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原告江西創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司（以下簡稱原告）與被告中國建設(shè)銀行股份有限公司鷹潭市分行（以下簡稱被告）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年10月9日立案后，依法適用簡易程序，于2019年11月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人曹建文及被告的委托訴訟代理人高健到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告物業(yè)管理費(fèi)111151.12元；2、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：2018年11月16日，原告與鷹潭市譽(yù)峰物業(yè)管理有限公司（以下簡稱譽(yù)峰物業(yè)公司）協(xié)商，依法受讓了譽(yù)峰物業(yè)公司可收的凱翔都市名門小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用，經(jīng)與譽(yù)峰物業(yè)公司核實(shí)，截止2018年11月16日，被告共欠譽(yù)峰物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)111151.12元，就該債權(quán)轉(zhuǎn)讓，原告及譽(yù)峰物業(yè)公司共同向被告發(fā)函告知，被告至今不予給付其拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院。 被告辯稱，一、原告受讓的譽(yù)峰物業(yè)公司物業(yè)債權(quán)的基礎(chǔ)合同無效，原告的訴訟請求沒有法律和事實(shí)依據(jù)。1、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)由不少于3家投標(biāo)人的招標(biāo)方式確定。原告并未提供相關(guān)證據(jù)證明，因此依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，原告訴請的債權(quán)基礎(chǔ)物業(yè)合同對業(yè)主沒有約束力。2、在被告與出賣人簽訂的《鷹潭市商品房買賣合同》附件三之第九條第12款中，出賣人承諾通過招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3、根據(jù)原告提交的第二份《凱翔？都市名門住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡稱《前期物業(yè)合同》）第五十五條“本合同自甲乙雙方法定代表人或授權(quán)委托人簽字蓋章之日起生效”，但直到該份合同約定的合同履行期限已過，仍沒有甲乙雙方法定代表人或授權(quán)委托人的簽字，因此合同確定無效。二、原告沒有物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人譽(yù)峰物業(yè)公司已履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的抗辯權(quán)。依據(jù)《合同法》第六十六條、六十七條等法律規(guī)定，同時(shí)履行抗辯權(quán)和先履行抗辯權(quán)歸屬雙方合同的當(dāng)事人，而譽(yù)峰物業(yè)公司僅將合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓與原告，而非權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，因此，原告對合同是否有效、是否存在合同瑕疵，以及是否實(shí)際履行物業(yè)服務(wù)等義務(wù)，均沒有抗辯權(quán)。三、假設(shè)事后譽(yù)峰物業(yè)公司被人民法院認(rèn)定提供了實(shí)際的物業(yè)服務(wù)，按照相關(guān)法律規(guī)定，譽(yù)峰物業(yè)公司也不能按照前期物業(yè)服務(wù)合同中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收物業(yè)費(fèi)，并且，譽(yù)峰物業(yè)公司從未向我行催收過物業(yè)費(fèi)，按照最高人民法院副院長沈德詠主編的《中華人民共和國民法總則條文理解與適用》一書中，明確物業(yè)費(fèi)屬于定期履行之債，每一期費(fèi)用都是獨(dú)立之債并單獨(dú)計(jì)算訴訟時(shí)效，基于此，如果原告訴請的基礎(chǔ)物業(yè)債務(wù)合法有效的，起訴日算作書面催收，使用三年的訴訟時(shí)效，那么起訴日三年之前的物業(yè)費(fèi)請求權(quán)已超過訴訟時(shí)效，原告沒有勝訴權(quán)，或者依據(jù)2018年7月23日生效《最高人民法院關(guān)于適用訴訟時(shí)效制度若干問題的解釋》之規(guī)定，按照兩年的訴訟時(shí)效計(jì)算，2016年6月30日之前的物業(yè)費(fèi)債權(quán)也超過訴訟時(shí)效。（四）譽(yù)峰物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓與原告的債權(quán)不確定，應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟請求。因此，基于以上幾點(diǎn)分析，譽(yù)峰物業(yè)公司對被告的物業(yè)費(fèi)債權(quán)沒有經(jīng)過清算，是不確定的債權(quán)，原告直接向被告主張其受讓的債權(quán)，缺少依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回原告起訴。 當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原告提交了八組證據(jù)，分別為：證據(jù)一：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人身份證明，證明原告主體資格；證據(jù)二：企業(yè)信息查詢單，證明被告的身份；證據(jù)三：債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明原告依法受讓被告處債權(quán)的事實(shí)；證據(jù)四：告知函及清單，證明原告及債權(quán)人向被告告知債權(quán)轉(zhuǎn)讓；證據(jù)五：微信聊天截圖，證明原告工作人員與被告就物業(yè)費(fèi)給付協(xié)商；證據(jù)六：物業(yè)服務(wù)合同，證明原告承接都市名門小區(qū)物業(yè)管理。證據(jù)七：物業(yè)服務(wù)備案合同，證明原物業(yè)公司前期物業(yè)管理備案的事實(shí)；證據(jù)八：前期物業(yè)服務(wù)合同，證明原債權(quán)人提供物業(yè)服務(wù)的事實(shí)。被告質(zhì)證后認(rèn)為，證據(jù)一、二無異議。證據(jù)三有異議，基礎(chǔ)物業(yè)合同是無效的。證據(jù)四有異議，不構(gòu)成向被告告知。證據(jù)五有異議。1、基礎(chǔ)物業(yè)合同不存在；2、手機(jī)短信沒有表明身份，接收人是建行工作人員；3、已超過訴訟時(shí)效的債券追收不予認(rèn)可；4、短信無法核對原件；5、工作人員沒有承認(rèn)有物業(yè)費(fèi)，只是說向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。證據(jù)六有異議。沒有招標(biāo)，是無效合同。第二份合同是沒有簽字，沒有達(dá)到生效條件，合同之間有一兩年是沒有物業(yè)的，不能證明他有主體資格。物業(yè)服務(wù)是要召開業(yè)主大會(huì)選聘，被告沒收到過參加業(yè)主大會(huì)的通知，也沒有參加選聘物業(yè)的法定程序。證據(jù)七有異議，備案原件沒看到，備案的是哪份合同，無法核對；證據(jù)八有異議。本院認(rèn)為，證據(jù)一、二雙方均無異議，本院予以采信。證據(jù)三的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議真實(shí)有效，本院予以采信。證據(jù)四的告知函明確了債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，本院予以采信。證據(jù)五的短信可以證明原告告知過被告需交物業(yè)費(fèi)的情況，本院予以采信。證據(jù)六、七、八，經(jīng)查明均是合法有效的真實(shí)合同，本院予以采信。 被告依法向本院提交了一組證據(jù)：商品房買賣合同三份。 證明開發(fā)商明確經(jīng)過招標(biāo)方式聘任前期物業(yè)公司。原告質(zhì)證后認(rèn)為，真實(shí)性無異議，證實(shí)被告是屬于物業(yè)服務(wù)對象，享受了物業(yè)服務(wù)。依法應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。原告主張開發(fā)商的招標(biāo)方式與本案無關(guān)。本院認(rèn)為，雙方均認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，本院予以采信。 根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年9月27日，鷹潭市京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱京都房地產(chǎn)公司）與譽(yù)峰物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)合同》，之后，該合同到鷹潭市城市管理局市場與物業(yè)管理科進(jìn)行了備案。2013年11月12日，京都房地產(chǎn)公司與譽(yù)峰物業(yè)公司續(xù)簽了《前期物業(yè)合同》，合同約定：本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：別墅1.9元／月.平方米；高層住宅1.5元／月.平方米;商鋪物業(yè)2.0元／月.平方米；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4元／月.平方米；本合同有效期為兩年（自2013年11月1日至2015年10月31日止）等內(nèi)容。2016年，京都房地產(chǎn)公司與譽(yù)峰物業(yè)公司再次續(xù)簽了《前期物業(yè)合同》，該合同約定的內(nèi)容同上，有效期自2016年11月1日至2018年10月31日止。2018年11月16日，譽(yù)峰物業(yè)公司與原告簽訂《都市名門小區(qū)物業(yè)費(fèi)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：甲方（譽(yù)峰物業(yè)公司）與乙方（原告）預(yù)收的物業(yè)費(fèi)、押金等由乙方接手；甲方應(yīng)收取的業(yè)主欠費(fèi)歸乙方收取，債權(quán)轉(zhuǎn)讓于乙方，乙方為所有欠費(fèi)的所有人；甲方應(yīng)保證所有債權(quán)債務(wù)的信息的準(zhǔn)確性，如有差錯(cuò)，雙方核實(shí)后，甲方應(yīng)及時(shí)退回乙方等內(nèi)容。同日，原告向被告發(fā)出告知函，告知函載明：“我公司于2018年11月16日受讓了鷹潭市譽(yù)峰物業(yè)管理有限公司鷹潭市都市名門小區(qū)所有的物業(yè)管理債權(quán)，經(jīng)核實(shí)都市名門（1-26.1-27.1-28）商鋪截止2018年11月16日尚欠鷹潭市譽(yù)峰物業(yè)管理有限公司111151.12元物業(yè)服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)我公司受讓這份債權(quán)！特告知貴方?！?018年11月16日，原告與都市名門業(yè)主委員會(huì)簽訂《都市名門小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定：本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：別墅1.9元／平方.月；高層住宅1.3元／平方.月;商鋪物業(yè)2.0元／平方.月；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4地下車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)30元／個(gè).月；本合同有效期為兩年（自2018年11月16日至2021年6月30日止）等內(nèi)容。 另查明，2012年11月27日，被告與京都房地產(chǎn)公司分別簽訂了三份《鷹潭市商品房買賣合同》，三份合同約定的商品房位于凱翔？都市名門1棟商鋪01單元026室、027室、028室，戶型均為商鋪；建筑套內(nèi)面積分別為180平方米、186.48平方米、539.62平方米；公攤建筑面積分別為2.52平方米、2.6平方米、7.52平方米等內(nèi)容。 自2013年11月1日至2018年11月15日，被告共拖欠原告五年半的物業(yè)費(fèi)，共計(jì)111151.12元，經(jīng)多次催收未果，訴至法院。在本案審理過程中，經(jīng)本院組織調(diào)解，因雙方未達(dá)成一致意見，致調(diào)解未果

被告中國建設(shè)銀行股份有限公司鷹潭市分行于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告江西創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)111151.12元。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費(fèi)2523元，減半收取計(jì)1261.5元，由被告中國建設(shè)銀行股份有限公司鷹潭市分行負(fù)擔(dān)。 如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省鷹潭市中級人民法院

審判員陸衛(wèi)華 二〇一九年十一月二十五日 書記員張韓月

2020-11-26