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上訴人何禮因與被上訴人張穎、朱娜、宿遷天園聯(lián)合會計師事務(wù)所（天園會計師事務(wù)所）、原審被告田小花、王輝、原審第三人江蘇民豐農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱民豐銀行）房屋買賣合同糾紛一案，不服江蘇省宿遷市宿城區(qū)人民法院（2020）蘇1302民初9197號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

上訴人何禮的上訴請求為：撤銷一審判決，依法予以改判。事實與理由：一審法院判令何禮存在違約行為并賠償10萬元違約金無事實及法律依據(jù)。何禮不存在違約行為，張穎、朱娜在購買涉案房產(chǎn)時已經(jīng)知曉涉案房產(chǎn)存在按揭貸款的事實，何禮只有在還清全部貸款后才能協(xié)助張穎、朱娜辦理房屋過戶手續(xù)。即使何禮存在違約行為，對于因違約造成的損失，應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)進行考量?，F(xiàn)張穎、朱娜已經(jīng)實際占有涉案房屋，房屋大幅度增值，其并未因何禮未協(xié)助辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生損失。 被上訴人張穎、朱娜發(fā)表答辯意見稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。其主要的答辯意見為：本案判令何禮承擔(dān)違約金是基于雙方合同的約定，具有懲罰性。根據(jù)合同約定，何禮本應(yīng)承擔(dān)40萬元的違約金，張穎、朱娜自行調(diào)低至20萬元，一審法院綜合案件的情況將違約金調(diào)整為10萬元，已經(jīng)充分考慮到何禮的利益。 原審被告天園會計師事務(wù)所陳述意見稱：涉案房產(chǎn)由江蘇永裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永裕公司）出賣給何禮、田小花，天園會計師事務(wù)所系永裕公司的破產(chǎn)管理人。天園會計師事務(wù)所已經(jīng)將相關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的材料交予何禮、田小花，在房產(chǎn)登記機構(gòu)需要辦理的相關(guān)材料也已辦齊。天園會計師事務(wù)所愿意協(xié)助何禮、田小花辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 張穎、朱娜向一審法院提出訴訟請求：1.第三人民豐銀行協(xié)助張穎、朱娜及何禮、田小花辦理位于宿遷市宿城區(qū)房屋撤押手續(xù)；2.天園會計師事務(wù)所將位于宿遷市宿城區(qū)房屋過戶至何禮、田小花名下；3.何禮、田小花將該房屋過戶至張穎、朱娜名下；4.何禮、田小花支付張穎、朱娜違約金200000元；5.王輝對第四項訴訟請求承擔(dān)連帶償還責(zé)任；6.本案的訴訟費、保全費由何禮、田小花承擔(dān)。 一審法院經(jīng)審理認定事實如下： 2013年5月2日，何禮與永裕公司簽訂《商品房買賣合同》，約定何禮購買永裕公司開發(fā)的位于綠洲豪庭7幢三單元1509號房屋，房屋總面積為133.7平方米，總金額為706605元。2017年2月26日，張穎（乙方）與何禮（甲方）簽訂《房屋買賣合同》，內(nèi)容如下：一、甲方同意出售甲方所有的坐落于宿遷綠洲豪庭第7＃幢三單元15層1509號房的房產(chǎn)給乙方。建筑面積133.7平方米，房屋用途為住宅，權(quán)屬為私產(chǎn)，合同編號為：201305020014,未曾裝修。本房產(chǎn)因暫無房地產(chǎn)權(quán)證，其平方面積按套計算，將來《房地產(chǎn)權(quán)證》證載面積中存在誤差，若開發(fā)商不予追究，甲乙互不追究，其成交價不變。若開發(fā)商就實際面積提出補退，房屋實際面積大于購房合同面積，由乙方按本購房合同原價支付，房屋實際面積小于購房合同面積，開發(fā)商退款經(jīng)甲方退于乙方。二、甲乙雙方協(xié)商同意上述房屋轉(zhuǎn)讓價為人民幣82萬元整（大寫：捌拾貳萬元整），按套計算，包括公共維修金、房屋現(xiàn)有設(shè)施等所有費用，甲方不得再以任何形式追加。三、甲方須提供該房購房合同、購房發(fā)票、契稅發(fā)票原件等相關(guān)所有證明文件，出示本人身份證并提供復(fù)印件各壹份。四、甲方承諾保證：甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓前無抵押、按揭債務(wù)等其他拖欠費用及法律上的障礙，該房屋所有權(quán)為合法取得，即權(quán)力（利）無瑕疵。甲方保證其丈夫、兒女和其他享有繼承權(quán)的人對該房屋不主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利。甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，否則一切后果由甲方自行承擔(dān)。五、由甲乙雙方協(xié)商同意于2017年2月26日由乙方向甲方支付首付款40萬元整（大寫:肆拾萬元整），待房屋過戶后由乙方用公積金貸款支付剩余房款42萬元整（大寫：肆拾貳萬元整），銀行轉(zhuǎn)賬憑證或該房款收條即為交易憑據(jù)，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)待交付首付款時起歸乙方行使，其建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙方使用，甲方與此房屋再無任何關(guān)系，甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關(guān)的財產(chǎn)繼承權(quán)。如由于國家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，貶值、拆遷等），造成的各損失或受益均與甲方無關(guān)，由乙方享受或承擔(dān)。甲方應(yīng)于當日將該房屋房產(chǎn)實物全部鑰匙及所有購房資料原件、合同文書等權(quán)力憑證及房屋相關(guān)的資料和物品等正式交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付。六、待房屋容許過戶后的第一時間或乙方要求過戶的第一時間，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方，過戶所需購房稅費各自承擔(dān)各方責(zé)任，乙方應(yīng)在申請公積金貨款之日起三個月內(nèi)完成貸款審批。七、協(xié)議生效后，甲乙雙方均不得反悔，甲方不許再行轉(zhuǎn)讓，不得以任何形式或借口將房地產(chǎn)權(quán)證寫成第三人或私自轉(zhuǎn)讓第三方。八、未盡事宜，甲乙雙方友好協(xié)商解決。九、違約責(zé)任。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字即成立并生效，任一方違約，需向守約方支付違約金，違約金為本合同的四十萬元首付款。十、本合同按照《中華人民共和國合同法》規(guī)定的內(nèi)容履行，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。十一、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決,協(xié)議不成，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院或仲裁機構(gòu)提起法律追究。十二、本“房屋買賣協(xié)議書”共三頁，永久有效。十三、擔(dān)保人對甲方的責(zé)任負有連帶責(zé)任。該協(xié)議由張穎、何禮以及擔(dān)保人王輝簽字。張穎于當日支付購房款400000元，并由何禮、田小花出具收條。2017年6月30日，張穎、朱娜與何禮、田小花又簽訂《房屋買賣合同》，內(nèi)容于2017年2月26日合同內(nèi)容一致，該份合同由張穎、朱娜，何禮、田小花，擔(dān)保人王輝簽字，并經(jīng)宿遷公證處公證。2017年10月3日，何禮向張穎出具收條一份，注明收到購房款180000元。2018年3月13日，何禮向張穎出具收條一份，注明收到購房款200000元。經(jīng)張穎、朱娜催促，何禮、田小花仍未辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 一審法院另查明，2015年11月11日，江蘇省宿遷市中級人民法院受理永裕公司破產(chǎn)清算申請。后指定天園會計師事務(wù)所為破產(chǎn)管理人。2020年10月28日，宿遷市中級人民法院作出（2015）宿中商破自第00013號之五民事裁定書，裁定終結(jié)永裕公司破產(chǎn)程序。2020年11月2日，永裕公司注銷登記。 一審法院再查明，涉案房屋登記權(quán)利人為永裕公司管理人，不動產(chǎn)證號為蘇（2020）宿遷市不動產(chǎn)權(quán)第0002278號。抵押權(quán)人為民豐銀行。 根據(jù)張穎、朱娜申請，一審法院于2020年11月5日作出（2020）蘇1302財保328號民事裁定書，查封在何禮、田小花名下的位于宿遷市宿城區(qū)房屋，查封期限三年。 一審法院認為，張穎、朱娜與何禮、田小花自愿簽訂《商品房買賣合同》，該合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。本案中，涉案房屋已經(jīng)具備辦證條件?，F(xiàn)張穎、朱娜同意代償涉案房屋的抵押權(quán)人民豐銀行的貸款本息，故第三人民豐銀行應(yīng)當在收到張穎、朱娜支付的代償貸款本息后協(xié)助張穎、朱娜辦理涉案房屋的抵押注銷登記手續(xù)。因永裕公司已經(jīng)注銷登記，涉案房屋登記在永裕公司破產(chǎn)管理人名下，破產(chǎn)管理人天園會計事務(wù)所應(yīng)協(xié)助何禮將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至何禮名下。而后何禮、田小花協(xié)助張穎、朱娜將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至張穎、朱娜名下。何禮、田小花未及時協(xié)助張穎、朱娜辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，根據(jù)雙方合同約定，應(yīng)向張穎、朱娜支付違約金，一審法院根據(jù)何禮、田小花的違約程度、合同履行情況、損益相抵、違約金兼具懲罰性等因素，酌定何禮、田小花應(yīng)支付張穎、朱娜違約金10萬元。王輝作為連帶擔(dān)保人，應(yīng)對上述債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，并有權(quán)在實際償還后向何禮、田小花追償。 綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十條、第一百三十五條，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十九條、第二十一條、第三十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定，一審法院判決：一、何禮、田小花于判決生效之日起三日內(nèi)至民豐銀行辦理抵押貸款提前清償手續(xù)，全部款項（包括但不限于尚欠抵押貸款、違約金等）由張穎、朱娜負擔(dān)。清償完畢后，何禮、田小花應(yīng)立即到房管部門辦理抵押權(quán)撤銷手續(xù)，民豐銀行應(yīng)協(xié)助辦理上述貸款清償及抵押權(quán)撤銷手續(xù)；二、上述第一項確定的義務(wù)履行完畢后三日內(nèi)，天園會計師事務(wù)所協(xié)助何禮將位于宿遷市宿城區(qū)房屋不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至何禮名下；三、上述第二項確定的義務(wù)履行完畢后三日內(nèi)，何禮、田小花協(xié)助張穎、朱娜將位于宿遷市宿城區(qū)房屋不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至張穎、朱娜名下；四、何禮、田小花于判決生效后五日內(nèi)支付張穎、朱娜違約金100000元。五、王輝對于判決第四項內(nèi)容承擔(dān)連帶責(zé)任，并有權(quán)在實際償還后向何禮、田小花追償。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6990元（已減半收?。?，保全費5000元，合計11990元，由何禮、田小花、王輝負擔(dān)。 雙方當事人在二審中均未提交新的證據(jù)。 鑒于雙方當事人對一審查明的事實無異議，本院依法對一審查明的事實予以確認。 二審另查明，張穎、朱娜向一審法院提存款項20萬元，用于為何禮、田小花墊付其尚欠民豐銀行的貸款本息。張穎、朱娜合計向何禮已經(jīng)支付房款78萬元，就剩余房款4萬元，雙方均表示將另行結(jié)算。天園會計師事務(wù)所同意協(xié)助何禮辦理涉案房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。 本案二審中的爭議焦點是：何禮應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任，如應(yīng)承擔(dān)，違約金數(shù)額如何確定

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費13980元，由上訴人何禮負擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長吳振環(huán) 審判員王雷 審判員王冬冬 二〇二一年五月二十一日 書記員周小鳳

2021-08-31