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上訴人宿州新華書店有限公司（以下簡(jiǎn)稱宿州新華書店）與上訴人崔英剛因租賃合同糾紛一案，均不服安徽省碭山縣人民法院（2020）皖1321民初3360號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

宿州新華書店上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判。1.一審認(rèn)定新型冠狀肺炎疫情屬不可抗力并判決減免涉案房屋4個(gè)月的租金無法律依據(jù)；2.一審查明2013年10月26日之后雙方未再續(xù)簽租賃合同錯(cuò)誤，實(shí)際雙方分別于2016年10月1日、2017年9月26日簽訂了兩份租賃合同并實(shí)際履行，雖崔英鋼否認(rèn)該兩份合同系其本人簽字，但未申請(qǐng)筆跡鑒定，因此，一審認(rèn)為原租賃合同繼續(xù)有效錯(cuò)誤；3.一審認(rèn)定崔英鋼對(duì)案涉房屋進(jìn)行維修錯(cuò)誤，崔英鋼從未通知其單位對(duì)房屋進(jìn)行過維修的事實(shí)，且合同未約定出租方承擔(dān)維修義務(wù)，崔英鋼提供的證據(jù)不能證明案涉房屋存在損毀及維修的事實(shí)，一審認(rèn)為其單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)錯(cuò)誤。 崔英鋼針對(duì)宿州新華書店的上訴辯稱，1.因新型冠狀肺炎疫情造成了其經(jīng)營(yíng)的賓館無法正常營(yíng)業(yè)，一審根據(jù)案件的實(shí)際情況酌情減免四個(gè)月租金有事實(shí)及法律依據(jù)；2.雙方在2013年10月26日期滿未再續(xù)簽合同；3.每年宿州新華書店要求其支付租金時(shí)其就已要求將自行修繕房屋產(chǎn)生的從租金中扣除，但宿州新華書店稱以后再扣除；3.即使合同沒有約定，出租人也應(yīng)該承擔(dān)維修義務(wù)。 崔英鋼上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判宿州新華書店與其之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，改判支持其修繕房屋的費(fèi)用以及財(cái)產(chǎn)損失，并改判宿州新華書店在2010年至2013年租賃合同中多收其的費(fèi)用抵補(bǔ)欠宿州新華書店的租賃費(fèi)用。事實(shí)與理由：1.雙方于2010年10月26日簽訂的房屋租賃合同約定期限三年，每年租金為8萬元。2011年宿州新華書店違反合同約定，強(qiáng)行讓其交納2012年租金9萬元，2013年其也按照租金9萬元交納。2014年10月26日之后，其一直按宿州新華書店的要求每年交房租9.5萬元。2.雙方簽訂的租賃合同第四條約定，宿州新華書店應(yīng)每隔一年修繕房屋一次，但租賃期間宿州新華書店沒有修繕過，所有修繕房屋費(fèi)用均由其墊付，按法律規(guī)定該費(fèi)用應(yīng)從其付過的租金中扣除。由于宿州新華書店未及時(shí)按合同約定修繕房屋，導(dǎo)致其的財(cái)產(chǎn)包括強(qiáng)化木地板、壁紙、單扇門、雙扇門、石膏板吊頂、石膏線不同程度的損壞，損失合計(jì)52875元，一審未支持其實(shí)際支付的房屋維修費(fèi)及財(cái)產(chǎn)損失錯(cuò)誤，因其投資案涉房屋經(jīng)營(yíng)賓館，成本還未收回，因此不能解除房屋的租賃合同。二審中崔英鋼變更意見為同意解除合同，但應(yīng)支持其維修費(fèi)用及損失，用以折抵欠付的租金。 宿州新華書店辯稱，1.2010年簽訂的租賃合同屆滿后，雙方又于2016年、2017年簽訂了兩份租賃合同，且均已履行完畢。崔英鋼上訴狀稱每年交9.5萬元租金與上述兩份租賃合同相吻合。2.崔英鋼至今仍在正常經(jīng)營(yíng)，但自2018年10月至今未付租金，已構(gòu)成根本違約且合同目的不能實(shí)現(xiàn)，租賃合同應(yīng)依法解除；3.其對(duì)崔英鋼主張的修繕費(fèi)用及財(cái)產(chǎn)損失的問題并不知情，崔英鋼無有效證據(jù)予以證明，故崔英鋼關(guān)于上述費(fèi)用應(yīng)從租金中扣除的理由不能成立；4.崔英鋼自2018年10月1日起未支付租金，與此后發(fā)生的疫情無關(guān)，故崔英鋼認(rèn)為因疫情未及時(shí)支付租金的理由違背事實(shí)。 宿州新華書店向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除其與崔英鋼之間的不定期房屋租賃關(guān)系；2.判令崔英鋼支付拖欠的租金166250元（按年租金95000元計(jì)算，從2018年10月1日起計(jì)算至2020年6月30日，2020年6月30日之后的租金計(jì)算至交付房屋之日止）；3.判令崔英鋼將租賃房屋按現(xiàn)狀完好的交付給宿州新華書店；4.訴訟費(fèi)用由崔英鋼負(fù)擔(dān)。 一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年10月26日，宿州新華書店碭山分公司（出租人）與崔英鋼（承租人）簽訂房屋租賃合同，將其所有的坐落于西關(guān)振興路南側(cè)的磚混結(jié)構(gòu)房屋（一層5間，二層10間，面積943平方米）出租給崔英鋼用于開設(shè)賓館。約定：租賃期限3年，從2010年10月26日起至2013年10月26日止；房屋租金每年8萬元，承租方于每年一次付清當(dāng)年的租金；修繕房屋是出租人的義務(wù)，出租人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)每隔1年認(rèn)真檢查、修繕一次，以保障承租人安全和正常使用；合同期滿，租賃雙方及時(shí)辦理清結(jié)。承租方如需繼續(xù)承租，應(yīng)提前2個(gè)月與出租方協(xié)商續(xù)租事宜，原承租方在同等條件下，享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)；承租人拖欠租金累計(jì)達(dá)1個(gè)月，出租人可以終止合同，收回房屋；承租人逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，應(yīng)支付違約金5000元；承租方擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，造成承租房屋損毀的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；其他約定事項(xiàng)：1、租賃期間一切物業(yè)費(fèi)用均由承租方支付。2、租賃期間如遇到市場(chǎng)變化、雙方可協(xié)商調(diào)整租金。3、租賃期間，城建局、城管局、環(huán)保局等執(zhí)法機(jī)關(guān)罰款費(fèi)用由承租方支付。4、租賃期間，出租房屋嚴(yán)禁非法活動(dòng)，如有違法行為造成的后果，由承租方負(fù)責(zé)一切。5、退租時(shí)，除另有約定外，出租方有權(quán)要求承租方按原狀恢復(fù)出租房屋。合同簽訂后，宿州新華書店碭山分公司將涉案出租房屋交付給了崔英鋼用于開設(shè)賓館使用，崔英鋼按照約定交納了租賃期間的房屋租金。至2013年10月26日合同期滿，雙方未再續(xù)簽房租租賃合同，崔英鋼依然繼續(xù)使用涉案租賃房屋，宿州新華書店也沒有通知崔英鋼終止合同及收回涉案出租房屋，崔英鋼仍按照前述約定按年給付房屋租金，自2014年起宿州新華書店每年向崔英鋼收取租金95000元至2018年的9月30日止的租賃年度屆滿。之后，崔英鋼因故未再向宿州新華書店給付租金，但崔英鋼一直使用涉案租賃房屋至今。租賃期間，宿州新華書店沒有對(duì)涉案租賃房屋進(jìn)行過維修。一審崔英鋼提交了收款收據(jù)、建材銷售單等5份單據(jù)，主張其維修并支出維修費(fèi)48900元（2012年支出屋面防水維修費(fèi)14000元、2014年支出屋面防水維修費(fèi)12000元、2016年支出屋面防水維修費(fèi)12300元、2018年支出屋面防水維修費(fèi)12000元、2020年支出屋面防水維修費(fèi)10600元），宿州新華書店不予認(rèn)可，并同時(shí)表示宿州新華書店不應(yīng)承擔(dān)房屋維修義務(wù)；崔英鋼提供房屋漏水照片及修繕清單一份，主張租賃期間因房屋漏水造成其損失52875元，宿州新華書店亦不予認(rèn)可。另查明，宿州新華書店碭山分公司系宿州新華書店的分公司。 一審法院認(rèn)為，2010年10月26日宿州新華書店碭山分公司與崔英鋼簽訂房屋租賃合同，將其所有的涉案房屋出租給崔英鋼開設(shè)賓館，約定租賃期限3年（從2010年10月26日起至2013年10月26日止），事實(shí)清楚、證據(jù)充分，予以確認(rèn)。租賃期限屆滿后，崔英鋼繼續(xù)使用租賃房屋并按年支付租金，出租人宿州新華書店及其碭山分公司沒有提出異議并接收房屋租金，視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期租賃，即：自2013年10月30日之后涉案房屋租賃合同為不定期租賃合同。自2014年起崔英鋼每年應(yīng)宿州新華書店要求交納租金95000元至2018年的9月30日的租賃年度屆滿，視為雙方對(duì)涉案租賃合同中的租金進(jìn)行了調(diào)整，崔英鋼認(rèn)可。即：涉案房屋租金自2014年起每年為95000元。至2018年9月30日之后，崔英鋼使用涉案租賃房屋至今，崔英鋼應(yīng)按照每年95000元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋租金（使用費(fèi)）。崔英鋼拖欠宿州新華書店2018年9月30日至今的租金未能給付，依照相關(guān)法律規(guī)定及前述合同約定，宿州新華書店有權(quán)要求解除（或者終止）合同；合同解除后，崔英鋼應(yīng)當(dāng)及時(shí)將涉案租賃房屋騰空及時(shí)交還給宿州新華書店。故，宿州新華書店要求解除涉案（不定期）房屋租賃合同、歸還涉案租賃房屋以及給付下欠房屋租金（按照年租金95000元從2018年10月1日起按年租金95000元計(jì)算至實(shí)際交還房屋之日止）的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。崔英鋼要求按照80000元／年的標(biāo)準(zhǔn)給付房屋租金以及已交付給宿州新華書店的租金中超出80000元的部分應(yīng)予折抵其下欠房屋租金的抗辯意見，缺乏相關(guān)事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。關(guān)于涉案出租房屋租賃期間維修的問題。依照涉案房屋租賃合同“修繕房屋是出租人的義務(wù)，出租人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)每隔1年認(rèn)真檢查、修繕一次，以保障承租人安全和正常使用”的約定，宿州新華書店應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，宿州新華書店不予承擔(dān)維修義務(wù)的主張不予采納。涉案房屋租賃期間，崔英鋼在租賃房屋需要維修時(shí)應(yīng)及時(shí)通知宿州新華書店進(jìn)行維修，宿州新華書店如不履行維修義務(wù)時(shí)，崔英鋼可自行或委托第三方進(jìn)行維修，維修費(fèi)用由出租人宿州新華書店負(fù)擔(dān)。訴訟過程中，崔英鋼未提交相關(guān)通知宿州新華書店進(jìn)行維修以及其不予維修的相關(guān)有效證據(jù)予以佐證，并且崔英鋼提供的維修費(fèi)用票據(jù)宿州新華書店亦不予認(rèn)可，故對(duì)崔英鋼的該項(xiàng)抗辯意見不予采納。關(guān)于崔英鋼主張因涉案房屋漏水造成其損失52875元的問題。崔英鋼提供的房屋漏水照片及修繕清單一份，宿州新華書店不予認(rèn)可。審理認(rèn)為，崔英鋼的該部分主張，缺乏其他相關(guān)有效證據(jù)予以佐證，其該部分主張的抗辯意見亦不予采納。關(guān)于崔英鋼要求減免新型冠狀肺炎疫情防控期間房屋租金的問題。審理認(rèn)為，2020年元月起全國(guó)多發(fā)新型冠狀肺炎疫情，應(yīng)國(guó)家號(hào)召全民抗擊新冠疫情的需要，疫情防控期間崔英鋼亦未進(jìn)行賓館經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，造成一定的損失。新型冠狀肺炎疫情屬不可抗力，結(jié)合本地區(qū)該疫情防控期間的需要及本案的相關(guān)實(shí)際情況，崔英鋼在該期間的損失應(yīng)由雙方分?jǐn)?，以減免涉案房屋4個(gè)月的租金為宜，即：95000元／年÷12個(gè)月×4個(gè)月＝31666元。崔英鋼的該部分抗辯意見應(yīng)予采納，宿州新華書店不同意減免租金的主張不予采納。宿州新華書店的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除宿州新華書店與崔英鋼之間的（不定期）涉案房屋租賃合同；二、崔英鋼于判決生效后三日內(nèi)支付宿州新華書店（自2018年10月1日起至2020年6月30日）房屋租金134584元（166250元－31666元）及2020年6月30日之后至實(shí)際交還房屋之日止的租金（按年租金95000元計(jì)算）；三、崔英鋼于判決生效后二十日內(nèi)將涉案租賃房屋騰空，交還給宿州新華書店；四、駁回宿州新華書店的其余訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1813元，由崔英鋼負(fù)擔(dān)。 本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。崔英鋼提供視頻光盤一份，證明案涉房屋至今仍存在漏水等問題。宿州新華書店質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，且會(huì)議室常年不用，出現(xiàn)霉變也屬正常，與房屋質(zhì)量無關(guān)。綜合雙方當(dāng)事人的舉證質(zhì)證意見，本院認(rèn)為，該證據(jù)與本案無關(guān)，對(duì)其證明效力不予認(rèn)定。 一審查明事實(shí)屬實(shí)，二審予以確認(rèn)。另查明，宿州新華書店與崔英鋼均同意解除合同

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)4218元，由新華書店承擔(dān)3626元，由崔英鋼承擔(dān)592元。 本判決為終審判決

審判長(zhǎng)解亞潔 審判員丁偉 審判員朱珊珊 二〇二一年四月九日 法官助理劉敏

2021-05-25