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上訴人林云鳳與被上訴人平潭綜合實驗區(qū)先行實業(yè)有限公司（以下簡稱“先行公司”）、平潭海峽如意城商場管理有限公司（以下簡稱“商管公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服福建省平潭縣人民法院作出的（2020）閩0128民初3891號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月22日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

林云鳳上訴請求：1、撤銷一審民事判決，依法改判支持林云鳳全部一審訴訟請求或發(fā)回重審；2、本案一審、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：一、上訴人沒有作出免除租金及逾期違約金的意思表示，一審法院認定事實錯誤。案涉房產(chǎn)買賣合同第三條第2項約定：“簽訂本合同生效之日起當天解除甲乙雙方簽訂的租賃協(xié)議，原租賃合同的權(quán)利義務終止，互不負責任?！痹摷s定中合同雙方并未對租金及違約金事宜作出意思表示。先行公司主張有免除租金及違約金的意思表示，但該解釋超出條款的文意范圍，先行公司對此主張應提供證據(jù)佐證。先行公司無證據(jù)證明該主張的情況下，一審法院推定“林云鳳對案涉商鋪2019年5月1日至2019年12月26日期間的租金收益及違約責任承擔已作了免除的意思表示”，系認定事實錯誤。二、一審法院認定房產(chǎn)買賣合同第三條第2項“互不負責任”范圍為“……租賃合同終止前的所有權(quán)利義務”，此種認定將責任與權(quán)利義務混淆，既不符合法理也不符合上訴人與被上訴人一貫的意思表示，一審法院認定事實錯誤。三、案涉《房產(chǎn)買賣合同》第三條第2款作出“互不負責任”的免責意思表示，是上訴人與先行公司相互對提前解約的免責表示。一審法院突破該意思表示認定免責事項包括了往期租金及逾期違約金，該認定排除了上訴人的主要權(quán)利，免除了先行公司的責任，違反了合同法的公平原則及合同法四十條的規(guī)定，一審法院認定事實錯誤。四、租賃合同已經(jīng)部分履行，租賃合同解除并不影響原合同結(jié)算和清理條款的效力，先行公司與商管公司應共同向上訴人支付租金及違約金。一審法院認定“因先行公司與林云鳳之前就租賃合同約定的權(quán)利義務已然終止，林云鳳訴請商管公司承擔上述租金及違約金的償還義務，亦無事實和法律依據(jù)”，該認定違反了合同法第九十七、九十八條的規(guī)定，一審法院認定事實錯誤，適用法律錯誤。五、一審法院認定案涉《商鋪委托經(jīng)營及管理協(xié)議書》、租賃合同、房產(chǎn)買賣合同合法有效。一審亦查明商管公司作出了支付案涉租金的聲明確認。上訴人要求被上訴人支付租金符合合同約定及法律規(guī)定，一審法院卻認定上訴人的訴請無事實與法律依據(jù)屬于認定事實錯誤，適用法律錯誤。 先行公司答辯稱，一審法院判決事實清楚，答辯人與上訴人協(xié)商后以房屋買賣合同替代了原商鋪租賃合同，解除商鋪租賃合同且互相免除合同責任。答辯人業(yè)已履行完畢替代合同房屋買賣合同的約定義務。房屋買賣合同的第三條第2款約定“簽訂本合同生效之日起當天解除甲乙雙方簽訂的租賃協(xié)議，原租賃合同的權(quán)利義務終止，互不承擔責任”，為雙方經(jīng)協(xié)商后達成的對原商鋪租賃合同解除以及免除答辯人涉案商鋪所有租金的真實意思表示。一審法院判決適用法律準確。上訴人與答辯人之間的原商鋪租賃合同以及該合同的替代合同即房屋買賣合同均為雙方真實意思表示，也未違反法律法規(guī)之規(guī)定，雙方依此履行完畢義務符合雙方合同約定。請求法院駁回上訴，維持原判。 商管公司答辯稱，上訴人與先行公司簽署買賣合同，原租賃合同已終止，雙方權(quán)利義務亦已終止，上訴人無權(quán)要求先行公司支付原合同約定租金并承擔違約責任。房屋買賣合同中的合同價款遠超市場行情，是以高額價款對此前違約行為或責任承擔的一次性解決的補充意思表示。買賣合同中“權(quán)利義務中終止互不承擔責任”此前違約行為或責任承擔的一次性解決的意思表示，上訴人主張僅此處是對提前解約的免責意思表示沒有合同及法律依據(jù)。請求法院駁回上訴，維持原判。 林云鳳向一審法院提出訴訟請求：1.判令先行公司與商管公司共同向林云鳳支付2019年5月1日至2019年12月26日所欠租金125647元及逾期付款違約金（以192346元為基數(shù)，按日萬分之三標準自2019年5月21日起計至2019年12月26日止；以125647元為基數(shù)，按日萬分之三標準自2019年12月27日起計至實際付款之日止）；2.判令先行公司與商管公司承擔全部訴訟費用。 一審法院查明，林云鳳購買案涉商鋪。林云鳳（委托方）與商管公司（受托方）簽訂《商鋪委托經(jīng)營及管理協(xié)議書》，約定林云鳳將案涉商鋪委托商管公司進行經(jīng)營和管理，期限5年；自案涉商鋪實際交付之日起三年內(nèi)免收租金收益及任何費用；委托期限的最后兩年（預計為2017年12月31日至2019年12月31日）期間，商管公司根據(jù)商鋪實際經(jīng)營管理情況，每年向林云鳳支付不低于192346元的租金，如果該商鋪每年租金超過192346元，則商管公司有權(quán)收取年租金的10%作為經(jīng)營管理費；租金收益由商管公司以六個月為支付周期向林云鳳轉(zhuǎn)賬支付，支付時間為當期六個月周期結(jié)束后的十日內(nèi)。 林云鳳與金井灣公司簽訂租賃合同，主要約定如下：1.林云鳳將案涉商鋪租賃金井灣公司，租賃期限為2019年5月1日至2026年4月30日，租金自2019年5月1日起計收；2.租金：年租金為192346元，租金按年度為支付周期，支付時間為每年度開始后的二十日內(nèi)支付當年租金，即第一筆租金支付時間為2019年5月20日，以此類推；3.金井灣公司的違約責任：金井灣公司逾期支付租金的，應按當期應交租金額的日萬分之三承擔違約金，逾期達三十日的，林云鳳可提出書面催告；逾期超過九十日的，林云鳳可提出解除租賃合同。 2015年4月1日，商管公司與林云鳳出具《聲明確認書》，確認金井灣公司（承租人）租賃案涉商鋪十年（2016年5月1日至2026年4月30日），其中以商管公司名義出租的期限為三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，以產(chǎn)權(quán)人名義出租的為七年，自2019年5月1日至2026年。鑒于業(yè)主與承租人簽署的協(xié)議中2019年5月1日至2020年3月31日租賃期間尚屬于雙方簽署的委托經(jīng)營協(xié)議范圍，故若承租人屆時未能按約定支付2019年5月1日至2020年3月31日期間租金的，則由商管公司繼續(xù)按委托經(jīng)營協(xié)議的約定向業(yè)主支付租金收益。 金井灣公司于2016年12月28日合并至先行公司。 林云鳳（出賣人，甲方）于2019年12月27日與先行公司（買受人，乙方）簽訂房產(chǎn)買賣合同，約定先行公司向林云鳳購買案涉商鋪，成交價格為3918030.36元（成交價＝首付款＋首付款利息＋月供繳納金額＋剩余貸款本金＋公共維修基金＋一手房契稅）。房產(chǎn)買賣合同第三條第二項約定，簽訂本合同生效之日起當天解除甲、乙雙方已經(jīng)簽訂的租賃協(xié)議，原租賃合同的權(quán)利義務終止，互不承擔責任。先行公司向林云鳳支付了相應購房款。案涉商鋪產(chǎn)權(quán)于2020年4月18日由林云鳳轉(zhuǎn)移登記至先行公司名下。 一審法院認為，林云鳳與商管公司簽訂《商鋪委托經(jīng)營及管理協(xié)議書》及林云鳳與先行公司簽訂的租賃合同、房產(chǎn)買賣合同，均系合同各方真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，應認定合法有效。林云鳳于2019年12月27日與先行公司簽訂房產(chǎn)買賣合同，房產(chǎn)買賣合同第三條第二項約定：“簽訂本合同生效之日起當天解除甲、乙方已經(jīng)簽訂的租賃協(xié)議”，據(jù)此，租賃合同于2019年12月27日已解除。先行公司按房產(chǎn)買賣合同約定向林云鳳支付了轉(zhuǎn)讓案涉商鋪的價款，并辦理了案涉商鋪的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，其基于房產(chǎn)買賣合同約定的義務已履行完畢。房產(chǎn)買賣合同第三條第2項另約定“原租賃合同的權(quán)利義務終止，互不承擔責任”，該約定的范圍應為租賃合同終止前約定的所有權(quán)利義務，包括先行公司應支付的租金及違約金，由此可推定，林云鳳對案涉商鋪2019年5月1日至2019年12月26日期間的租金收益及違約責任承擔已作了免除的意思表示，現(xiàn)其訴請先行公司支付案涉商鋪2019年5月1日至2019年12月26日期間的租金收益并承擔違約責任，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。如前所述，因先行公司與林云鳳之前就租賃合同約定的權(quán)利義務已然終止，林云鳳訴請商管公司承擔上述租金及違約金的償還義務，亦無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。 綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：駁回林云鳳的訴訟請求。案件受理費3250元，減半收取計1625元，由林云鳳負擔。 本院二審期間，各方當事人均未提交證據(jù)。 雙方當事人對一審查明的事實無異議，本院對一審查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費3250元，由林云鳳負擔。 本判決為終審判決

審判員林輝 二〇二一年三月十九日 書記員蔣莉莉

2021-04-16