住品質(zhì)嚴重下降，違背了合同約定。被告的嚴重違約行為嚴重侵犯了原告權益，請法院判若所請。 被告鳳凰置業(yè)辯稱，原告所訴與事實不符，被告所交付涉案房產(chǎn)不存在質(zhì)量不合格等問題，被告按期交付，原告也驗收收房并已實際居住使用，原告訴稱房屋墻壁、屋頂出現(xiàn)開裂、室外排水不暢等質(zhì)量問題，屬于正常建筑工程所存在的問題，被告依據(jù)山東建筑工程司法鑒定中心于2019年3月26日出具的司法鑒定意見書第五條給出處理意見讓我單位修復，愿意在原告合理時間內(nèi)維修，被告多次聯(lián)系原告，但對方不予配合，故遲遲未解決。本案涉及房產(chǎn)并沒有鑒定符合法律規(guī)定的質(zhì)量不合格并足以達到退房的條件，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持，但通過山東建筑工程司法鑒定中心的鑒定內(nèi)容及處理意見，該案涉案房屋并不符合其條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。該條法律規(guī)定我方有修復義務，山東建筑工程司法鑒定中心第五條已經(jīng)給出修復意見，我方也愿意積極修復，故原告請求退房不符合法律規(guī)定。綜上，涉案房屋并不存在質(zhì)量不合格等現(xiàn)象，更不具備法律規(guī)定的退房條件，現(xiàn)被告同意解除合同，同意返還房屋的價值在280萬-290萬元之間，同意返還裝修價值30萬元，其他原告主張的損失及其它不合理要求，我方不同意支付。評估價格偏高，主房和儲藏室的價格一致，不符合市場價格，明顯不公正、不客觀、不應被采用。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。 根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下： 2014年4月30日，原告韓廣芬作為買受人與被告鳳凰置業(yè)作為出賣人簽訂編號為ＹＳ373673的《商品房預售合同》，載明韓廣芬購買臨沂高新區(qū)，總價款為1406000元，買受人于2014年4月30日向出賣人支付首付購房款846000元，余款560000元作為銀行按揭貸款。合同約定出賣人應當在2014年9月30日前，將具備“該商品房經(jīng)驗收合格”條件并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，“驗收合格”是指按照《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定，出賣人組織勘察、設計、施工、工程監(jiān)理單位進行的單體建設工程竣工驗收合格。合同約定買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件，出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任，在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由買受人承擔。合同簽訂后，原告于2014年10月8日繳納住宅專項維修資金23061元，其提交的專項維修資金專用票據(jù)加蓋臨沂市房產(chǎn)和住房保障局專項維修資金管理專用章。2014年6月9日，原告韓廣芬以涉案房產(chǎn)作為抵押與中國建設銀行股份有限公司臨沂羅莊支行簽訂借款抵押合同，合同編號：370826201-2012-20140741291，截止2021年5月13日尚有貸款余額447563.21元未結(jié)清。原告于2017年10月繳納房屋購房款900000元及499775元，以上繳費均有發(fā)票及票據(jù)為證。鳳凰置業(yè)作為甲方（賣方）與韓廣芬作為乙方（買方）簽訂《商品房結(jié)算移交協(xié)議書》一份，載明“乙方購買盛世沂城小區(qū)3-19號樓2單元101室商品房，現(xiàn)已竣工并驗收合格，總建筑面積329.44平方米，共計壹佰叁拾玖萬玖仟柒佰柒拾伍元整，雙方已結(jié)清購房款。協(xié)議簽訂后，甲方將房屋交付乙方使用，產(chǎn)權歸乙方所有”，協(xié)議下方加蓋鳳凰置業(yè)公章。鳳凰置業(yè)作為建設（開發(fā)）單位出具《住宅質(zhì)量保證書》一份，對其開發(fā)建設的住宅樓工程，承諾1、工程質(zhì)量保修等級合格；2、正常使用條件下，地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，保修期限為設計文件規(guī)定的工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期限為5年……3、公司承諾保修的項目和內(nèi)容，在接到用戶保修通知后，七天內(nèi)進行保修；在國家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)或保修期內(nèi)，應確保地基基礎和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，因質(zhì)量問題造成人身和財產(chǎn)損害的，公司承擔損害賠償責任；4、因保修不及時，造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方負責賠償。2015年1月15日，原告對涉案房屋進行裝修，工程期限為180天，并于裝修后入住。 原告韓廣芬實際居住房屋后，主張因房屋出現(xiàn)主體承重梁等多處出現(xiàn)開裂、下沉情況，訴至本院要求與鳳凰置業(yè)解除合同、賠償損失等。原審訴訟過程中，原告申請對涉案房屋質(zhì)量問題進行鑒定，經(jīng)原、被告共同選定，本院委托山東建筑工程司法鑒定中心對以下內(nèi)容進行鑒定：1、梁板柱裂縫鑒定；2、基礎鑒定；3、室外露臺防水施工質(zhì)量鑒定；4、內(nèi)墻磚開裂鑒定；5、負一層車庫地面裂縫鑒定；6、室外排水施工質(zhì)量鑒定；7、負一層外墻防水施工質(zhì)量鑒定。2019年4月22日，該鑒定中心出具《司法鑒定意見書》，該報告鑒定意見如下：1、……所檢板和梁縱向受力鋼筋保護層厚度存在超出規(guī)范允許偏差的點，且部分點的最大偏差大于允許偏差的1.5倍，不符合規(guī)范要求；樓板和梁出現(xiàn)的裂縫屬于外觀質(zhì)量嚴重缺陷，安全性評級為ｂｕ級（安全性略低于本標準對ａｕ級的要求，尚不顯著影響承載能力），使用性評級為ｃｓ級（使用性不符合本標準對ａｓ級的要求，顯著影響使用功能）。2、室內(nèi)墻面磚開裂主要的產(chǎn)生原因：混凝土柱和砌塊墻間無抗裂網(wǎng)，混凝土梁和砌塊墻間布置的為網(wǎng)格布，外墻窗洞口兩側(cè)墻和頂墻未有保溫措施；溫度變化的影響。3、一層室外露臺防水做法不符合設計和規(guī)范要求，負一層外墻防水層厚度及做法均不符合設計和規(guī)范要求。4、所檢8-1／Ｄ軸基礎錐形臺階處高度相對于原設計偏小，所檢14-Ａ-Ｂ軸基礎無基礎墊層，基礎下土層潮濕，局部較易挖出，不符合設計要求，存在安全隱患。5、負一層車庫地面裂縫為構(gòu)造層次最上層的15厚水泥砂漿層開裂。6、6軸至7軸間的ＷＬ-3（一層至四層排水立管）與ＷＬ／3（負一層衛(wèi)生間的排水立管）合用一根排出管排至污水井，與設計不符；7軸至8軸間的ＷＬ-4（一層至四層排水立管）與ＷＬ／4（負一層衛(wèi)生間的排水立管）合用一根排出管排至7軸污水井，與設計不符。該鑒定意見書一并對梁、板裂縫等問題提出處理建議。韓廣芬支付鑒定費用40000元。 2019年2月28日，臨沂市建設工程施工圖審查有限公司出具加蓋公章的說明，載明“盛世沂城二期3-19＃樓于2013年10月31日送至我公司進行施工圖審查，審查編號2013-481，審查合格日期2013年11月27日。圖審合格日期距今已超過5年，審查合格后蓋章藍圖不再保存，現(xiàn)在無法提供。同時，未查詢到建設公司藍圖蓋章圖審合格章日期?！表n廣芬至臨沂市建筑設計研究院花費曬圖費用360元。 2019年3月26日，原審訴訟中，韓廣芬申請對涉案房屋市場價值、裝修費用、搬遷費、過渡期房租價格、房屋搬遷、裝修等誤工費損失等申請評估，經(jīng)原、被告共同選定，本院委托山東興誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司對原告申請事項進行評估。2019年7月6日，該評估測繪公司出具《評估報告書》一份，載明涉案房屋在2019年7月5日的總市場價值為401.05萬元，其中評估對象房地產(chǎn)市場價值為332.34萬元，其他費用價值為68.71萬元。韓廣芬支付鑒定費用13000元。 本次庭審過程中，因上述評估報告書超過一年有效期，原、被告申請重新評估，原告申請對：1、盛世沂城3-19-2-101號房屋評估時市場價值；2、房屋裝修時原告投入的費用；3、解除合同后搬遷費損失；4、過渡期租房損失；5、房屋搬遷、裝修誤工損失進行重新評估。經(jīng)雙方共同選定，本院依法委托山東同泰土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司對原告申請事項進行評估，該評估機構(gòu)作出魯同泰房評報字（2020）第Ｆ012號評估報告書，評估結(jié)果為：1、高新區(qū)盛世沂城3-19-2-101號、3-19號樓-106，建筑面積330.72㎡，評估單價10260元／㎡，評估金額3393187.20元（評估對象為毛坯房，評估金額包含購房款1406000元）；2、高新區(qū)盛世沂城3-19-2-101號、3-19號樓-106裝修評估原值為576311元；3、搬遷費、租房損失及誤工費損失為76816元，合計4046314.2元。被告對評估報告提出異議，認為：一、評估房產(chǎn)價格與市場交易價格偏差大，評估價格偏高。二、2014年裝修價格跟現(xiàn)在的價格應由差異，不能一概而論，評估原值576311元與事實不符。三、對于搬遷費、租房損失及誤工費76816元異議人不予認可。2020年12月29日，山東同泰土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司針對被告的異議給予回復，1、因市場上同類別別墅房地產(chǎn)一般按整套出售，不單獨分層出售，所以本次評估沒有把主樓價格與儲藏室（車庫）價格分開評估。2、以2015年1月15日為基準日重新對估價對象裝修價值進行了評估，原告房屋裝修投入的裝修費用為488393元。原告對上述評估報告及異議書回復質(zhì)證稱，對于評估費用為488393元我方無異議，但因為該房存在嚴重安全隱患，原告在該房屋的投資裝修使用功能無法實現(xiàn)，被告應自2015年1月15日起向原告支付該款項的銀行貸款利息，其他項目應按評估公司結(jié)論認定。被告質(zhì)證稱，一、評估公司所作評估依據(jù)不明確，評估房產(chǎn)價格與市場交易價格偏差較大，評估價格偏高。二、裝修價格偏高，估測的實物有差異，評估依據(jù)應按照基礎裝修估測。三、對于搬遷費、租賃費及誤工損失，我公司均不認可該結(jié)果，按照法律規(guī)定，合同一旦解除，雙方返還財物即可。韓廣芬支付鑒定費用30000元。 被告申請對涉案房屋自2015年7月至評估時裝修折舊費用價格評估，經(jīng)雙方共同選定，本院依法委托臨沂市天潤價格鑒定評估有限公司進行評估，2021年1月22日，該評估機構(gòu)出具評估結(jié)果為：價格評估標的在評估基準日的裝修折舊費用價格為179094元。原告對該評估報告書質(zhì)證稱，有異議，因該房屋根據(jù)質(zhì)量鑒定報告第10頁第6行，基礎無墊層，不符合涉及要求，存在安全隱患，達不到抗震標準，遇到暴雨天氣，雨水侵入無墊層的地基，該樓房會隨時產(chǎn)生沉降，無法應對惡劣天氣，達不到居住的安全標準，在該樓房上原告投入的裝修費用，無使用價值，全部都是損失，不存在折舊的問題，且被告應支付裝修損失的自2015年1月15日起向原告支付該款項的銀行貸款利息。被告質(zhì)證稱，無異議。被告支付鑒定費用5000元。 2020年8月4日原告向本院提出訴訟財產(chǎn)保全申請，要求對被告財產(chǎn)進行保全，并提供擔保，本院經(jīng)審查后依法作出裁定并采取保全措施。原告支付訴訟財產(chǎn)保全責任保險費用2695元

一、解除原告韓廣芬與被告山東鳳凰置業(yè)有限公司于2015年7月24日簽訂的編號為ＹＳ373673的《商品房預售合同》； 二、被告山東鳳凰置業(yè)有限公司于判決生效后七日內(nèi)向原告韓廣芬支付各項費用共計3865357.2元；原告在判決生效后十日內(nèi)解除抵押并將位于臨沂高新區(qū)退還被告山東鳳凰置業(yè)有限公司； 三、駁回原告韓廣芬的其他訴訟請求。 如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費39341元，保全費5000元，由原告韓廣芬負擔1618元，由被告山東鳳凰置業(yè)有限公司負擔42723元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省臨沂市中級人民法院，并應預交上訴案件受理費，若在上訴期滿后七日內(nèi)未向本院繳納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理

審判長咸靜 人民陪審員陳國軍 人民陪審員邱俊剛 二〇二一年五月十四日 法官助理夏蒙蒙 書記員趙遠康

2021-09-06