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上訴人鄒玲玲因與被上訴人江蘇連徐高速公路有限公司（以下簡稱連徐高速公路公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服江蘇省徐州市云龍區(qū)人民法院（2019）蘇0303民初6320號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人鄒玲玲及其委托訴訟代理人王磊、被上訴人連徐高速公路公司的委托訴訟代理人楊婷、王勛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

鄒玲玲上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回被上訴人在一審中的全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費用由二被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、上訴人沒有合同約定的145平方米攤位，根據(jù)2019年2月和錦繡雅居公司口頭協(xié)議，于當年3月1日起裝修上貨，租金從6月1日起交納，被上訴人的理由是未能提供證據(jù)證明該約定經(jīng)被上訴人知情并同意的情況下，不能約束被上訴人。上訴人認為，2019年3月商場的負責(zé)人依舊是錦繡雅居公司而非被上訴人，若按照被上訴人所說，2019年1月1日起商場已經(jīng)歸屬被上訴人，那么上訴人根本沒有條件裝修上貨。而當5月28日被上訴人入駐以來，上訴人的攤位就屬于半營業(yè)狀態(tài)，就是處理貨物，不能正常進貨，實際上就是因為換了經(jīng)營者，大家心里沒有底氣，都收縮進貨量，處于觀望狀態(tài)。二、上訴人在商場經(jīng)營187平方米商鋪，和錦繡雅居合作十年以上，商場是成熟穩(wěn)定的市場，所以投入大量的資金裝修、品牌、促銷。后來由于高架施工，家居樂一樓整體搬遷，閩嘉建材裝修入駐，一樓商鋪空置四年之久。錦繡雅居領(lǐng)導(dǎo)給予大家房租打折的優(yōu)惠，負責(zé)任地講，錦繡雅居自簽訂合同以來，從來沒有增加房租，反而在2018年最后兩個季度房租按七折收取。上訴人房租為35.6元每平方，上訴人主張按照46元每平方米為依據(jù)確定占有使用費沒有事實根據(jù)。三、自2019年5月28日被上訴人入駐商場至2019年9月1日，錦繡雅居公司的次承租人沒有任何人和被上訴人簽訂新合同或者更改原合同。上訴人和錦繡雅居公司的合同合法有效，而且終止日期為2020年6月30日，尚在合同期內(nèi)。被上訴人和錦繡雅居公司私下終止合同，應(yīng)該第一時間通知次承租人，并在不損害上訴人利益的情況下，協(xié)商解決問題，直到2019年5月28日開會，包括上訴人在內(nèi)的所有次承租人才知道商場已經(jīng)被被上訴人接管的事實。四、2019年9月1日，商場計劃關(guān)閉，給予上訴人在內(nèi)的業(yè)主約定，七日內(nèi)離場，對于逾期不愿意撤場的攤主將訴訟追究法律責(zé)任。上訴人在錦繡經(jīng)營家具十幾年，奉公守法，上訴人接受商場建議，并且口頭約定，自愿撤離商場，損失自行負擔(dān)，并于2019年9月12日在附近新世紀家具城重新租賃了商鋪用來處理錦繡尾貨。搬遷過程中，由于各種原因引起身體不適，于9月入院治療，住院期間，錦繡業(yè)主簽字離場，上訴人不在商場沒有簽字，但是上訴人是第一位搬遷的業(yè)主，上訴人事實上的離場是有效的，沒有簽字不應(yīng)成為被訴的理由，且上訴人也并沒有不當言行。五、被上訴人解除與錦繡雅居公司的合同，作為家具商來說是滅頂之災(zāi)，對大部分業(yè)主來說，這個攤位是家中唯一的經(jīng)濟來源，合同解除，商場不再經(jīng)營，受損最大的群體就是業(yè)主，被上訴人應(yīng)體諒弱勢群體利益，合理解決問題。六、上訴人在接到訴訟后，主動數(shù)次聯(lián)系被上訴人，而且是在療養(yǎng)期間，傷口沒有愈合的情況下，幾次向被上訴人說明情況。綜上，上訴人就案件事實進行了如實的陳述，希望二審法院了解真實情況，公平裁判。 連徐高速公路公司辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，一、關(guān)于上訴人所稱，對于沒有租賃合同的145平方米店鋪，上訴人自稱與錦繡雅居公司口頭約定，2019年3月1日起開始上貨，6月1日起開始繳納租金，依據(jù)民事訴訟法誰主張誰舉證原則。該事實應(yīng)由上訴人予以證明。二、本案涉及的是租賃權(quán)消滅問題。上訴人與錦繡雅居公司簽訂的合同系轉(zhuǎn)租合同，而轉(zhuǎn)租合同以承租人租賃權(quán)的存在為前提，本案承租人錦繡雅居公司與被上訴人簽訂的房屋租賃合同已于2018年12月31日解除，承租人與被上訴人的租賃關(guān)系已經(jīng)消滅，承租人與上訴人的轉(zhuǎn)租關(guān)系也隨之消滅。被上訴人請求權(quán)基礎(chǔ)是房屋所有權(quán)，上訴人在被上訴人與錦繡雅居公司合同解除后，既不與被上訴人重新簽訂租賃合同，又不向被上訴人支付2019年度的房屋占用費用，此舉嚴重侵害被上訴人合法權(quán)益，理應(yīng)向被上訴人支付占用房屋期間的費用。三、被上訴人請求上訴人支付相關(guān)房屋占用費用合理有據(jù)，上訴人與錦繡雅居公司簽訂了房屋租賃合同，并對租金進行了約定。被上訴人只是以租金為計算標準，計算上訴人占用房屋期間的損失，因此被上訴人要求上訴人支付房屋占用期間的費用并無不當。另上訴人對被上訴人和錦繡雅居公司解除合同是否知情，并不影響其支付房屋占用期間的損失。即便被上訴人對合同解除不知情，其在得知合同解除后，也應(yīng)將房屋占用期間的費用以租金為計算標準交付至被上訴人。綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。 連徐高速公路公司向一審法院提出訴訟請求：要求鄒玲玲賠償其自2019年1月1日至2019年11月11日期間占用其房屋期間的損失225562元。 一審法院查明：坐落于三環(huán)東路18號的鋼混結(jié)構(gòu)4層房屋（建筑面積42283.58平方米）登記所有權(quán)人為連徐高速公路公司。 2012年11月16日，連徐高速公路公司（出租方、甲方）與案外人徐州錦繡雅居家具有限公司（承租方、乙方）簽訂房屋租賃合同。合同約定：甲方將坐落于江蘇省徐州市三環(huán)東路的建筑物地上一層1386平方米，二、三層各10152平方米，共計21690平方米，有償出租給乙方作為商業(yè)經(jīng)營使用，乙方承租后可依法自主開展商業(yè)經(jīng)營活動，租賃期限自2012年11月16日至2020年6月30日，甲方將建筑物交給乙方后，乙方因經(jīng)營上的需要，在征得甲方同意后，可以對甲方提供的配套設(shè)施設(shè)備進行必要的調(diào)整，也可根據(jù)經(jīng)營需要進行二次裝修，也可對附屬設(shè)施和設(shè)備進行增量和擴容，但其調(diào)整方案必須報甲方審批并符合法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，所有報批報建手續(xù)由乙方自行負責(zé)，所有改造裝修費用由乙方承擔(dān)，乙方在租賃期內(nèi)不可以對承租建筑物進行整體轉(zhuǎn)租，如乙方發(fā)生整體轉(zhuǎn)租行為，甲方將終止合同。 2014年12月12日，案外人徐州錦繡雅居家具有限公司（甲方、出租人）與鄒玲玲（乙方、承租人）簽訂租賃合同書。合同約定：甲方向乙方提供本公司二樓229平方米場地，銷售本合同確定的商品，乙方無條件服從甲方對攤位位置及面積視經(jīng)營需要予以調(diào)整變更，乙方經(jīng)營范圍為板木家具，經(jīng)營品牌為奧巴馬。合同有效期自2015年1月1日至2019年12月30日共5年整，按年度遞增租金，每年遞增5元。2015年每平方租金為46元／月／平方米，年租金126408元；2016年每平方租金為51元／月／平方，年租金140148元；2017年每平方租金56元／月／平方，年租金153888元；2018年每平方租金61元／月／平方，年租金167628元；2019年每平方租金66元／月／平方，年租金181368元。租金采取先付后租的方式按季交付，每季度開始前交付下一個季度的租金。本合同簽訂之日起6個月內(nèi)，乙方須向甲方交付相當于當年一季度的租金作為履約保證金，合同自然終止后，一年無售后服務(wù)的，憑收據(jù)甲方無息返還乙方履約保證金。本合同簽訂之日，乙方須向甲方交付產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)保證金5000元，本合同終止后一年無售后服務(wù)的，憑收據(jù)，甲方無息返還乙方質(zhì)量及售后保證金，為協(xié)調(diào)商場整體布局，乙方應(yīng)提前將裝修施工圖紙交予甲方，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得擅自自行裝修，乙方保證在商場內(nèi)裝修改動增減任何設(shè)備均須事先報備經(jīng)甲方管理部門審核同意。 2019年4月3日，因徐州市錦繡雅居家具有限公司在租賃期間內(nèi)單方提前要求解除租賃合同，且欠付其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)費用，連徐高速公路公司以徐州市錦繡雅居家具有限公司為被告訴至法院，請求判令：1、確認租賃合同于2018月12月31日解除；2、徐州市錦繡雅居家具有限公司支付提前解除租賃合同的違約金；3、徐州市錦繡雅居家具有限公司支付欠付費用；4、徐州市錦繡雅居家具有限公司支付拖欠水電費；5、徐州市錦繡雅居家具有限公司配合辦理資料場地資產(chǎn)交接；6、確認連徐高速公路公司享有自2019年1月1日起向次承租人收取租金的權(quán)利，返還已收取的次承租人自2019年1月1日以后的租金。徐州市云龍區(qū)人民法院于2019年5月8日作出（2019）蘇0303民初1954號民事調(diào)解書，確認雙方當事人如下協(xié)議：“1、雙方簽訂的《房屋租賃合同》（合同編號20121116）履行至2018年12月31日，自2019年1月1日起解除。2、合同解除前，徐州錦繡雅居家具有限公司在經(jīng)營過程中的形成的債權(quán)（主要指對次承租人收取租金的權(quán)利）以及債務(wù)均歸徐州錦繡雅居家具有限公司所有或承擔(dān)。合同解除后，連徐高速公路公司享有對次承租人收取租金的權(quán)利，收取的租金歸連徐高速公路公司所有?！?、（1）徐州錦繡雅居家具有限公司應(yīng)于2019年5月14日前將次承租人的相關(guān)資料原件，包括但不限于租賃合同、租金繳納的明細及憑證等相關(guān)資料移交給連徐高速公路公司；（2）徐州錦繡雅居家具有限公司應(yīng)配合連徐高速公路公司做好次承租人的安撫工作，并配合連徐高速公路公司辦理次承租人租賃合同變更手續(xù)；（3）徐州錦繡雅居家具有限公司因與次承租人簽訂的租賃合同收取次承租人押金，該款項由徐州錦繡雅居家具有限公司與次承租人結(jié)轉(zhuǎn)。7、徐州錦繡雅居家具有限公司在協(xié)助連徐高速公路公司完成上述資產(chǎn)及資料交接工作后，應(yīng)在5日內(nèi)退場，將屬于徐州錦繡雅居家具有限公司的物品搬離。8、徐州錦繡雅居家具有限公司在合同解除后，應(yīng)積極配合連徐高速公路公司向次承租人收取租金。” 另根據(jù)（2019）蘇0303民初6316號民事判決書中查明的事實，連徐高速公路公司于2019年9月2日在商場大門處張貼通告，“致原錦繡雅居家具廣場次承租人：徐州錦繡雅居家具廣場有限公司（下稱錦繡雅居公司）于2018年12月向我公司發(fā)函要求解除合同，后經(jīng)云龍區(qū)人民法院調(diào)解，錦繡雅居公司與我公司的租賃合同于2018年12月31日解除，因主合同解除，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)變更原合同主體，否則作為次承租人你們已無權(quán)使用我公司房屋，現(xiàn)鄭重告知，本通告發(fā)布之日起3日內(nèi)，與我公司簽訂租賃合同并支付2019年1月1日起至今占用房屋的費用，如不簽訂租賃合同，請于本通告發(fā)布之日起7日內(nèi)離場，并將離場之前占用房屋的費用繳清。” 鄒玲玲于一審?fù)徶嘘愂?，與徐州錦繡雅居家具有限公司簽訂合同的面積為229平方米（實際使用面積187平方米）的房屋已經(jīng)繳納2018年全年房租。另一間145平方米的店面未交納租金，該店面是從2019年3月1日開始使用上貨，但針對該店面的使用未與徐州錦繡雅居家具有限公司簽訂書面合同，只是和其公司領(lǐng)導(dǎo)談的，約定從2019年6月開始交納房租。鄒玲玲于2019年9月已經(jīng)離場，但有些東西還存放在商場，直至2019年11月11日全部搬走。 連徐高速公路公司于一審?fù)徑Y(jié)束后向法院提交書面回復(fù)一份，載明：“1、對于229平方米店鋪的問題，認可被告主張的實際使用面積187平方米，被告應(yīng)按照187平方米，租金標準為46元／月／平方米的標準支付房租；2、對于145平方米店鋪的問題，認可被告主張的2019年3月1日開始使用的事實，租金標準為46元／月／平方米。” 一審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。連徐高速公路公司與案外人徐州錦繡雅居家具有限公司簽訂租賃合同，將涉案房屋出租給案外人錦繡雅居家具有限公司，錦繡雅居家具有限公司又將涉案房屋部分轉(zhuǎn)租給鄒玲玲。鄒玲玲雖與案外人徐州錦繡雅居家具有限公司簽訂租賃合同約定租賃期限至2019年12月30日，但案外人徐州錦繡雅居家具有限公司已于2019年1月1日解除與連徐高速公路公司的租賃合同。因轉(zhuǎn)租系以承租人租賃權(quán)存在為基礎(chǔ)，當承租人與出租人的租賃關(guān)系消滅時，承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租關(guān)系也歸于消滅。原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。案外人徐州錦繡雅居家具有限公司與連徐高速公路公司的租賃合同關(guān)系于2019年1月1日起終止，鄒玲玲作為次承租人與承租人徐州錦繡雅居家具有限公司的租賃合同關(guān)系也相應(yīng)于2019年1月1日起終止。 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。本案中，連徐高速公路公司經(jīng)通告告知鄒玲玲重新簽訂租賃合同或繳納欠付房屋占用費用并離場，鄒玲玲既未與連徐高速公路公司重新簽訂租賃合同，亦未繳納欠付房屋占用費，且并未向案外人徐州錦繡雅居家具有限公司交付2019年的租金。 針對面積為229平方米店鋪的租金認定，鄒玲玲于2019年11月11日離場，鑒于連徐高速公路公司認可鄒玲玲實際使用面積為187平方米，法院認定鄒玲玲應(yīng)按照46元／月／平方的租金標準，實際使用面積為187平方米，向連徐高速公路公司支付該店鋪自2019年1月1日至2019年11月11日（共計314天）的房屋占用損失90034元。針對面積為145平方米店鋪的租金認定，連徐高速公路公司認可鄒玲玲實際從2019年3月1日使用，鄒玲玲抗辯其與徐州錦繡雅居家具有限公司約定從2019年6月繳納房租，但未能提供證據(jù)證明且該約定經(jīng)連徐高速公路公司知情并同意的情況下，不能約束連徐高速公路公司。因此法院認定鄒玲玲應(yīng)按照46元／月／平方的租金標準，實際使用面積為145平方米，向連徐高速公路公司支付該店鋪自2019年3月1日至2019年11月11日（共計255天）的房屋占用損失56695元。 綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十四條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條、第十五條、第十八條之規(guī)定，一審法院判決鄒玲玲于判決生效之日起十日內(nèi)向江蘇連徐高速公路有限公司給付房屋占用損失146792元。一審案件受理費3785元，由鄒玲玲負擔(dān)。 經(jīng)雙方當事人確認，本案二審爭議焦點為：上訴人應(yīng)否向被上訴人支付涉案房屋占有損失；如果應(yīng)當支付，數(shù)額如何認定。 二審中，上訴人提交如下證據(jù)：1.案外人錦繡雅居公司給上訴人出具的證明，證明上訴人是2019年3月開始裝修上貨，當時約定2019年6月1日開始收取房租。2.授托商鋪租賃合同、收據(jù)原件，合同代租方為徐州市恒泰物業(yè)管理有限公司，承租方為劉橋（系與上訴人合租攤位的租戶），簽訂時間為2019年9月25日，證明被上訴人通知撤場后，上訴人是第一個按照被上訴人的要求撤場的業(yè)主，并在外面租賃了一個場地用來存放從錦繡雅居公司拉出來的尾貨，被上訴人當時同意只要上訴人搬走就不再要求其他費用，結(jié)果上訴人因為身體不好住院，等上訴人出院時被上訴人已經(jīng)起訴。 經(jīng)質(zhì)證，被上訴人認為，1.對證據(jù)1的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，該證據(jù)簽名為手簽，被上訴人未見證，請法庭依法核實。2.對于證據(jù)2合同書、收據(jù)的真實性、合法性予以認可，但與本案沒有關(guān)聯(lián)性。 一審查明的事實二審予以確認。 本院認為： 一、關(guān)于上訴人應(yīng)否向被上訴人支付涉案房屋占有損失問題 鄒玲玲作為次承租人與承租人錦繡雅居公司之間的租賃合同約定的租期至2019年12月30日，但因承租人錦繡雅居公司與出租人連徐高速公路公司之間的租賃協(xié)議已于2018年12月31日終止，故鄒玲玲與錦繡雅居公司之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系亦于2018年12月31日因基礎(chǔ)租賃關(guān)系的消滅而終止。因此，從2019年1月1日起，鄒玲玲已無權(quán)繼續(xù)占有使用涉案房屋。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租期限超過承租人與出租人之間的租賃期限，超過部分的約定無效。房屋租賃合同無效，出租人有權(quán)要求次承租人騰空房屋并支付占有使用費。本案中，作為出租人及房屋所有權(quán)人，連徐高速公路公司有權(quán)要求鄒玲玲騰出涉案房屋并支付逾期騰房期間的占有使用損失。 二、關(guān)于占有使用損失的數(shù)額問題 本案二審期間，鄒玲玲提交新的租賃合同等證據(jù)，證明其在被上訴人發(fā)出撤場通知后，即積極準備撤場工作，后因身體原因，導(dǎo)致完全撤出涉案房屋的時間拖至2019年11月11日，且租賃關(guān)系的變更對其經(jīng)濟造成了巨大影響，故請求二審考慮上述情況，公正裁判

一、撤銷江蘇省徐州市云龍區(qū)人民法院（2019）蘇0303民初6320號民事判決，即“被告鄒玲玲于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告江蘇連徐高速公路有限公司給付房屋占用損失146792元?！?； 二、鄒玲玲于本判決生效之日起十日內(nèi)向江蘇連徐高速公路有限公司給付房屋占有損失73396元。 如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 一審案件受理費3785元，由鄒玲玲負擔(dān)1800元，由江蘇連徐高速公路有限公司負擔(dān)1985元；二審案件受理費3785元，由鄒玲玲負擔(dān)1800元，由江蘇連徐高速公路有限公司負擔(dān)1985元。 本判決為終審判決

審判長潘全民 審判員張偉 審判員胡元靜 二〇二〇年十一月十五日 法官助理孫曉明 書記員陸瀅冰

2020-11-23