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上訴人龍子有不服被上訴人北海市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱：市住建局）作出的北建裁字［2018］第7號《北海市住房和城鄉(xiāng)建設局房屋拆遷行政裁決書》（以下簡稱：北建裁字［2018］第7號《行政裁決書》）及被上訴人廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳（以下簡稱：區(qū)住建廳）作出的桂建復決［2019］10號《廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳行政復議決定書》（以下簡稱：桂建復決［2019］10號《行政復議決定書》）、原審第三人北海市土地儲備中心（以下簡稱：市土地儲備中心）、龍子英、龍子材、龍子蓮、龍子強參加訴訟一案，不服北海市銀海區(qū)人民法院（2019）桂0503行初17號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結

暫無數(shù)據(jù)

原審判決查明：位于北海市銀海區(qū)房屋，土地使用權面積169.46平方米，建筑面積169.46平方米，原告是戶主，成員有林子春、龍坤燕、龍坤宇。2006年10月12日，廣西壯族自治區(qū)人民政府向北海市人民政府作出《廣西壯族自治區(qū)人民政府關于北海市2006年第二批次城市建設用地的批復》［桂政土批函（2006）70號］：同意將北海市銀海區(qū)銀灘鎮(zhèn)白虎頭村委會的集體農(nóng)用地1.169公頃（養(yǎng)殖水面0.6302公頃、林地0.5388公頃）轉為建設用地并征收為國有，另征收上述有關農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的集體建設用地25.7639公頃；同意將原由 -3- 北海市人民政府和北海市銀海區(qū)銀灘鎮(zhèn)白虎頭村委會管理使用的國有農(nóng)用地4.0611公頃（養(yǎng)殖水面1.7415公頃、林地2.3196公頃）轉為建設用地并收回，同時收回上述有關單位管理使用的國有建設用地9.3437公頃、國有未利用地1.8853公頃，并使用北海市人民政府管理的國有未利用地（灘涂）3.9933公頃。以上共計批準建設用地46.2163公頃，作為北海市2006年第二批次城市建設用地等。2007年2月6日，北海市發(fā)展和改革委員會向土地儲備中心作出《關于銀灘中區(qū)改造社會主義新農(nóng)村（白虎頭）基礎設施項目立項的批復》［北發(fā)改投（2007）4號］，批復如下：1．為加快銀灘開發(fā)，推動社會主義新農(nóng)村建設，原則同意銀灘中區(qū)改造社會主義新農(nóng)村（白虎頭）基礎設施項目立項，項目選址位于銀灘中區(qū)金海岸大道以南；2．建設規(guī)模及建設內(nèi)容：項目建設范圍總面積約為2440.84畝，主要拆遷該范圍內(nèi)的地上建筑并平整土地，建設區(qū)域內(nèi)的市政道路、給排水等配套基礎設施等。2007年2月16日，北海市發(fā)展和改革委員會向土地儲備中心作出《關于調(diào)整銀灘中區(qū)改造和社會主義新農(nóng)村（白虎頭）基礎設施項目建設規(guī)模的批復》［北發(fā)改投（2007）10號］，批復如下：1．為加快銀灘開發(fā)，同意調(diào)整銀灘中區(qū)改造和社會主義新農(nóng)村（白虎頭）基礎設施建設項目建設規(guī)模；2．調(diào)整建設規(guī)模及投資情況：將原北發(fā)改投（2007）4號文批復的項目建設范圍總面積2440.84畝調(diào)整為762.01畝，估算投資由60000萬元調(diào)整為30000萬元等。同日，北海市人民政府、北海市國土資源局均向土地儲備中心作出批復：同意由土地儲備中心作為銀灘中區(qū)改造二期工程范圍內(nèi)2007-024號《建設用地規(guī)劃許可證》項下的508009.96平方米（762.01畝）土地的管理使用單位，實施銀灘中區(qū)改造和社會主義新農(nóng)村（白虎頭）基礎設施項目等。2007年3月22日，原北海市建設委員會向土地儲備中心頒發(fā)《房屋拆遷許可證》［拆許字（2007）第02號］，載明：土地儲備中心因銀灘中區(qū)改造后社會主義新農(nóng)村（白 -4- 虎頭）基礎設施項目建設，需拆遷下列范圍內(nèi)的房屋及其附屬物，經(jīng)審查具備拆遷條件，予以批準，特發(fā)此證；拆遷范圍：東至沿海灘涂、西至咸田村、南至銀灘四號路、北至馮家江出?？?；拆遷面積：非住宅53856.40平方米、住宅80784.60平方米，占地面積508009.96平方米；拆遷實施單位：土地儲備中心；拆遷期限：2007年3月22日至2007年12月31日；備注：根據(jù)北建房（2007）48號文批復拆遷期延期6個月（2008年1月1日至2008年6月30日）。2007年3月23日，北海市建設委員會將上述拆遷內(nèi)容進行登報公告。2007年12月21日，北海市建設委員會向土地儲備中心作出《關于同意延長銀灘中區(qū)改造和社會主義新農(nóng)村（白虎頭、咸田）基礎設施建設項目房屋拆遷期限的批復》［北建房（2007）48號］，內(nèi)容為：你中心報來的《關于延長銀灘中區(qū)改造和社會主義新農(nóng)村（白虎頭、咸田）基礎設施項目房屋拆遷期限的申請》收悉。根據(jù)國務院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》第九條和《廣西壯族自治區(qū)實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》第十條的相關規(guī)定，經(jīng)審核，符合延期條件，同意將我委（局）于2007年3月22日頒發(fā)的［拆許字（2007）01號］和［拆許字（2007）02號］的拆遷期限，延長期限為六個月，即從2008年1月1至2008年6月30日。同日，北海市建設委員會針對上述批復內(nèi)容作出《延長拆遷期限公告》，并于2007年12月25日將上述延長拆遷期限內(nèi)容進行登報公告。 市土地儲備中心對原告位于北海市銀海區(qū)房屋情況進行調(diào)查后最終確定：房屋占地面積為169.46平方米、房屋建筑面積169.46平方米、房屋結構為磚木結構。2007年3月27日，經(jīng)公示公告后，在原北海市建委城市的主持下，通過抽簽方式選定廣西公大房地產(chǎn)評估有限公司、廣西公大土地評估有限公司作為銀灘中區(qū)二期改造基礎設施咸田項目、白虎頭項目房地產(chǎn)評估機構。2007年12月28日，廣西公大房地產(chǎn)評估有限公司、廣西公大土地評估有限公司受土地儲備中心委托對北海市銀海區(qū)擬拆遷的龍子有房地產(chǎn)分戶價格評估 -5- 作出《分戶報告》［編號：（桂）公大評報房北（拆）字［2007］第2-4-010號］（以下簡稱：［2007］第2-4-010號《分戶報告》），結論為：坐落于北海市銀海區(qū)房屋的土地使用權面積169.46平方米、建筑面積169.46平方米的房地產(chǎn)評估總價為353693元。2007年12月29日市土地儲備中心向原告送達上述《分戶報告》，原告拒絕簽字。 市土地儲備中心向北海市建設委員會申報房屋拆遷計劃，制定拆遷計劃：在北海市《建設用地規(guī)劃許可證》建設用地范圍內(nèi)，有楊振德等820戶居民房屋，建筑面積共134641.52平方米，經(jīng)廣西公大資產(chǎn)評估公司評估，上述房屋及其附屬物價款為人民幣11877.27萬元；市土地儲備中心對楊振德等820戶居民房屋拆遷補償采取貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換兩種方式進行，產(chǎn)權調(diào)換公寓樓位于北海市銀海區(qū)，共500套，被拆遷人可以自行選擇；對需要回建安置或者補償?shù)木用?，市土地儲備中心為其準備了位于北背嶺回建區(qū)的房屋為其周轉過度，計劃周轉期限為1年，對不需要市土地儲備中心安排周轉房的，將按北海市有關規(guī)定支付臨時安置補助費。市土地儲備中心制定《銀灘改造和社會主義新農(nóng)村（白虎頭）基礎設施項目房屋拆遷方案》，確定：一、拆遷補償方式：市土地儲備中心對北海市銀海區(qū)銀灘鎮(zhèn)白虎頭村委楊振德等820戶居民房屋拆遷補償采取貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換兩種方式進行；產(chǎn)權調(diào)換公寓樓位于銀海區(qū)，共500套，被拆遷人可以自行選擇；二、拆遷補償標準：房屋拆遷補償金額，按房地產(chǎn)市場評估價確定；已取得土地、規(guī)劃、房屋權屬證件界定用途的房屋，按所界定用途進行估價，確定房屋拆遷補償標準；三、回建宅基地申請條件：戶口不在本村（拆遷地）的被拆遷人，持有合法 -6- 土地、房屋權屬證件的，統(tǒng)一以宗地為單位，參照權屬證件載明的合法有效面積和戶口人數(shù)情況，申請安排回建宅基地，具體標準如下：（1）證件載明占地面積在80平方米以下的，可申請60平方米的回建宅基地；（2）證件載明占地面積在80平方米以上（含80平方米），屬1至4人戶的，可申請60平方米的回建宅基地；（3）證件載明占地面積在80平方米以上（含80平方米），屬5人戶以上（含5人戶）的，可申請不超過80平方米的回建宅基地等；上述方案還對臨時周轉過渡方案、拆遷獎勵進行約定。市土地儲備中心分別于2007年12月21日、12月22日、2008年5月20日與原告針對拆遷工作進行談話，但雙方未能協(xié)商達成一致意見。2010年2月1日，市土地儲備中心在中國農(nóng)業(yè)銀行存入172350032.31元。 2017年6月12日，北海市人民政府出具《北海市人民政府關于確定銀灘中區(qū)改造搬遷對象房屋拆除行政裁決主體的通知》，同意由被告市住建局作為銀灘中區(qū)改造搬遷對象房屋拆除項目拆遷補償安置糾紛的行政裁決主體。2018年5月31日，市土地儲備中心作出《龍子有房屋拆遷補償安置方案》，內(nèi)容為：被拆遷人龍子有房屋位于北海市銀海區(qū)，在拆許字（2007）第02號《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍內(nèi)，房屋占地面積169.46平方米，建筑面積169.46平方米。補償方案：經(jīng)廣西公大房地產(chǎn)評估有限公司評估，原告土地使用權評估價為274017元，建筑物評估價為79676元，合計房地產(chǎn)評估總價為353693元；根據(jù)《北海銀灘中區(qū)二期改造工程項目征地和拆遷實施細則》的有關規(guī)定，原告的其他補償、補助費27283.06元，總計補償費為人民幣380976.06元；安置方案：該房屋原權屬為張愈金、龍志程所有，張愈金、龍志程均已故。經(jīng)白虎頭村委證明，張愈金共有子女5人，分別為龍子英（女兒）、龍子材（女兒）、龍子有（兒子）、龍子蓮（女兒）、龍子強（兒子），均為第一順序繼承人，以上繼承人均屬于銀灘中區(qū)二期改造工程項目被拆遷人、被安置人，均已獲得安置回建宅基地?！侗焙ｃy灘中區(qū)二期改造工程項目征地和拆 -7- 遷實施細則》的有關規(guī)定，不再重復安置上述房屋繼承人，故本處房屋拆遷不安排回建宅基地。同日，市土地儲備中心向被告市住建局出具《關于房屋拆遷資金監(jiān)控的承諾函》，寫明：上述拆遷補償款413409.37元已準備好，承諾按照房屋拆遷行政裁決的需要，將該筆資金轉入市住建局指定的賬戶，接受被告市住建局監(jiān)控。當天，市土地儲備中心還出具《北海銀灘中區(qū)改造和社會主義新農(nóng)村（白虎頭）基礎設施建設項目房屋拆遷情況分析報告》，寫明：經(jīng)過與被拆遷人多年的協(xié)商、談判，截止目前，已簽訂協(xié)議的被拆遷房屋868宗，占拆遷房屋總數(shù)883宗的98.30%。還剩馮文忠、高世福等15宗拆遷房屋（含2010年司法拆除2宗）沒有達成拆遷補償安置協(xié)議，占白虎頭村拆遷房屋總數(shù)的1.7%，經(jīng)多次協(xié)商，均無法達成房屋拆遷補償安置協(xié)議等。 2018年5月31日，市土地儲備中心向被告市住建局提交《房屋拆遷行政裁決申請書》，請求事項：1．裁決市土地儲備中心向原告及第三人龍子英、龍子村、龍子蓮、龍子強支付房屋（含土地）補償金額人民幣為353693元、住宅搬遷補助費2880.82元，合計356573.82元；2．裁決市土地儲備中心為原告及第三人龍子英、龍子村、龍子蓮解決周轉用房，如原告同意自行解決周轉用房的，則裁決市土地儲備中心向原告支付臨時安置補助費24402.24元。同年6月1日，被告市住建局對市土地儲備中心的裁決申請予以受理。同年6月4日，原告向被告市住建局提交《行政裁決答辯書》。次日，被告市住建局組織原告與市土地儲備中心進行調(diào)解，但由于雙方意見分歧太大，無法進行調(diào)解。 2018年6月13日，被告市住建局委托北海市房地產(chǎn)價格評估專家委員會對估價報告編號為（桂）公大北（拆）2007（估）字第002-2號《北海銀灘中區(qū)二期改造工程項目擬拆遷的位于白虎頭村范圍內(nèi)的整體房地產(chǎn)分類市場價值評估》（以下簡稱：2007（估）字第002-2號《分類報告》），對估價報告［2007］第2-4- -8- 010號《分戶報告》進行鑒定。同年6月19日，北海市房地產(chǎn)價格評估專家委員會作出《房地產(chǎn)估價報告鑒定書》［北房征估鑒字（2018）第007號］，結論為：上述《分類報告》各項指標符合房地產(chǎn)估價技術要求；《分戶報告》中測算無明顯錯誤。2018年6月22日，被告市住建局作出北建裁字［2018］第7號《行政裁決書》。同年6月25日，被告市住建局將上述行政裁決書送達市土地儲備中心。同年6月27日，被告市住建局將上述行政裁決書送達原告。 2018年6月30日，原告向被告區(qū)住建廳申請行政復議，請求撤銷被告市住建局作出的北建裁字［2018］第7號《行政裁決書》。7月12日，被告區(qū)住建廳受理原告上述行政復議申請。2019年1月29日，被告區(qū)住建廳作出桂建復決［2019］10號《行政復議決定書》，決定：維持被申請人市住建局作出的《行政裁決書》［北建裁字［2018］第7號］。 原審判決認為：根據(jù)2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條“本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷”的規(guī)定，涉案項目已經(jīng)于2007年3月22日依法取得《房屋拆遷許可證》，因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十六條第一款“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”的規(guī)定以及《北海市人民政府關于確定銀灘中區(qū)改造搬遷對象房屋拆除行政裁決主體的通知》明確同意由被告市住建局作為銀灘中區(qū)改造搬遷對象房屋拆除項目拆遷補償安置糾紛的行政裁決主體，故被告市住建局依法享有拆遷補償行政裁決的職權。根據(jù)《中華人民共和國行政復議法》第十二條第一款“對縣級以上地方各級人民政府工作部門的具體行政行為不服的，由申請人選擇，可以向該部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向上一級主管部門申請行政復議”的規(guī)定， -9- 被告區(qū)住建廳具有作出本案行政復議決定的法定職權。 原告主張補償價格偏低，涉案房屋的評估程序違法，且評估時點應依據(jù)土地儲備中心申請行政裁決的時點進行重新評估。本院認為，原告涉案被拆遷房屋是經(jīng)過公開公告抽選確定的評估機構以房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為估價時點而作出《分戶報告》，且該報告已經(jīng)過北海市房地產(chǎn)價格評估專家委員會進行鑒定后確定評估結果正確，參照《廣西壯族自治區(qū)實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》第三十九條第二款“房屋拆遷評估基準日為房屋拆遷許可證核發(fā)之日”以及建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第十一條第二款“拆遷估價一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的規(guī)定，再根據(jù)［2007］第2-4-010號《分戶報告》確定該報告有效期從2007年12月28日起至該房屋補償結束時止，上述房地產(chǎn)估價報告不違反法定程序，其評估時點也符合相關規(guī)定。故原告主張房屋評估程序違法，應按照土地儲備中心申請行政裁決的時點進行重新評估的理由不成立，本院不予采納。 原告主張涉案房屋所述區(qū)域的集體土地已轉化為國有土地，對原告房屋征收應適用國有土地上房屋的征收補償標準。本院認為，對涉案土地進行征收并轉為國有的決定已經(jīng)法定程序由廣西壯族自治區(qū)人民政府進行批復同意，對涉案拆遷行為的立項也已經(jīng)北海市發(fā)展和改革委員會批復認可，立項的目的是為“加快銀灘開發(fā)，推動社會主義新農(nóng)村建設”，同時，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》第五十六條“在本自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地和城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本細則執(zhí)行”的規(guī)定，被告市住建局依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》及相關規(guī)定進行行政裁決，并無不當之處，原告該項主張理由不當，本院不予采納。 原告主張被告區(qū)住建廳對被告市住建局作出的《行政裁決書》未盡到合法性審查 -10- 的法定義務。本院認為，被告區(qū)住建廳在收到原告龍子有的申請后，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》及《城市房屋拆遷管理條例》的相關規(guī)定，對原告復議請求涉及的事項進行了審查，對被告市住建局作出《行政裁決書》所依據(jù)的《分戶報告》、《房地產(chǎn)估價報告鑒定書》以及相關情況亦依法進行了審查，根據(jù)《行政復議法》規(guī)定，被告區(qū)住建廳作出行政復議已履行了其依法審查義務。 綜上所述，被告市住建局作出的《行政裁決書》以及被告區(qū)住建廳作出的《行政復議決定書》均程序合法，證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確。原告主張撤銷被告市住建局作出的《行政裁決書》和被告區(qū)住建廳作出的《行政復議決定書》，沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條、第七十九條、《中華人民共和國行政復議法》第十二條第一款、第十七條、第二十二條的規(guī)定，判決如下：駁回原告龍子有的訴訟請求。案件受理費50元，由原告龍子有負擔。 上訴人龍子有上訴稱，一、原審判決認定評估機構對上述房地產(chǎn)的評估，評估時點合理，程序合法，評估結果客觀科學，沒有事實和法律依據(jù)。1.2007年12月對涉案被拆遷房屋作出的房地產(chǎn)分戶估價報告不具有合法性。上述報告沒有評估師的個人章，只有簽字，未遵循《中國資產(chǎn)評估協(xié)會關于印發(fā)等7項資產(chǎn)評估準則的通知》（中評協(xié)［2007］189號）的規(guī)定。案涉房地產(chǎn)《分戶報告》送達不具有合法性，留置送達沒有具體時間，沒有照片和錄像佐證，送達人為單位，見證人或代收人身份不明確。2.對案涉房地產(chǎn)《分戶報告》重新鑒定是房地產(chǎn)分戶估價報告作出十余年后，于2018年6月19日經(jīng)北海市房地產(chǎn)價格評估專家委員會進行鑒定確定評估結果。根據(jù)被上訴人市住建局提供的證據(jù)，評估報告有效期為1年，從2007年5月30日至2008年5月29日。時隔十余年后，在評估報告已經(jīng)過期十年的情況下，重新申請并作出鑒定結論是在規(guī)避法律的規(guī)定，對自身行政違法的補救措施。因此，重 -11- 新鑒定結果不具有合法性，不能作為定案依據(jù)。3.關于評估時點是否合理，程序合法的問題。市土地儲備中心實施征收的時點為2007年，歷經(jīng)十年之久，2018年才針對上訴人案涉房屋申請并作出行政裁決。被上訴人沒有及時依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第16條的規(guī)定在合理的期間內(nèi)申請并作出行政裁決，程序違法，構成行政不作為。并且房地產(chǎn)價格在十年時間已經(jīng)大幅增長，建房人工和材料成本也已大幅上漲是客觀事實。上訴人認為對被征收不動產(chǎn)價值評估的時點，一般應當為征收決定公告之日或者征收決定送達被征收人之日，但因征收原因造成征收補償問題不合理遲延的，且被征收不動產(chǎn)價格明顯上漲的，被征收人有權主張以作出征收補償決定或者簽訂征收補償協(xié)議時的市場價格作為補償基準。因此，上訴人認為對案涉房屋和土地的評估時點應依據(jù)北海市土地儲備中心申請行政裁決的時點按市場價值進行重新評估，而對上訴人案涉房屋的評估時點仍為2007年，嚴重降低上訴人的現(xiàn)有生活水平，不符合《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號）規(guī)定的生活水平不降低、長遠生計有保障的補償原則（新《土地管理法》48條），損害了上訴人的合法權益（法律依據(jù)：（（2016）最高法行再80號）。二、原審判決認為上訴人主張涉案房屋所屬區(qū)城的集體土地已轉化為國有土地，對案涉房屋征收應適用國有土地上房屋的征收補償標準的理由不當，其不予采納。上述認定于法無據(jù)。1.原審判決引用的《廣西壯族自治區(qū)實施 -12- 與上訴人原宅基地面積相比嚴重縮水，侵害上訴人的合法權益。（3）給上訴人案涉房屋重置價格的補償金額，在現(xiàn)在根本無法重置建造相同面積的房屋，這還不包括房屋簡單裝修和水電設施等費用，侵害上訴人的合法權益。被拆遷人是本地農(nóng)民，補償標準應適用《土地管理法》和國務院文件相關規(guī)定，應當符合生活水平不降低、長遠生計有保障的補償原則。補償回建地價過高和面積縮水違反公平合理補償原則，地上房屋價格補償過低，無法滿足重建費用。3.根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)實施細則》第三十六條規(guī)定，房地產(chǎn)市場評估單價低于最低補償單價的，按最低補償單價計算。最低補償單價是指與被拆遷房屋同類地段、同類結構購公有住宅房屋上市交易的平均市場單價，具體標準由市、縣人民政府確定。上訴人若請求按照上述標準對上訴人的案涉房屋進行評估，并按照1:1的面積進行房屋置換，能得到比現(xiàn)有補償更多的合理補償利益，因此，案涉補償不能使上訴人得到公平合理的補償，侵害上訴人的合法權益。上訴人認為，原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》之規(guī)定提起上訴，請求：1.依法撤銷北海市銀海區(qū)人民法院作出的（2019）桂0503行初17號《行政判決書》并支持上訴人訴請；2.訴訟費用由被上訴人承擔。 被上訴人市住建局辯稱，一、評估機構對涉案房地產(chǎn)的評估，評估時間合理、程序合法，評估結果客觀科學，評估機構作出的《房地產(chǎn)分戶估價報告》合法有效，可作為本局裁決的依據(jù)。1.2007年8月3日，廣西公大房地產(chǎn)評估有限公司對涉案房屋作出《分戶報告》，該報告有注冊估價師及注冊號，是真實有效的報告?！斗謶魣蟾妗纷鞒龊螅瓕彽谌耸型恋貎渲行牡墓ぷ魅藛T將《分戶報告》留在上訴人家中，并邀請了基層組織的人員予以見證。根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)城市房屋拆遷估價辦法》第18條：“分戶報告應當按照《民事訴訟法》規(guī)定的方式送達”和《民事訴訟法》第86條：“受送達人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書的，送達人可以邀請有關基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見 -13- 證人簽名或者蓋章，把訴訟文書留在受送達人的住所”的規(guī)定，市土地儲備中心已經(jīng)通過留置送達的方式將《分戶報告》送達給上訴人，該送達方式合法有效。2.本案不涉及重新鑒定的問題，市土地儲備中心向本局申請裁決的過程中，上訴人對《分戶報告》提出異議，本局依據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條第4款：“核實補償安置標準。當事人對評估結果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定的，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據(jù)”的規(guī)定，委托北海市房屋拆遷估價專家委員會抽簽選定相關專家進行鑒定，該鑒定是基于上訴人提出異議而委托的，并非是對自身行政違法的補救措施，且該鑒定符合《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定，程序合法。另，《分戶報告》中已經(jīng)明確該報告的有效期限至房屋拆遷補償結束止，不存在上訴人主張的《分戶報告》已經(jīng)過期十年的問題。3.本案行政裁決是本局依市土地儲備中心的申請而作出的，并非是本局主動作出的，市土地儲備中心因無法與上訴人就涉案房屋達成房屋拆遷補償協(xié)議，于2018年5月31日才向本局申請裁決，本局于2018年6月22日就作出本案行政裁決，該裁決的作出符合《房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十四條：“行政裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)做出”的規(guī)定，程序合法，不存在行政不作為的情形。4.根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第十一條第二款：“拆遷估價一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”，評估機構以房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為時間點作出《分戶報告》符合相關規(guī)定。且市土地儲備中心已經(jīng)依法將《分戶報告》送達給上訴人，根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十條：“拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日其5日內(nèi)，可以向原估價機構申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估”的規(guī)定，如果上訴人對評估結果有異議，應在規(guī)定時間內(nèi)申請復核估價或另行委托評估機構評估，逾期不提出異議的，應視為上訴人對《分戶報告》無異議。上訴人在裁決過程中才提出對《分戶報告》有異議，要求按照市場價值重新評估于法無據(jù)。二、上訴人對補償價格和補償方式 -14- 的異議不能成立。1.上訴人的房屋在北海市銀海區(qū)，位于《房屋拆遷許可證》（拆許字［2007］第02號）規(guī)定的拆遷范圍。經(jīng)市土地儲備中心、被拆遷人代表和各相關單位代表抽簽選定的廣西公大房地產(chǎn)評估有限公司對上訴人的房屋及土地進行價格評估，評估公司作出了《分戶報告》，確定了涉案房地產(chǎn)的價值，本局依據(jù)北海市房地產(chǎn)價格評估專家委員會作出綜合結論裁決的拆遷補償價格符合有關規(guī)定。2。上訴人的被拆遷房屋處于城市規(guī)劃范圍內(nèi)，屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋，因涉案房屋為張愈金、龍志程所有，該二人均已故，分別為龍子英、龍子材、龍子有、龍子蓮、龍子強（均已經(jīng)獲得安置回建地，不再重復安置回建地），本局已經(jīng)從有利于上訴人的角度出發(fā)，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)細則》規(guī)定，參照了城市房屋拆遷有關規(guī)定，并根據(jù)《北海銀灘中區(qū)改造二期工程項目征地拆遷工作實施方案》、《北海銀灘中區(qū)二期改造工程項目征地和拆遷細則》中對補償安置方式的規(guī)定，裁決給上訴人貨幣補償，已經(jīng)充分保護了上訴人的合法權益。綜上所述，一審法院作出的（2019）桂0503行初17號《行政判決書》認定事實清楚、適用法規(guī)、規(guī)章正確，程序合法，上訴人的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)。請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持一審判決。 被上訴人區(qū)住建廳辯稱，一、堅持一審答辯意見，一審判決合法正確。根據(jù)《中華人民共和國行政復議法》的規(guī)定，本廳是法定的復議機關，本廳依法受理本案復議申請后，歷經(jīng)了補正、延期和中止審理等法定程序，最終查明市住建局作出的拆遷裁決認定事實清楚，證據(jù)充分的情況，為此本廳作出維持裁決的復議決定。一審判決駁回訴訟請求合法正確。二、上訴人的上訴理由不成立，應依法維持一審判決。1.《分戶報告》合法有效，可作為裁決依據(jù)。首先，針對上訴人質疑《分戶報告》僅有估價師簽字不合法的問題。本廳認為，根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房［2003］234號）第四條的規(guī)定，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。上訴人主張的中評協(xié)（ -15- 2007）189號文件屬于行業(yè)協(xié)會的業(yè)務指導，不屬于強制性規(guī)范，不能作為認定《分戶報告》無效的依據(jù)。其次，《分戶報告》采用評估時點合法正確。一審判決已充分論述估價報告采用房屋拆遷許可證頒發(fā)之日作為評估時點的合法性，此處不再贅述。本廳認為，在涉案項目拆遷許可證及拆遷補償方案合法且《分戶報告》依法送達上訴人的情況下，上訴人拒不配合拆遷簽約導致項目延期。根據(jù)拆遷公平補償原則，應對所有被拆遷房屋采用同一估價時點估價和實施補償，若因對抗或者不配合拆遷而獲得更多補償顯然有悖于法律公平原則，因此本案采用的評估時點符合法律規(guī)定。2.本案的安置方式合法恰當，可確保上訴人的合法權益。市住建局裁定對涉案房屋按國有土地上房屋進行拆遷補償，而估價機構作出的《分戶報告》已反映該房屋及涉案土地的市場價格，可確保對被拆遷人進行合法補償。綜上，本廳及市住建局作出的被訴行政行為認定事實清楚，法律適用正確，程序合法，請求法院維持原判。 原審第三人市土地儲備中心述稱，一、評估機構對涉案房地產(chǎn)的評估符合法律規(guī)定，評估機構作出的《分戶報告》合法有效，應作為裁決的依據(jù)。1.廣西公大房地產(chǎn)評估有限公司對涉案房屋作出的《分戶報告》是按照法律規(guī)定的程序進行在現(xiàn)場勘察后，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)城市房屋拆遷評估辦法》規(guī)定作出的，評估時間、評估程序、評估依據(jù)均符合規(guī)定，是真實、合法、有效的報告。《分戶報告》作出后，已依法通過直接送達、留置送達等方式送達給各上訴人。2.上訴人要求重新鑒定沒有依據(jù)。針對上訴人在行政裁決程序中對《分戶報告》提出的異議，市住建局已依據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條第4款：“核實補償安置標準。當事人對評估結果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據(jù)”的規(guī)定，委托北海市城市房屋拆遷估價專家委員會抽簽選定相關專家進行鑒定，該鑒定是基于上訴人提出異議而委托的，并非是對自身行政違法的補救措施，且該鑒定符合《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定，程序合法。另，《分戶報告》中已經(jīng)明確該報告的有效期限至房屋拆遷補償結 -16- 束止，《分戶報告》評估目的也是用于拆遷許可證范圍內(nèi)房屋的拆遷安置補償，以拆遷許可證頒發(fā)時間作為評估時點，有效期至拆遷補償結束不違反法律規(guī)定，故上訴人主張的《分戶報告》已經(jīng)過期十年的理由不能成立。3.評估機構依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第11條第2款：“拆遷估價一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的規(guī)定，以房屋拆遷許可證頒發(fā)之日作為時間點作出《分戶報告》符合相關規(guī)定。且本中心已經(jīng)依法將《分戶報告》送達給上訴人，但上訴人在評估報告送達后，未根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第20條：“拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估”的規(guī)定，在法定期限內(nèi)提出異議，根據(jù)上述規(guī)定，應視為當事人對《分戶報告》無異議。上訴人在裁決過程中才提出對分戶報告有異議，要求按照市場價值重新評估于法無據(jù)。二、上訴人對補償價格和補償方式的異議不能成立。1.上訴人的房屋位于《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍。經(jīng)本中心、被拆遷人代表和各相關單位代表抽簽選定的廣西公大房地產(chǎn)評估有限公司對上訴人的房屋及土地進行價格評估，評估公司作出了《分戶報告》，確定了涉案房地產(chǎn)的價值，市住建局依據(jù)北海市房地產(chǎn)價格評估專家委員會作出綜合結論裁決的拆遷補償價格符合有關規(guī)定。2.上訴人的被拆遷房屋處于城市規(guī)劃范圍內(nèi)，屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋，市住建局已經(jīng)從有利于上訴人的角度出發(fā)，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)細則》規(guī)定，參照了城市房屋拆遷有關規(guī)定，并根據(jù)《北海銀灘中區(qū)改造二期工程項目征地拆遷工作實施方案》、《北海銀灘中區(qū)二期改造工程項目征地和拆遷細則》中對補償安置方式的規(guī)定，作出涉案行政裁決具備合法性，且已充分保護了上訴人的合法權益。綜上所述，一審認定事實清楚，適用法規(guī)、規(guī)章正確，程序合法，上訴人的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求。 原審第三人龍子英、龍子材、龍子蓮、龍子強未向本院提交書面陳述意見。 本院經(jīng)審理查明的事實與原審判決認定的事實一致，本院予以確認。 -17-

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由上訴人龍子有負擔。 本判決為終審判決

審判長侯應蓉 審判員席淑燕 審判員曾志科 二〇二一年四月二日 法官助理高樹梅 -21- 書記員黃耀暉

2021-05-14