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首頁> 查企業(yè)> 安徽長江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司> 安徽長江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司裁判文書詳情
安徽長江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司
其他有限責(zé)任公司
信譽良好
注冊資本:2500萬元
法定代表人:武冰
聯(lián)系方式:0553-3117719
注冊時間:2004-10-28
公司地址:安徽省蕪湖市渡春路1號(原蕪湖市人大常委會辦公樓)
簡介:
提供產(chǎn)權(quán)交易活動的場所和設(shè)施;組織產(chǎn)權(quán)交易活動;受托代辦公司制企業(yè)(不含已上市股份有限公司)增資擴股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓;受托代辦產(chǎn)權(quán)的登記、托管及托管權(quán)證的過戶、分紅、派息、還本和交易鑒證業(yè)務(wù);企業(yè)產(chǎn)權(quán)出讓、受讓的信息服務(wù)。房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、大宗工業(yè)廠房代理銷售。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)
展開
安徽福延健康管理咨詢有限公司、蕪湖宜居投資(集團(tuán))有限公司買賣合同糾紛二審民事判決書
案號:(2021)皖民終253號         判決日期:2021-04-29         法院:安徽省高級人民法院
當(dāng)事人信息
上訴人安徽福延健康管理咨詢有限公司(以下簡稱福延公司)因與被上訴人蕪湖宜居投資(集團(tuán))有限公司(以下簡稱宜居公司)、原審第三人安徽長江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司(以下簡稱長江產(chǎn)權(quán)交易所)合同糾紛一案,安徽省蕪湖市中級人民法院于2019年10月29日作出(2019)皖02民初10號民事判決,駁回福延公司的訴訟請求。福延公司向本院提起上訴,本院作出(2020)皖民終13號民事裁定書,撤銷蕪湖市中級人民法院(2019)皖02民初10號民事判決,發(fā)回蕪湖市中級人民法院重審。后蕪湖市中級人民法院經(jīng)重新審理,作出(2020)皖02民初78號民事判決。福延公司不服該判決,向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后,依法組成合議庭,于2021年3月12日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人福延公司的委托訴訟代理人傅蓮芳、許子慶,被上訴人宜居公司的委托訴訟代理人譚嘯、夏厚本到庭參加訴訟,原審第三人長江產(chǎn)權(quán)交易所的委托訴訟代理人張玉水到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
訴訟參與人信息
暫無數(shù)據(jù)
案件基本信息
福延公司上訴請求:撤銷一審判決,改判支持福延公司一審全部訴訟請求。事實和理由:一、一審法院未就宜居公司違背陳述及承諾、應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定,并排除福延公司所享有的違約損害賠償請求權(quán),顯屬事實不清、法律適用錯誤。1.一審法院未就宜居公司違背陳述及承諾、存在嚴(yán)重違約行為損害福延公司利益及其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的相關(guān)事實進(jìn)行認(rèn)定,顯屬事實不清。案涉土地使用權(quán)登記在宜居公司名下時產(chǎn)證面積為12868.7平方米,掛牌公告及轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的亦為產(chǎn)證面積12868.7平方米。然房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶后,新產(chǎn)證的土地使用權(quán)面積僅為7283.12平方米。宜居公司在公告文件和合同中的陳述及承諾是虛假的,實際已違背承諾和合同約定。轉(zhuǎn)讓方未按約定履行的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。宜居公司在未告知福延公司的情況下,于2018年1月30日單方面向不動產(chǎn)交易中心申請注銷了土地使用權(quán)證下面積5585.58平方米的權(quán)利登記,導(dǎo)致變更后辦理至福延公司名下的土地使用權(quán)面積只有7283.12平方米。宜居公司在不動產(chǎn)交易后,無權(quán)擅自注銷已交易的土地使用權(quán)登記面積,在交易后的單方注銷土地證部分面積的行為構(gòu)成惡意的欺詐;此外,宜居公司在注銷部分土地使用權(quán)登記面積時明確向不動產(chǎn)登記中心承諾,將自行承擔(dān)上述注銷行為產(chǎn)生的法律責(zé)任和賠償責(zé)任,宜居公司對其行為的后果是明知的。2.一審法院關(guān)于權(quán)證土地使用權(quán)面積的減少僅侵害福延公司選擇交易自由及福延公司未主張撤銷交易就是放棄其他救濟權(quán)利的認(rèn)定,顯屬錯誤。土地使用權(quán)面積的巨額減少不僅損害福延公司的交易自由,更是損害了福延公司在已成立生效合同項下的根本利益,宜居公司存在嚴(yán)重違約行為。一審法院認(rèn)為土地使用權(quán)面積的減少只是影響福延公司是否參與競拍的權(quán)利而沒有認(rèn)定福延公司享有生效合同的合同利益,顯屬認(rèn)定錯誤。二、一審法院關(guān)于土地使用權(quán)面積減少系因原蕪國用(2012)184號權(quán)證登記錯誤而產(chǎn)生的認(rèn)定,顯屬錯誤。案涉土地使用權(quán)面積減少,系由于宜居公司單方面申請對案涉地塊進(jìn)行面積核減,上述情況絕非測繪誤差、登記誤差等可歸于登記錯誤的情形,而是宜居公司嚴(yán)重違約行為所致,土地使用權(quán)面積的減少應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于宜居公司。1.案涉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的土地使用權(quán)的減少系因宜居公司單方面于2018年1月30日向蕪湖市不動產(chǎn)登記中心申請核減注銷變更登記所致,不屬于登記錯誤。宜居公司非常清楚其申請的是變更登記而非更正登記,向蕪湖市不動產(chǎn)登記中心申請注銷核減蕪國用(2012)184號土地證范圍內(nèi)5559.67平方米系因物權(quán)變動申請變更登記,而非因登記錯誤申請更正登記。一審法院認(rèn)定為權(quán)證登記錯誤缺乏事實和法律依據(jù)。2.一審法院認(rèn)定宜居公司在發(fā)布《掛牌轉(zhuǎn)讓公告》及簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》時,對土地使用權(quán)面積減少并不知情,不存在欺詐等情形,未認(rèn)定宜居公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任明顯不當(dāng)。案涉土地使用權(quán)面積減少的差距明顯超出合理誤差范圍。宜居公司對于產(chǎn)證登記面積與其實際所有并使用多年的的土地使用權(quán)面積之間存在如此巨大差異的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見,但放任差異的存在直至支付完全部轉(zhuǎn)讓價款后,在未與福延公司協(xié)商的情形下,單方面向蕪湖市不動產(chǎn)登記中心申請變更登記。且案涉土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的資料均在宜居公司處存放多年,宜居公司聲稱所謂“其在辦理過戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)”違背常理,主觀惡性明顯。三、一審法院關(guān)于土地使用權(quán)面積存在巨額減少也不會影響不動產(chǎn)價格的認(rèn)定,顯屬錯誤。在福延公司已在一審程序中提供損失計算方法的基礎(chǔ)上,一審法院仍將申請評估鑒定的責(zé)任分配給福延公司也是錯誤的。1.土地使用權(quán)面積的大幅減少必然損害福延公司所享有的合同權(quán)益,福延公司已經(jīng)就損失提供相應(yīng)的證據(jù)。一審法院對巨額土地使用權(quán)面積減少而導(dǎo)致的顯而易見的不動產(chǎn)價值貶損和當(dāng)事人合同利益的現(xiàn)實損害視而不見,作出了嚴(yán)重違背邏輯推理和生活經(jīng)驗的認(rèn)定,顯然構(gòu)成了對事實的認(rèn)定不清,最終導(dǎo)致一審判罰的不公。2.案涉不動產(chǎn)的交易系通過公開競拍的方式進(jìn)行,故最終的成交價格能夠反映19.3畝及10棟房產(chǎn)的市場價值,故一審法院要求福延公司就2016年摘牌時不動產(chǎn)減少的面積對應(yīng)的價值進(jìn)行評估,沒有必要性和合理性,且該舉證責(zé)任不屬于福延公司。3.福延公司既已提供損失的計算依據(jù),并論證合理性,已經(jīng)完成舉證義務(wù)。四、一審法院將格式條款認(rèn)定有效并作有利合同提供方的解釋是錯誤的。五、一審法院未支持合理律師費用是錯誤的。六、一審法院未列明本案是發(fā)回重審的案件,亦未列明發(fā)回重審的原因,而是將此案作為新的一審普通案件作出一審判決,程序違法。 宜居公司辯稱,一審判決認(rèn)定事實及適用法律正確,宜居公司在涉案掛牌轉(zhuǎn)讓標(biāo)的交易過程中不存在違約行為,福延公司主張的違約賠償款及律師代理費無事實及法律依據(jù)。一、長江產(chǎn)權(quán)交易所在涉案不動產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓公告等文件、福延公司與宜居公司簽訂的產(chǎn)權(quán)交易合同以及福延公司向長江產(chǎn)權(quán)交易所出具的承諾中明確轉(zhuǎn)讓標(biāo)的范圍為原蕪湖市公安局原辦公樓及辦公用地,并不包含住宅樓及對應(yīng)的土地使用權(quán),福延公司在競買時已對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物現(xiàn)狀充分了解并認(rèn)可。二、涉案轉(zhuǎn)讓標(biāo)的掛牌底價9243.6萬元系基于標(biāo)的物建筑面積的評估價值,《土地使用權(quán)證》記載的使用權(quán)面積12868.7平方米與現(xiàn)狀面積的偏差并不會對標(biāo)的評估價值產(chǎn)生任何影響。在一審?fù)徶校Q庸久鞔_放棄按競拍時的評估時點就權(quán)證土地使用權(quán)面積減少后的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的市場價格進(jìn)行市場價值評估,因此福延公司所稱的損失無事實依據(jù)。三、雖然案涉掛牌轉(zhuǎn)讓標(biāo)的土地使用權(quán)證記載的面積由12868.7平方米變更為7283.12平方米,但該變更并未改變轉(zhuǎn)讓標(biāo)的現(xiàn)狀,也未給福延公司造成任何損失,宜居公司對土地使用權(quán)證記載的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的使用權(quán)面積與現(xiàn)狀面積的偏差無過錯及欺詐行為。福延公司參與競買涉案標(biāo)的時已對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的現(xiàn)狀充分了解并認(rèn)可,土地使用權(quán)證記載的面積并沒有改變轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的現(xiàn)狀,宜居公司在交易標(biāo)的轉(zhuǎn)讓過程中不存在欺詐行為。四、福延公司違約賠償款的計算標(biāo)準(zhǔn)不能成立。五、福延公司在知曉土地使用權(quán)證記載的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的使用權(quán)面積與現(xiàn)狀面積的偏差后,并未要求撤銷本次交易,而是委托律師發(fā)函催促宜居公司盡快辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,繼續(xù)履行《產(chǎn)權(quán)交易合同》,由此可以認(rèn)定福延公司對土地使用權(quán)證登記面積與現(xiàn)狀面積存在差異的事實確認(rèn)及認(rèn)可,一審中福延公司放棄按競拍時的評估時點就權(quán)證土地使用權(quán)面積減少后的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的市場價格進(jìn)行市場價值評估,因此其主張按土地使用權(quán)證記載的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的使用權(quán)面積與現(xiàn)狀面積的偏差支付賠償款無事實及法律依據(jù)。故請求依法駁回福延公司的訴訟請求。 長江產(chǎn)權(quán)交易所述稱,其根據(jù)國有資產(chǎn)法和國務(wù)院國資委32號令的有關(guān)規(guī)定,依法接受宜居公司的委托將其轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)采用掛牌的方式進(jìn)行處置,在處置過程中宜居公司提供了審批文件、掛牌轉(zhuǎn)讓公告及相關(guān)附件等符合相關(guān)規(guī)定,其于2016年9月在公司網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)信息,明確了掛牌轉(zhuǎn)讓受讓的有關(guān)條件,接受了福延公司的報名,組織簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同,福延公司未提出異議,交易流程符合相關(guān)規(guī)定,關(guān)于土地使用權(quán)面積差異,長江產(chǎn)權(quán)交易所依據(jù)宜居公司提供的房屋產(chǎn)權(quán)登記部門核發(fā)的面積如實記錄,并未故意隱瞞或者有任何過失行為。 福延公司向一審法院提出訴訟請求:1.宜居公司向福延公司支付違約賠償款35859423元;2.宜居公司賠償福延公司律師代理費損失50萬元。 一審法院認(rèn)定事實:2016年9月23日,長江產(chǎn)權(quán)交易所在大江晚報上刊登“北京西路18號(原蕪湖市公安局)房產(chǎn)及土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓公告(摘要)長(長交所公字[2016]第86號)”,載明:一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的基本情況:北京西路18號房產(chǎn)及土地使用權(quán)為原蕪湖市公安局原辦公樓及辦公用地,位于蕪湖市鏡湖區(qū),距離中山路步行街約300米,其具體包含10幢房產(chǎn)和1塊土地使用權(quán),辦公用房總建筑面積為13283.7平方米。土地使用權(quán)面積為12868.7平方米(約19.3畝),類型為出讓,用途為辦公。二、轉(zhuǎn)讓底價人民幣9243.6萬元。三、交易保證金:人民幣300萬元。四、意向受讓方資格及前置性條件:詳見公告全文…… 宜居公司公開發(fā)布的“北京西路18號(原蕪湖市公安局)房產(chǎn)及土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓公告”,載明:一、轉(zhuǎn)讓方承諾(宜居公司)現(xiàn)委托長江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京西路18號(原蕪湖市公安局)房產(chǎn)及土地使用權(quán),按本公告內(nèi)容由長江產(chǎn)權(quán)交易所在其網(wǎng)站及相關(guān)媒體上公開發(fā)布產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息并由長江產(chǎn)權(quán)交易所組織實施交易活動。本轉(zhuǎn)讓方依照公開、公平、公正、誠信的原則作如下承諾:1、本次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是我方真實意思表示,轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰,我方對該產(chǎn)權(quán)擁有合法的處置權(quán)且實施不存在限制條件。2、我方轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)的相關(guān)行為已經(jīng)履行了相應(yīng)程序,經(jīng)過有效的內(nèi)部決策程序,并獲得相應(yīng)批準(zhǔn)。3、我方所提交的掛牌轉(zhuǎn)讓公告及附件材料內(nèi)容真實、完整、合法、有效,不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏,并對其承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟和法律責(zé)任,若宜居公司違反上述承諾或有違規(guī)違約行為,給意向受讓方等交易相關(guān)方造成損失,宜居公司愿意承擔(dān)法律及經(jīng)濟賠償責(zé)任,以本項目設(shè)定的交易保證金同等金額承擔(dān)賠償責(zé)任,保證金金額不足以彌補上述損失的,利益受損方可以向宜居公司進(jìn)行追償。二、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的簡況:北京西路18號房產(chǎn)及土地使用權(quán)為原蕪湖市公安局原辦公樓及辦公用地,位于蕪湖市鏡湖區(qū),距離中山路步行街約300米,其具體包含10幢房產(chǎn)和1塊土地使用權(quán),房地產(chǎn)權(quán)利人及土地使用權(quán)人為宜居公司。具體如下:1、十二層鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓,建筑面積8086.29平方米,權(quán)證編號:房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××號;2、六層混合結(jié)構(gòu)辦公樓,建筑面積3277.83平方米,權(quán)證編號:房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××號;3、三層混合結(jié)構(gòu)辦公樓,建筑面積951.78平方米,權(quán)證編號房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××。4、一層磚木結(jié)構(gòu)辦公樓,建筑面積65.31平方米,權(quán)證編號房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××號。5、二層混合結(jié)構(gòu)辦公樓4幢,建筑面積分別為94.08、288.21、176.92、167.74平方米,權(quán)證編號房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××、房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××號。6、一層混合結(jié)構(gòu)辦公樓2幢,建筑面積分別為26.09、149.54平方米,權(quán)證編號為房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××、房地權(quán)證蕪鏡湖區(qū)字第××號。7、土地使用權(quán)面積為12868.7平方米(約19.3畝),類型為出讓,用途為辦公,終止日期為2049年6月12日,權(quán)證編號:蕪國用(2012)第184號。本次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的房屋建筑面積即房屋所占用的土地面積以權(quán)證登記為準(zhǔn),如與實際建筑面積、土地使用權(quán)面積存在差異,則不調(diào)整成交價款。意向方受讓方承諾:對轉(zhuǎn)讓方擬定的《產(chǎn)權(quán)交易合同》(樣本)內(nèi)容已全面了解,且無異議并遵照執(zhí)行。已現(xiàn)場勘察了轉(zhuǎn)讓標(biāo)的,對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的進(jìn)行了詳細(xì)的了解和調(diào)研,均放棄對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的提出數(shù)量、質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)情況等方面的異議,對其存在的風(fēng)險已做了充分預(yù)判,競得轉(zhuǎn)讓標(biāo)的后的所有風(fēng)險自行承擔(dān),與轉(zhuǎn)讓方、安徽長江產(chǎn)權(quán)交易所無關(guān)。五、資產(chǎn)評估及備案情況:評估機構(gòu)為蕪湖徽瑞資產(chǎn)評估事務(wù)所,評估基準(zhǔn)日2016年8月8日,評估文號徽瑞評估報字[2016]010037號,評估對象為宜居公司擁有的位于蕪湖市鏡湖區(qū)北京西路18號(蕪湖市公安局)辦公用房,資產(chǎn)評估結(jié)果人民幣92435825.00元,評估備案機構(gòu)為蕪湖市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會…… 2016年10月24日,福延公司作為受讓方簽署《網(wǎng)絡(luò)報價成交確認(rèn)單》,承諾以9243.6萬元成交價格受讓前述房產(chǎn)及土地使用權(quán)。同日,宜居公司與福延公司簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》,約定:轉(zhuǎn)讓價款92436000元。宜居公司承諾:1、本次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是我方真實意思表示,轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰,我方對該產(chǎn)權(quán)擁有合法的處置權(quán)且實施不存在限制條件。2、我方轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)的相關(guān)行為已經(jīng)履行了相應(yīng)程序,經(jīng)過有效的內(nèi)部決策程序,并獲得相應(yīng)批準(zhǔn)。3、在辦證及過戶過程中涉及的稅費,根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,由甲乙雙方各自承擔(dān)。福延公司承諾:對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的權(quán)證情況和現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)的了解和調(diào)研,已現(xiàn)場勘察了轉(zhuǎn)讓標(biāo)的,均放棄對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的提出數(shù)量、質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)情況等方面的異議,對其存在的風(fēng)險已做了充分預(yù)判,競得轉(zhuǎn)讓標(biāo)的后的所有風(fēng)險自行承擔(dān),與轉(zhuǎn)讓方、長江產(chǎn)權(quán)交易所無關(guān)。雙方還在產(chǎn)權(quán)交易合同中對轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓價款及支付要求、交割事項、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。合同簽訂后,福延公司支付了轉(zhuǎn)讓價款。2018年3月30日,福延公司就交易合同項下的房產(chǎn)辦理了不動產(chǎn)權(quán)登記,不動產(chǎn)權(quán)證記載房屋共有宗地面積為7283.12平方米,與掛牌轉(zhuǎn)讓公告及《產(chǎn)權(quán)交易合同》中載明的土地使用權(quán)面積相比,減少了5585.58平方米。 一審另認(rèn)定:1.蕪國用(2012)第184號土地使用權(quán)證記載:土地使用權(quán)人宜居公司,坐落北京西路18號,使用權(quán)類型出讓,終止日期2049年6月12日,使用權(quán)面積12868.7平方米。 2.2019年3月22日,安徽徽瑞資產(chǎn)評估事務(wù)所(變更前名稱為蕪湖徽瑞資產(chǎn)評估事務(wù)所)出具《關(guān)于對宜居公司擁有的位于蕪湖市鏡湖區(qū)北京西路18號辦公用房擬對外出售市場價格資產(chǎn)評估報告的說明》,載明:估價對象總建筑面積13283.79平方米,評估師根據(jù)現(xiàn)場勘察的實際情況運用市場比較法和收益法并最終采用市場比較法的結(jié)果得出估價對象評估總價值為人民幣92435825.00元(上述評估結(jié)果含土地價值,因采用市場比較法評估,土地價值未單獨體現(xiàn),其價值按估價對象現(xiàn)狀的實際情況包含在每平方米建筑面積單價中)。 3.2018年1月30日,宜居公司向蕪湖市不動產(chǎn)登記中心出具《情況說明》,載明:2016年,經(jīng)蕪湖市國資委批復(fù),北京西路18號(原蕪湖市公安局機關(guān)辦公樓)已通過長江產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓給福延公司。在辦理過戶手續(xù)時,發(fā)現(xiàn)該處不動產(chǎn)所涉土地證的宗地范圍內(nèi)涉及部分樓幢為個人住宅,已房改或轉(zhuǎn)讓至個人名下,經(jīng)市國土局批復(fù),同意對該地塊已轉(zhuǎn)讓至個人名下的住宅房所占土地予以核減注銷?,F(xiàn)已明確申請注銷蕪國用(2012)第184號土地證范圍內(nèi)原市公安局房改房、個人住宅房所占土地面積(經(jīng)實測為5569.67平方米),核減后剩余面積7283.12平方米。 一審法院認(rèn)為,首先,《產(chǎn)權(quán)交易合同》約定:“本次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的房屋建筑面積即房屋所占用的土地面積以權(quán)證登記為準(zhǔn),如與實際建筑面積、土地使用權(quán)面積存在差異,則不調(diào)整成交價款”,據(jù)此,權(quán)證土地使用權(quán)面積與實際面積存在差異的風(fēng)險依約應(yīng)由福延公司自行承擔(dān),宜居公司無需就此向福延公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任。其次,《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因此,福延公司在本案中應(yīng)當(dāng)舉證證明其因權(quán)證土地使用權(quán)面積減少遭受了何種損失及其金額。對此,一方面,根據(jù)安徽徽瑞資產(chǎn)評估事務(wù)所出具的說明,案涉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的在拍賣評估時未單獨體現(xiàn)土地價值,土地價值實際包含在每平方米建筑面積單價中。另一方面,一審法院在開庭審理時曾向福延公司釋明,是否申請按競拍時的評估時點就權(quán)證土地使用權(quán)面積減少后的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的市場價值進(jìn)行評估,福延公司明確表示拒絕?;谏鲜鰞煞矫媲樾?,應(yīng)認(rèn)定案涉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的市場價值在拍賣時并不會因權(quán)證土地使用權(quán)面積減少而發(fā)生貶損。此外,案涉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是房地一體轉(zhuǎn)讓,并非僅僅是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,拍賣前的市場價值評估也是對房地一體進(jìn)行評估,福延公司主張按蕪湖市人民政府發(fā)布的基準(zhǔn)地價計算確定其遭受的損失,顯然不能成立。綜上,福延公司在本案中未能舉出有效證據(jù)證明其遭受的實際損失,故其訴請主張違約賠償款等,缺乏事實依據(jù),不予支持。最后,本案糾紛系因原蕪國用(2012)184號權(quán)證登記錯誤而產(chǎn)生,宜居公司在發(fā)布《掛牌轉(zhuǎn)讓公告》及簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》時,對土地使用權(quán)面積減少并不知情,不存在欺詐等情形。權(quán)證土地使用權(quán)面積減少可能會導(dǎo)致福延公司對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的內(nèi)心估值的降低,進(jìn)而有可能影響到其決定是否參與競買,故實際侵害的法益是福延公司選擇交易的自由。福延公司本可通過請求人民法院撤銷交易來保障其合同自由,但福延公司選擇繼續(xù)履約,已經(jīng)以其行為放棄了相應(yīng)救濟權(quán)利。綜上,福延公司的訴請不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第四條、第一百一十三條第一款,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定,判決:駁回福延公司的全部訴訟請求。案件受理費223597元,由福延公司負(fù)擔(dān)。 二審中,雙方所舉證據(jù)及相對方的質(zhì)證意見均同一審。本院對一審查明的事實予以確認(rèn)
判決結(jié)果
駁回上訴,維持原判。 一審案件受理費223597元,由蕪湖宜居投資(集團(tuán))有限公司負(fù)擔(dān);二審案件受理費223597元,由安徽福延健康管理咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決
合議庭
審判長嚴(yán)慧勇 審判員王依勝 審判員陳小艷 二〇二一年四月十六日 法官助理趙方超 書記員陳茜
判決日期
2021-04-29

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