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原告謝小均與被告長沙保利商業(yè)投資管理有限公司南充分公司（以下簡稱保利南充公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年7月27日立案后，又于2020年7月31日依原告申請追加了四川宇航金融中心開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱宇航開發(fā)公司）作為第三人，并依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告謝小均及其委托訴訟代理人青本江、保利南充公司委托訴訟代理人周馳和章勁風(fēng)、第三人宇航公司委托訴訟代理人李繼輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告謝小均向本院提出訴訟請求：一、請求確認(rèn)雙方于2019年9月30日簽訂的《南充保利ＭＡＬＬ商鋪租賃合同》巳于2020年3月13日解除；二、判令被告退還原告保證金及押金合計48081元；三、判令被告賠償裝修損失約5萬元；四、判令被告立即退還非法扣押的南充保利ＭＡＬＬ購物中心內(nèi)3Ｆ層3009號商鋪內(nèi)所有財產(chǎn)（詳見清單）；五、訴訟費由被告承擔(dān)。事實及理由：原告謝小均與被告保利南充公司于2019年9月30日簽訂了《南充保利ＭＡＬＬ商鋪租賃合同》，約定由原告承租被告管理的南充保利ＭＡＬＬ購物中心內(nèi)3Ｆ層3009號商鋪用于經(jīng)營。同時約定由原告支付租金及管理費，被告提供租賃商鋪及相適應(yīng)的商業(yè)運營管理服務(wù)及商業(yè)附屬設(shè)施。原告為此，按照要求向被告支付了保證金及押金合計48081元。合同簽訂后，被告提供的物業(yè)附屬設(shè)施地下車庫未能如期交驗使用，車位不足、管理混亂、嚴(yán)重滲水等問題，嚴(yán)重影響顧客購物體驗。其商業(yè)氛圍打造、整體推廣、業(yè)態(tài)規(guī)劃、運維管理等等極其不專業(yè)，以至于南充保利ＭＡＬＬ購物中心門可羅雀。導(dǎo)致包括原告在內(nèi)的所有商家依賴被告統(tǒng)一運營管理能力而入駐保利ＭＡＬＬ的根本目的不能實現(xiàn)、血本無歸。鑒于此，原告于2020年3月13日即向被告遞交了《撤場申請》通知解除合同并撤場，被告隨即扣押了原告所有的店內(nèi)財產(chǎn)。但被告以走流程為由拖延至今，不僅拒絕退還保證金及押金，而且要求原告按照合同標(biāo)準(zhǔn)支付至今全部租金及管理費，其行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，向本院提起訴訟。庭審中，原告請求將其第二項訴訟請求中的48081元變更為41258元，其計算方式為謝小均從2019年12月12日開業(yè)至2020年1月23日歇業(yè)，實際開業(yè)41天；2020年3月13日提出撤場申請以解除合同，2020年3月14日恢復(fù)堂食；2020年1月23日至2020年3月13日為不可抗力期間，不應(yīng)計費；2020年3月13日為合同終止，停止計費。租賃面積為243.55平方米，租金為110元每平米每月，每月租金26790.5元，折算為26790.5／30＝893元每日，實際開業(yè)41天，應(yīng)付36613元。謝小均已經(jīng)支付77871元，應(yīng)退還41258元。庭審中，原告還明確了原被告于2019年9月30日簽訂的《南充保利ＭＡＬＬ物業(yè)管理合同》、《南充保利ＭＡＬＬ收銀系統(tǒng)使用協(xié)議》應(yīng)當(dāng)與《南充保利ＭＡＬＬ商鋪租賃合同》同時一并解除。 被告保利南充公司辯稱：一、本案應(yīng)當(dāng)予以中止審理，貴院受理我公司與謝小均的房屋租賃（2020）川1303民初2125號案件，我公司作為原告，謝小均作為被告，在該案中，關(guān)于租賃合同的解除時間、保證金的歸屬、案涉商鋪中設(shè)施設(shè)備的歸屬等訴請與本案基本一致，前訴案件開庭時間為2020年8月4日，該案正在審理過程中，根據(jù)民訴法150條第五款規(guī)定，本案必須以另案的審理結(jié)果為依據(jù)，而前述案件并未審結(jié)，貴院應(yīng)當(dāng)中止審理本案，待另案審結(jié)后本案繼續(xù)審理。二、被告認(rèn)為原告所提及的第二項訴訟請求沒有事實依據(jù)，沒有明確酌定計算的依據(jù)。三、本案案涉租賃合同的解除時間，應(yīng)當(dāng)以我方發(fā)送告知函的時間即2020年5月22日為準(zhǔn)。四、原告從2019年12月4日起存在違約行為，其行為一直持續(xù)到不可抗力，根據(jù)《最高法審理房屋租賃合同司法解釋》11條規(guī)定，原告無權(quán)要求被告賠償裝修損失，同時，根據(jù)《最高法審理疫情指導(dǎo)意見（一）》第二條、《合同法》117條、原告在違約遲延履行后發(fā)生不可抗力，不能免除其責(zé)任，無權(quán)要求退還保證金押金賠償裝修損失以及退還案涉商鋪內(nèi)的財產(chǎn)。本案各項保證金的退還，合同均有約定，應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行。涉及商鋪裝飾裝修的殘值部分，不能由原告單方酌定，應(yīng)當(dāng)由第三方鑒定。即使原告享有法定解除權(quán)也應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明被告在簽訂、履行本案相關(guān)合同時存在重大過錯，基于過錯才能要求我方賠償損失。五、原告不享有法定解除權(quán)。1.原被告雙方簽訂了裝飾裝修管理協(xié)議、租賃合同、物業(yè)管理合同、ＰＯＳ機(jī)使用協(xié)議等相關(guān)合同，其內(nèi)容均明確約定了解除合同的情形，在原告認(rèn)可前述合同效力的情形下，雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定行使自己的權(quán)利，因此，原告不能直接跳過本案證據(jù)適用法定解除。2.按照前述合同約定，原告并沒有及時、足額繳納租賃合同的租金、保證金、物業(yè)管理保證金、ＰＯＳ機(jī)保證金及使用費等相關(guān)費用，從合同簽訂后，到被告向其發(fā)送多份催款函及警告函均能表明原告在履行本案的合同時存在重大違約。根據(jù)《九民會議紀(jì)要》第48條規(guī)定，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。3.根據(jù)《最高法審理涉及疫情案件指導(dǎo)意見（一）》第二條、第三條第一項、第二項、《指導(dǎo)意見二》第一條第六項，原告在經(jīng)營過程中受到疫情影響，到底是直接導(dǎo)致本案合同不能履行還是導(dǎo)致經(jīng)營發(fā)生困難，原告應(yīng)舉證證明。經(jīng)營發(fā)生困難與直接導(dǎo)致不能履行本案合同，最終處理結(jié)果方式不同。所以，原告不能直接適用法定解除權(quán)。綜上，請求駁回原告訴訟請求。 第三人宇航開發(fā)公司辯稱：一、本案是作為反訴存在，本案應(yīng)當(dāng)中止或者合并審理，可能與本訴在事實和裁判上造成沖突不應(yīng)另案受理。二、第三人為民營企業(yè)股權(quán)占49%的國有控股企業(yè)，本案租賃房屋是否屬于發(fā)改投資規(guī)［2020］734號房屋，尚需進(jìn)一步明確，第三人將依據(jù)法律法規(guī)及相關(guān)政策執(zhí)行疫情期間的租金減免，幫助租戶共度難關(guān)。被告未向第三人繳納租金，目前無法確定真正實際減免的租金。根據(jù)合同相對性，第三人與原告沒有租賃合同關(guān)系，其無權(quán)決定對原告的租金減免，也不應(yīng)對原告承擔(dān)責(zé)任。南充保利ＭＡＬＬ已經(jīng)順利開業(yè)，具備正常營業(yè)條件，不影響合同目的的實現(xiàn)，至今處于正常營業(yè)狀態(tài)，原告經(jīng)營困難與租賃物業(yè)設(shè)施無關(guān)。三、原告不享有法定解除權(quán)。1.原告只是因為受疫情影響造成履行困難，并非不能履行，在商場內(nèi)其他很多餐飲商鋪仍在繼續(xù)經(jīng)營。原告經(jīng)營困難的根本原因是新冠疫情影響以及市場固有的經(jīng)營的風(fēng)險所致，不應(yīng)歸責(zé)他方。此次疫情事件影響范圍廣、時間長，尤其對餐飲業(yè)影響重大，餐飲業(yè)成為重點防控領(lǐng)域，其正常經(jīng)營受到政府疫情防控措施的影響。市場固有經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營者自行承擔(dān)，出租方不應(yīng)為原告的市場經(jīng)營風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任。2.原告因疫情導(dǎo)致經(jīng)營困難，也應(yīng)當(dāng)依照法定或約定情形與被告協(xié)商處理，依法行使權(quán)力，履行義務(wù),不構(gòu)成不可抗力，不適用不可抗力法定解除權(quán)，合同解除需基于法定或約定的理由，本案被告撤場申請中以受疫情影響為由提出撤場，《最高法疫情意見一》明確此種情形下原告不享有法定解除權(quán)。3.疫情影響是構(gòu)成原告經(jīng)營困難的根本原因，不只是一定程度的影響，即使部分附屬設(shè)施存在瑕疵，也不影響原告的正常經(jīng)營，原告在撤場申請中明確其撤場原因是受疫情影響，舉證中也明確收到了疫情影響，在訴狀中原告明確商場門可羅雀，不存在車位不夠的情形。原告不享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，其他請求不應(yīng)得到支持。 審理查明：位于南充市高坪區(qū)××路××段××號××購物中心（以下簡稱南充保利ＭＡＬＬ），其產(chǎn)權(quán)人為第三人宇航開發(fā)公司。2019年，該公司引進(jìn)被告保利南充公司作為南充保利ＭＡＬＬ的統(tǒng)一經(jīng)營者，保利南充公司的營業(yè)范圍包括物業(yè)管理、餐飲管理、房屋租賃、場地租賃等。2019年9月30日，原、被告簽訂了《南充保利ＭＡＬＬ商鋪租賃合同》。該合同約定：甲方保利南充公司，乙方謝小均；甲方將位于南充保利ＭＡＬＬ內(nèi)3Ｆ層3009號商鋪出租給乙方使用；該商鋪建筑面積為243.55平方米，套內(nèi)建筑面積為243.55平方米；乙方租用該商鋪僅限于經(jīng)營餐飲業(yè)種；乙方租賃該商鋪的期限為2019年12月13日至2024年12月12日，經(jīng)營期租金起算日為2019年12月13日；乙方簽署《商鋪租賃合同》須即時向甲方繳納租賃保證金32562.64元、物業(yè)管理保證金26790.5元；租金及物業(yè)管理費按自然季度結(jié)算一次，乙方須在每個自然季度的10日前（節(jié)假日不順延）交納當(dāng)期款項給甲方，即如按自然季度結(jié)算，則乙方須在每年1月、4月、7月、10月的10日前交納當(dāng)個季度租金及物業(yè)管理費；乙方須在2019年12月13日前五日內(nèi)（節(jié)假日不順延）支付首期租金及物業(yè)管理費96791.48元給甲方，首期租金及物業(yè)管理費為租金起算日起至第一個結(jié)算周期最后一日的租金及物業(yè)管理費；本合同期滿，或因法定、約定的事由提前終止合同，乙方依約定退出租賃商鋪，并經(jīng)雙方驗收合格，同時乙方已向甲方繳清全部款項，無其他違約行為，并已注銷該商鋪工商營業(yè)執(zhí)照，甲方在乙方搬出商鋪之日起六十天后九十天內(nèi)，憑乙方提交的原甲方開具的保證金收據(jù)原件，不計利息退還其各項保證金；在租期內(nèi)由于火災(zāi)、水災(zāi)、風(fēng)暴或任何其他不可抗力事件引致乙方無法使用指定場地，自發(fā)生該事件當(dāng)日起，乙方須全力恢復(fù)，使該場地在最短的時間內(nèi)恢復(fù)營業(yè)，在此前提下，乙方無須繳付本協(xié)議規(guī)定的租金、管理費等費用。該合同第十條第10-4款約定“乙方拖欠甲方租金或其他款項，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。每逾期一天按拖欠金額千分之三計付違約金；拖欠時間超過十四天，甲方有權(quán)采取停止向乙方提供有關(guān)服務(wù)等強(qiáng)制措施；拖欠達(dá)二十天（含二十天），甲方有權(quán)單方面解除本合同，除乙方所交各項保證金不予退還外，乙方還須付清所拖欠的款項及違約金、甲方追討損失賠償所產(chǎn)生的所有費用（包括但不限于律師費、訴訟費、財產(chǎn)保全費、執(zhí)行費等），并無條件按甲方通知把租賃商鋪連同原附屬物交回甲方?！绷硗?，該合同附件三《租金及物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表（不含裝修期）》中載明：2019年12月13日至2020年12月12日期間，租金單價55.00元／月／㎡,月租金13395.25元／月，物業(yè)管理單價55.00元／月／㎡，物業(yè)管理費13395.25元／月，月度費用（租金＋物業(yè)管理費）26790.50元／月。 2019年9月30日，原、被告還簽訂了《南充保利ＭＡＬＬ物業(yè)管理合同》。該合同約定：甲方保利南充公司，乙方謝小均；物業(yè)管理方對位于南充保利ＭＡＬＬ-3Ｆ層-3009的愛花廚統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理；本合同的履行期限為2019年12月13日至2024年12月12日；為保證甲方正常開展物業(yè)管理事務(wù)，乙方在簽署本合同當(dāng)日，應(yīng)向甲方即時交付相當(dāng)于合同末年的兩個月物業(yè)管理費總額的物業(yè)管理保證金，共計人民幣26790.50元；本合同期滿，或因法定、約定的事由提前終止合同，乙方依約定退出租賃商鋪，甲方對商鋪驗收，在乙方繳清全部租金和其他費用且無其他違約行為的條件下，并已注銷該商鋪工商營業(yè)執(zhí)照，甲方在乙方搬出商鋪之日起六十天后九十天內(nèi)，憑乙方提交的原甲方開具的保證金收據(jù)原件，不計利息退還其各項保證金；甲乙雙方按實際開業(yè)日與約定起算日（即2019年12月13日）兩者取日前較前者作為物業(yè)管理費的起算日；物業(yè)管理費以及其他應(yīng)繳費用按自然季度結(jié)算一次，乙方應(yīng)于每個季度的10日前繳納當(dāng)期物業(yè)管理費以及其他應(yīng)繳費用（節(jié)假日不順延）。 2019年9月30日，原、被告還簽訂了《南充保利ＭＡＬＬ收銀系統(tǒng)使用協(xié)議》，該合同約定：甲方保利南充公司，乙方謝小均；甲方同意提供ＰＯＳ系統(tǒng)業(yè)務(wù)服務(wù)，乙方同意接受該業(yè)務(wù)服務(wù)，業(yè)務(wù)服務(wù)主要包括培訓(xùn)乙方如何使用銀行收銀系統(tǒng)、銀行收銀系統(tǒng)的信息對接、銀行收銀系統(tǒng)信息的維護(hù)、維護(hù)銀行與商戶的關(guān)系等；業(yè)務(wù)服務(wù)期限自2019年12月13日至2024年12月12日止；ＰＯＳ系統(tǒng)保證金為3000元，乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂后5個工作日內(nèi)向甲方一次性支付，用于保證乙方妥善履行本協(xié)議項下各項義務(wù)；乙方應(yīng)自計費日起向甲方支付業(yè)務(wù)服務(wù)的服務(wù)費，標(biāo)準(zhǔn)為人民幣100元／月，此金額為含增值稅價格，服務(wù)費自計費日開始計算，按季度支付。 2019年10月8日，原告與被告及施工單位簽訂了《裝飾裝修管理協(xié)議》，主要內(nèi)容是：保利南充公司為甲方，謝小均為乙方，承租方委托施工單位為丙方；乙方委托丙方于甲方管理的南充保利ＭＡＬＬ進(jìn)行商鋪裝修工程；裝飾裝修期限從2019年10月8日起至2019年11月30日止；乙方和丙方進(jìn)場開展裝修施工前，應(yīng)按甲方要求繳納押金及裝修管理費等服務(wù)費用，裝修保證金（押金）標(biāo)準(zhǔn)為10000元，裝修管理費用標(biāo)準(zhǔn)按商鋪租賃面積標(biāo)準(zhǔn)20元／㎡；裝修保證金（押金）經(jīng)甲方驗收合格，對建筑主體結(jié)構(gòu)和配套設(shè)備無改動破壞，經(jīng)過六個月的使用后，乙方憑收據(jù)退回裝修押金，其他裝修管理費為成本費用，不予返還。 為簽訂并履行上述合同，原告于2019年9月28日向被告支付了20000.00元意向金，于2019年12月25日向被告支付了20000.00元，于2019年12月26日向被告支付了10000.00元，于2020年1月2日向被告支付了10000.00元,上述金額共計60000元。原告還分?jǐn)?shù)次向被告共計支付了420.00元辦證押金,于2019年11月30日向被告支付了裝修管理費4871.00元和裝修保證金共10000.00元。 為裝修原告從被告處所租賃的商鋪，原告與案外人南充交換空間裝飾有限公司簽訂了《裝飾裝修工程施工合同》一份，約定工程造價為190000.00元，實際支付金額160000.00元。原告還于2019年10月31日向南充市高坪區(qū)市場監(jiān)督管理局登記注冊了南充市高坪區(qū)花廚憩餐飲保利購物中心店（以下簡稱花廚憩保利店）。 2019年12月12日，原告所經(jīng)營的花廚憩保利店與被告所經(jīng)營的南充保利ＭＡＬＬ一同正式開業(yè)運營。2020年初，新型冠狀病毒疫情發(fā)生。南充保利ＭＡＬＬ營業(yè)至2020年1月23日，于1月24日因疫情而暫停營業(yè)，原告所經(jīng)營的花廚憩保利店也于同日停業(yè)。2020年1月25日，南充市高坪區(qū)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作指揮部發(fā)布1號通告，要求轄區(qū)內(nèi)所有景區(qū)、宗教活動場所、娛樂場所和其他公共場所暫定對外開放（營業(yè)）。2020年3月13日，南充市高坪區(qū)應(yīng)對新型冠狀病毒感染肺炎疫情應(yīng)急指揮部發(fā)布了高應(yīng)指發(fā)﹝2020﹞6號通知，決定從即日起，區(qū)內(nèi)除影劇院、網(wǎng)吧、歌舞廳、洗浴、游泳館繼續(xù)保持暫緩經(jīng)營外，在保證疫情防控措施到位的前提下，其余商貿(mào)服務(wù)業(yè)企業(yè)適時有序復(fù)工復(fù)業(yè)。 因連續(xù)停業(yè)，導(dǎo)致原告無力經(jīng)營，原告于2020年3月13日向被告遞交了《撤場申請書》，主要內(nèi)容為：本人謝小均由于疫情影響，資金和人力損失嚴(yán)重，無法繼續(xù)周轉(zhuǎn)經(jīng)營，特向貴司提出撤場申請，我方計劃2020年3月31日前來辦理撤場，請貴司及時安排品牌資源。同日原告與被告營銷部經(jīng)理趙文靜簽訂了《情況說明書》，主要內(nèi)容為：2020年2月27日南充保利愛花廚店鋪因電費欠費導(dǎo)致鋪內(nèi)設(shè)施設(shè)備斷電，造成儲藏食材的損失，照清單顯示損失金額為12347.57元，最終雙方認(rèn)定金額為10000元整?，F(xiàn)雙方達(dá)成以下共識：因此事雙方均有責(zé)任，其南充保利ＭＡＬＬ承擔(dān)損失費用5100元整，愛花廚（謝小均）承擔(dān)損失費用4900元整，現(xiàn)此事到此結(jié)束。南充保利ＭＡＬＬ與謝小均簽訂的租賃合同、物業(yè)合同及其補充協(xié)議的各項條款均不受此次事件的影響，雙方按合同協(xié)議條款正常履行。此后，原、被告就案涉商鋪租賃合同等協(xié)議的解除事宜進(jìn)行了積極磋商。2020年4月4日，被告運營部員工吳詩琪（微信名：一朵奶油芙）通過微信通知原告“謝姐你今天下午有沒有時間來公司一趟，終止合同協(xié)議流程下來了，需要你簽字”。但原告當(dāng)天因身體不適未與被告簽訂正式的租賃合同解除協(xié)議。此后，因雙方就合同解除的具體事宜產(chǎn)生爭議，在爭議過程中，被告扣押了花廚憩保利店內(nèi)所有財物。 被告保利南充公司于2020年5月22日向原告謝小均發(fā)送了《告知函》：主要內(nèi)容為：一、解除雙方的商鋪租賃合同；二、催繳欠付租金等費用共136172.69元；三、限收函后結(jié)清所有欠款并于三日內(nèi)騰退。被告保利南充公司于2020年7月3日向本院提起對謝小均的訴訟，案號（2020）川1303民初2125號，提出了確認(rèn)雙方所簽訂的《南充保利ＭＡＬＬ商鋪租賃合同》、《南充保利ＭＡＬＬ物業(yè)管理合同》、《南充保利ＭＡＬＬ收銀系統(tǒng)使用協(xié)議》于2020年5月22日解除，并要求謝小均承擔(dān)其他違約責(zé)任。 以上事實，有原被告身份證明、《南充保利ＭＡＬＬ商鋪租賃合同》、《南充保利ＭＡＬＬ物業(yè)管理合同》、《南充保利ＭＡＬＬ收銀系統(tǒng)使用協(xié)議》、《撤場申請書》、《情況說明書》、微信聊天記錄、銀行交易記錄等證據(jù)在卷佐證，足以證明上述事實

一、被告長沙保利商業(yè)投資管理有限公司南充分公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告謝小均支付裝修費損失50000元； 二、駁回原告謝小均的其他訴訟請求。 如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費1126元，由被告長沙保利商業(yè)投資管理有限公司南充分公司負(fù)擔(dān)600元,由原告謝小均負(fù)擔(dān)526元。 如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省南充市中級人民法院

審判員任戀 二〇二〇年十二月七日 書記員楊瑤

2021-06-29