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上訴人吳運(yùn)芳因與被上訴人平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)先行實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“先行公司”）、平潭海峽如意城商場管理有限公司（以下簡稱“商管公司”）房屋租賃合同糾紛一案，不服福建省平潭縣人民法院（2020）閩0128民初3881號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月22日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月10日公開開庭審理了本案。上訴人吳運(yùn)芳的委托訴訟代理人盧健與被上訴人先行公司的委托訴訟代理人唐淋峰、被上訴人商管公司的委托訴訟代理人曾德豐均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

吳運(yùn)芳上訴請求：1.撤銷一審民事判決，依法改判支持吳運(yùn)芳全部一審訴訟請求或發(fā)回重審；2.本案一審、二審訴訟費(fèi)由先行公司、商管公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、吳運(yùn)芳沒有作出免除租金及逾期違約金的意思表示，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、一審法院認(rèn)定房產(chǎn)買賣合同第三條第2項(xiàng)“互不負(fù)責(zé)任”范圍為“……租賃合同終止前的所有權(quán)利義務(wù)”，此種認(rèn)定將責(zé)任與權(quán)利義務(wù)混淆，既不符合法理也不符合吳運(yùn)芳與先行公司、商管公司一貫的意思表示，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。三、案涉《房產(chǎn)買賣合同》第三條第2款作出“互不負(fù)責(zé)任”的免責(zé)意思表示，是吳運(yùn)芳與先行公司相互對提前解約的免責(zé)表示。一審法院的認(rèn)定排除了吳運(yùn)芳的主要權(quán)利，免除了先行公司的責(zé)任，違反了合同法的公平原則及合同法四十條的規(guī)定。四、租賃合同已經(jīng)部分履行，租賃合同解除并不影響原合同結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力，先行公司與商管公司應(yīng)共同向吳運(yùn)芳支付租金及違約金。五、一審法院認(rèn)定案涉《商鋪委托經(jīng)營及管理協(xié)議書》、《租賃合同》、《房產(chǎn)買賣合同》合法有效，商管公司作出了支付案涉租金的聲明確認(rèn)，吳運(yùn)芳要求商管公司支付租金符合合同約定及法律規(guī)定。 先行公司辯稱，一、一審法院判決事實(shí)清楚，先行公司與吳運(yùn)芳協(xié)商后以房屋買賣合同替代了原商鋪?zhàn)赓U合同，解除商鋪?zhàn)赓U合同且互相免除合同責(zé)任。先行公司已經(jīng)履行完替代房屋買賣合同的約定義務(wù)。二、《房產(chǎn)買賣合同》第三條第2款約定“簽訂本合同生效之日起當(dāng)天解除甲乙雙方簽訂的租賃協(xié)議，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔(dān)責(zé)任”，為雙方經(jīng)協(xié)商后達(dá)成的對原商鋪?zhàn)赓U合同解除以及免除先行公司涉案商鋪所有租金的真實(shí)意思表示。（一）基于文義解釋。合同責(zé)任既包括權(quán)利也包括義務(wù)，沒有只有權(quán)利的合同也沒有只有義務(wù)的合同。（二）基于目的解釋。先行公司是為不再承擔(dān)租金而與吳運(yùn)芳協(xié)商解除租賃合同，且吳運(yùn)芳以群鬧、上訪等激烈的手段不同意先行公司其他解除原商鋪?zhàn)赓U合同對租金的賠償、補(bǔ)償方案，最終才達(dá)成了以原價(jià)購入商鋪?zhàn)鳛樵啼佔(zhàn)赓U合同不再承擔(dān)任何租金的方案，并同意與認(rèn)可了商鋪買賣合同中雙方權(quán)利義務(wù)對原商鋪?zhàn)赓U合同權(quán)利義務(wù)的一攬子替代方案。（三）基于誠信解釋。該系列案件19名原業(yè)主購入商鋪費(fèi)用共計(jì)1.43億元，先行公司購入該商鋪共向該19名原業(yè)主支付了1.68億元的對價(jià)，而事實(shí)是雙方協(xié)商如何解除原商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，該地段的房價(jià)已經(jīng)大幅低于吳運(yùn)芳購入時(shí)的房價(jià)，上述事實(shí)表明吳運(yùn)芳并無任何實(shí)際損失更無租金損失一說。三、一審法院判決適用法律正確。吳運(yùn)芳與先行公司之間的原商鋪?zhàn)赓U合同以及該合同的替代合同均為雙方真實(shí)意思表示，也未違反法律法規(guī)之規(guī)定，雙方依此履行完畢義務(wù)符合雙方合同約定。 商管公司辯稱，一、吳運(yùn)芳與先行公司簽署買賣合同，原租賃合同已經(jīng)終止，雙方權(quán)利義務(wù)亦已經(jīng)終止，吳運(yùn)芳無權(quán)要求先行公司支付原合同約定租金并承擔(dān)違約責(zé)任。二、房屋買賣合同中的合同價(jià)款遠(yuǎn)超市場行情，是以高額價(jià)款對此前違約行為或責(zé)任承擔(dān)的一次性解決的補(bǔ)充意思表示。三、買賣合同中“權(quán)利義務(wù)終止互不承擔(dān)責(zé)任”是此前違約行為或責(zé)任承擔(dān)的一次性解決的意思表示，吳運(yùn)芳主張此處僅是對提前解約的免責(zé)意思表示沒有合同及法律依據(jù)。 吳運(yùn)芳向一審法院提出訴訟請求：1.判令先行公司與商管公司共同向吳運(yùn)芳支付2019年5月1日至2019年12月26日所欠租金91662元及逾期付款違約金（以140322元為基數(shù)，按日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)自2019年5月21日起計(jì)至2019年12月26日止；以91662元為基數(shù)，按日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)自2019年12月27日起計(jì)至實(shí)際付款之日止）；2.判令先行公司與商管公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。 一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年2月27日，吳運(yùn)芳購買案涉商鋪。吳運(yùn)芳（委托方）與商管公司（受托方）簽訂《商鋪委托經(jīng)營及管理協(xié)議書》，約定吳運(yùn)芳將案涉商鋪委托商管公司進(jìn)行經(jīng)營和管理，期限5年；自案涉商鋪實(shí)際交付之日起三年內(nèi)免收租金收益及任何費(fèi)用；委托期限的最后兩年（預(yù)計(jì)為2018年3月31日至2020年12月31日）期間，商管公司根據(jù)商鋪實(shí)際經(jīng)營管理情況，每年向吳運(yùn)芳支付不低于140322元的租金，如果該商鋪每年租金超過140322元，則商管公司有權(quán)收取年租金的10%作為經(jīng)營管理費(fèi)；租金收益由商管公司以六個(gè)月為支付周期向吳運(yùn)芳轉(zhuǎn)賬支付，支付時(shí)間為當(dāng)期六個(gè)月周期結(jié)束后的十日內(nèi)。 吳運(yùn)芳與金井灣公司簽訂租賃合同，主要約定如下：1.吳運(yùn)芳將案涉商鋪?zhàn)赓U金井灣公司，租賃期限為2019年5月1日至2026年4月30日，租金自2019年5月1日起計(jì)收；2.租金：年租金為140322元，租金按年度為支付周期，支付時(shí)間為每年度開始后的二十日內(nèi)支付當(dāng)年租金，即第一筆租金支付時(shí)間為2019年5月20日前，以此類推；3.金井灣公司的違約責(zé)任：金井灣公司逾期支付租金的，應(yīng)按當(dāng)期應(yīng)交租金額的日萬分之三承擔(dān)違約金，逾期達(dá)三十日的，吳運(yùn)芳可提出書面催告；逾期超過九十日的，吳運(yùn)芳可提出解除租賃合同。 2017年1月23日，商管公司與吳運(yùn)芳出具《聲明確認(rèn)書》，確認(rèn)金井灣公司（承租人）租賃案涉商鋪十年（2016年5月1日至2026年4月30日），其中以商管公司名義出租的期限為三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，以產(chǎn)權(quán)人名義出租的為七年，自2019年5月1日至2026年。鑒于業(yè)主與承租人簽署的協(xié)議中2019年5月1日至2020年3月31日租賃期間尚屬于雙方簽署的委托經(jīng)營協(xié)議范圍，故若承租人屆時(shí)未能按約定支付2019年5月1日至2020年3月31日期間租金的，則由商管公司繼續(xù)按委托經(jīng)營協(xié)議的約定向業(yè)主支付租金收益。 金井灣公司于2016年12月28日合并至先行公司。 吳運(yùn)芳（出賣人，甲方）于2019年12月27日與先行公司（買受人，乙方）簽訂房產(chǎn)買賣合同，約定先行公司向吳運(yùn)芳購買案涉商鋪，成交價(jià)格為2894466.73元（成交價(jià)＝首付款＋首付款利息＋月供繳納金額＋剩余貸款本金＋公共維修基金＋一手房契稅）。房產(chǎn)買賣合同第三條第二項(xiàng)約定，簽訂本合同生效之日起當(dāng)天解除甲、乙雙方已經(jīng)簽訂的租賃協(xié)議，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔(dān)責(zé)任。先行公司向吳運(yùn)芳支付了相應(yīng)購房款，案涉商鋪產(chǎn)權(quán)于2020年4月18日由吳運(yùn)芳轉(zhuǎn)移登記至先行公司名下。 一審法院認(rèn)為，吳運(yùn)芳與商管公司簽訂《商鋪委托經(jīng)營及管理協(xié)議書》及吳運(yùn)芳與先行公司簽訂的租賃合同、房產(chǎn)買賣合同，均系合同各方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。吳運(yùn)芳于2019年12月27日與先行公司簽訂房產(chǎn)買賣合同，房產(chǎn)買賣合同第三條第二項(xiàng)約定：“簽訂本合同生效之日起當(dāng)天解除甲、乙方已經(jīng)簽訂的租賃協(xié)議”，據(jù)此，租賃合同于2019年12月27日已解除。先行公司按房產(chǎn)買賣合同約定向吳運(yùn)芳支付了轉(zhuǎn)讓案涉商鋪的價(jià)款，并辦理了案涉商鋪的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，其基于房產(chǎn)買賣合同約定的義務(wù)已履行完畢。房產(chǎn)買賣合同第三條第2項(xiàng)另約定“原租賃合同的權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔(dān)責(zé)任”，該約定的范圍應(yīng)為租賃合同終止前約定的所有權(quán)利義務(wù)，包括先行公司應(yīng)支付的租金及違約金，由此可推定，吳運(yùn)芳對案涉商鋪2019年5月1日至2019年12月26日期間的租金收益及違約責(zé)任承擔(dān)已作了免除的意思表示，現(xiàn)其訴請先行公司支付案涉商鋪2019年5月1日至2019年12月26日期間的租金收益并承擔(dān)違約責(zé)任，無事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。如前所述，因先行公司與吳運(yùn)芳之前就租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)已然終止，吳運(yùn)芳訴請商管公司承擔(dān)上述租金及違約金的償還義務(wù)，亦無事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：駁回吳運(yùn)芳的訴訟請求。案件受理費(fèi)2443元，減半收取計(jì)1221.5元，由吳運(yùn)芳負(fù)擔(dān)。 本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交證據(jù)。 雙方當(dāng)事人對一審查明的事實(shí)無異議，本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)2443元，由吳運(yùn)芳負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判員繆羽 二〇二一年三月二十六日 法官助理李晶 書記員王亞珊

2021-04-09