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原告林云鳳與被告平潭綜合實驗區(qū)先行實業(yè)有限公司（以下簡稱先行公司）、平潭海峽如意城商場管理有限公司（以下簡稱商管公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年9月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告林云鳳的委托訴訟代理人卞瑩，先行公司的委托訴訟代理人唐淋峰及商管公司的委托訴訟代理人曾德豐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

林云鳳向本院提出訴訟請求：1.判令先行公司與商管公司共同向林云鳳支付2019年5月1日至2019年12月26日所欠租金125647元及逾期付款違約金（以407709元為基數(shù)，按日萬分之三標準自2019年5月21日起計至2019年12月26日止；以125647元為基數(shù)，按日萬分之三標準自2019年12月27日起計至實際付款之日止）；2.判令先行公司與商管公司承擔全部訴訟費用。事實和理由：2014年，林云鳳購買平潭海峽如意城Ｇ001地塊智富新天地（裙樓）1層05商鋪（以下簡稱案涉商鋪）。2015年，林云鳳委托商管公司對案涉商鋪進行經(jīng)營和管理五年，自2015年3月31日起至2020年3月31日止。2018年4月1日起至2020年3月31日期間，商管公司每年應(yīng)向林云鳳交付不低于407709元租金收益。商管公司以六個月為期限向林云鳳支付，支付時間為當期六個月周期結(jié)束后的十日內(nèi)。商管公司逾期未付，應(yīng)按當期應(yīng)交租金的日萬分之三承擔違約金。2016年起，平潭綜合實驗區(qū)金井灣開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱金井灣公司）承租案涉商鋪十年。2016年5月1日起前三年由商管公司與其簽訂租賃合同；2019年5月1日起后七年由林云鳳與其簽訂租賃合同。2016年12月28日，先行公司合并了金井灣公司，承繼了案涉租賃合同的權(quán)利義務(wù)。林云鳳與先行公司約定：2019年5月20日之前，先行公司需將當年度從2019年5月1日起至2020年4月30日期間租金共計407709元支付至林云鳳指定的賬戶。若先行公司逾期未付，應(yīng)按當期應(yīng)交租金的日萬分之三承擔違約金。同時，商管公司與林云鳳約定，2019年5月1日至2020年3月31日期間，商鋪租金由先行公司向林云鳳支付，若先行公司不能按約支付，則由商管公司繼續(xù)按委托經(jīng)營協(xié)議約定向林云鳳支付租金。2019年12月27日，先行公司購買案涉商鋪。2019年5月1日至2019年12月26日期間的商鋪租金125647元，先行公司與商管公司至今未付，遂成訟。 先行公司辯稱，一、案涉《商鋪租賃及經(jīng)營管理協(xié)議書》（以下簡稱租賃合同）已解除，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終結(jié)，不存在未履行的義務(wù)。先行公司向林云鳳租賃案涉商鋪，租賃期十年，用以經(jīng)營新絲路跨境交易中心項目，經(jīng)招商由平潭新絲路跨境發(fā)展有限公司（以下簡稱新絲路公司）經(jīng)營該項目，并與其簽訂了《跨境電商保稅展示交易體驗中心項目商鋪租賃合同》。先行公司在2019年4月22日收到新絲路公司解除合同不再租賃的通知后，為減少損失，于2019年4月26日向林云鳳發(fā)函通知解除案涉協(xié)議書，但遭到拒絕，并多次多渠道上訪。為不承擔案涉商鋪的租金，先行公司提出向林云鳳購買案涉商鋪的方案。經(jīng)雙方協(xié)商并于2019年12月27日就購買案涉商鋪簽訂《房產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱買賣合同）。買賣合同第三條第2款約定“簽訂本合同生效之日起當天解除甲乙雙方簽訂的租賃協(xié)議，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔責任”，因此協(xié)議書已經(jīng)實際解除，權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終結(jié)。二、先行公司與林云鳳之間就租賃合同的解除補償問題已經(jīng)實際達成了一致意見。先行公司為解除租賃合同向林云鳳購買案涉商鋪，支付的對價包括購房本金＋首付款利息＋月供繳納金額＋剩余貸款本金＋公共維修基金＋一手房契稅，已經(jīng)遠遠超過租賃合同的違約約定。林云鳳再次基于租賃合同要求支付租金無事實和法律依據(jù)。三、林云鳳基于案涉商鋪業(yè)主的權(quán)利義務(wù)已由先行公司承繼，案涉商鋪已進行產(chǎn)權(quán)變更，先行公司取得所有權(quán)，亦承繼了租賃合同的權(quán)利義務(wù)，林云鳳并非適格主體。 商管公司辯稱，一、林云鳳于2019年5月1日前已與先行公司簽訂了租賃合同，商管公司不承擔任何法律責任。二、聲明確認書僅規(guī)定商管公司與先行公司的單方義務(wù)，屬于顯失公平的約定，違反公平、等價有償原則及合同相對性原則，屬于無效的約定。三、因先行公司違反合同約定，怠于支付租金，已實際違約，根據(jù)租賃合同第二條約定，應(yīng)當由先行公司支付租金并承擔違約金，林云鳳訴求商管公司支付租金并承擔違約金無事實及法律依據(jù)。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織各方進行證據(jù)交換及質(zhì)證。各方對林云鳳提交的證據(jù)及先行公司提交的除《新絲路商鋪剩余50%部分匯總表》、記賬憑證外的其他證據(jù)真實性均無異議，本院予以確認并在卷佐證。對先行公司提交的《新絲路商鋪剩余50%部分匯總表》、記賬憑證系其單方制作，本院不予采納。 根據(jù)當事人陳述及經(jīng)審查確認的證據(jù)。本院認定事實如下： 2015年，林云鳳購買案涉商鋪。林云鳳（委托方）與商管公司（受托方）簽訂《商鋪委托經(jīng)營及管理協(xié)議書》，約定林云鳳將案涉商鋪委托商管公司進行經(jīng)營和管理，期限5年；自案涉商鋪實際交付之日起三年內(nèi)免收租金收益及任何費用；委托期限的最后兩年（預(yù)計為2018年3月31日至2020年3月31日）期間，商管公司根據(jù)商鋪實際經(jīng)營管理情況，每年向林云鳳支付不低于407709元的租金，如果該商鋪每年租金超過407709元，則商管公司有權(quán)收取年租金的10%作為經(jīng)營管理費；租金收益由商管公司以六個月為支付周期向林云鳳轉(zhuǎn)賬支付，支付時間為當期六個月周期結(jié)束后的十日內(nèi)。 林云鳳與金井灣公司簽訂租賃合同，主要約定如下：1.林云鳳將案涉商鋪租賃金井灣公司，租賃期限為2019年5月1日至2026年4月30日，租金自2019年5月1日起計收；2.租金：年租金為407709元，租金按年度為支付周期，支付時間為每年度開始后的二十日內(nèi)支付當年租金，即第一筆租金支付時間為2019年5月20日，以此類推；3.金井灣公司的違約責任：金井灣公司逾期支付租金的，應(yīng)按當期應(yīng)交租金額的日萬分之三承擔違約金，逾期達三十日的，林云鳳可提出書面催告；逾期超過九十日的，林云鳳可提出解除租賃合同。 2015年4月1日，商管公司與林云鳳出具《聲明確認書》，確認金井灣公司（承租人）租賃案涉商鋪十年（2016年5月1日至2026年4月30日），其中以商管公司名義出租的期限為三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，以產(chǎn)權(quán)人名義出租的為七年，自2019年5月1日至2026年。鑒于業(yè)主與承租人簽署的協(xié)議中2019年5月1日至2020年3月31日租賃期間尚屬于雙方簽署的委托經(jīng)營協(xié)議范圍，故若承租人屆時未能按約定支付2019年5月1日至2020年3月31日期間租金的，則由商管公司繼續(xù)按委托經(jīng)營協(xié)議的約定向業(yè)主支付租金收益。 金井灣公司于2016年12月28日合并至先行公司。 林云鳳（出賣人，甲方）于2019年12月27日與先行公司（買受人，乙方）簽訂房產(chǎn)買賣合同，約定先行公司向林云鳳購買案涉商鋪，成交價格為3918030.36元（成交價＝首付款＋首付款利息＋月供繳納金額＋剩余貸款本金＋公共維修基金＋一手房契稅）。房產(chǎn)買賣合同第三條第二項約定，簽訂本合同生效之日起當天解除甲、乙雙方已經(jīng)簽訂的租賃協(xié)議，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔責任。先行公司向林云鳳支付了相應(yīng)購房款。案涉商鋪產(chǎn)權(quán)于2020年4月18日由林云鳳轉(zhuǎn)移登記至先行公司名下

駁回林云鳳的訴訟請求。 案件受理費3250元，減半收取計1625元，由林云鳳負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省福州市中級人民法院

審判員鄭群 二〇二〇年十一月三十日 法官助理李華峰 書記員何艷

2021-04-16