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上訴人廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣電集團(tuán)）因與被上訴人廣州市越秀區(qū)房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱越秀區(qū)房管局）、原審被告廣州市越秀區(qū)住宅建設(shè)公司（以下簡(jiǎn)稱住建公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院（2017）粵0104民初19377號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無(wú)數(shù)據(jù)

上訴人廣電集團(tuán)上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判廣電集團(tuán)無(wú)需向越秀區(qū)房管局交還廣州市越秀區(qū)××路××地下、××樓及閣樓房屋；2.本案全部訴訟費(fèi)用由越秀區(qū)房管局及住建公司承擔(dān)。事實(shí)及理由如下：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，廣電集團(tuán)實(shí)際上并未取得廣州市越秀區(qū)××路××地下、××樓及閣樓房屋的所有權(quán)或使用權(quán)，從法律層面而言，上述房屋一直在越秀區(qū)房管局的接管之下。雖然涉案房屋所在地段由廣電集團(tuán)競(jìng)投所得，但根據(jù)穗規(guī)函［2008］9680號(hào)文要求，涉案房屋應(yīng)予以保留并不得拆除。實(shí)際上，廣電集團(tuán)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因涉案房屋屬臨街騎樓被納入歷史文化核心保護(hù)范圍內(nèi)，故廣電集團(tuán)并沒(méi)有對(duì)涉案房屋采取任何占有或使用等行為，最終取得的《房屋拆遷結(jié)案意見(jiàn)書(shū)》也明確除ｘｘ路ｘｘ號(hào)等保留門(mén)牌外地塊其余房屋的拆遷補(bǔ)償安置工作已完成，且2008國(guó)用ｘｘ號(hào)國(guó)土證用地范圍也剔除涉案房屋，廣電集團(tuán)辦理該地塊國(guó)有土地使用證，使用權(quán)范圍不包含上述保留的房屋。根據(jù)廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)復(fù)函中登記簿記載，涉案房屋的權(quán)屬人為招某、李某，該房屋于1987年被原廣州市房地產(chǎn)管理局接管搶代產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)登記未注銷，故廣電集團(tuán)未取得涉案房屋的使用權(quán)或所有權(quán)，也從未實(shí)際管理和控制涉案房屋。二、從事實(shí)層面而言，涉案房屋一直由越秀區(qū)房管局的租戶使用，廣電集團(tuán)從未對(duì)涉案房屋進(jìn)行過(guò)拆遷或占有使用等行為，事實(shí)上也無(wú)法交還涉案房屋。涉案房屋由案外人租住使用，廣電集團(tuán)從未占有使用過(guò)涉案房屋，且越秀區(qū)房管局訴請(qǐng)廣電集團(tuán)交還房屋的證據(jù)不足，無(wú)法證明涉案房屋在廣電集團(tuán)的管理或占有之下，即使越秀區(qū)房管局訴請(qǐng)交還房屋也應(yīng)當(dāng)向目前正在租用房屋的租戶提起訴訟。 被上訴人越秀區(qū)房管局二審辯稱：同意一審判決，不同意廣電集團(tuán)的上訴請(qǐng)求。涉案房屋因規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)從用地范圍證中剔除，因此廣電集團(tuán)應(yīng)當(dāng)盡快交還涉案房屋給越秀區(qū)房管局，并提供涉案房屋實(shí)際使用人的信息情況。由于規(guī)劃調(diào)整后，廣電集團(tuán)一直沒(méi)有及時(shí)告知越秀區(qū)房管局相關(guān)情況，也未及時(shí)將涉案房屋交還給越秀區(qū)房管局，由此產(chǎn)生的租金損失應(yīng)由廣電集團(tuán)承擔(dān)。 原審被告住建公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，亦未提交書(shū)面意見(jiàn)。 越秀區(qū)房管局于2017年8月21日向一審法院起訴請(qǐng)求：1.廣電集團(tuán)向越秀區(qū)房管局移交回位于越秀區(qū)××路××地下、××樓及閣樓的房屋；2.廣電集團(tuán)、住建公司連帶向越秀區(qū)房管局支付拆遷期間的租金損失26242.44元（從2006年1月暫計(jì)至2017年8月，實(shí)際計(jì)至判決生效之日止）。 經(jīng)一審法院審理查明：1987年4月1日，原廣州市房地產(chǎn)管理局因本市越秀區(qū)大德××××號(hào)房屋全幢屬一級(jí)危房，遂發(fā)出《廣州市房地產(chǎn)管理局接管房地產(chǎn)通知書(shū)》（接管產(chǎn)號(hào)為房字第××號(hào)），以搶修代管該房地產(chǎn)（測(cè)量地號(hào)為4區(qū)1段2416號(hào)），接管日期為1987年4月15日，接管部位為全幢。此后，越秀區(qū)房管局將該房屋的地下、二樓及閣樓分別對(duì)外出租使用，租賃面積分別為26.71㎡、60.03㎡以及9.09㎡。 1994年，住建公司經(jīng)批準(zhǔn)取得包括前述房屋在內(nèi)的大德路地段的《房屋拆遷許可證》。但越秀區(qū)房管局與住建公司未簽訂書(shū)面的拆遷補(bǔ)償或安置協(xié)議。 2000年6月15日，住建公司向廣州市國(guó)土局建設(shè)用地處發(fā)出《關(guān)于大德路45-71號(hào)地段用地拆遷未結(jié)案問(wèn)題的情況匯報(bào)》，其中明確“目前除大德××××號(hào)、ｘｘ號(hào)、ｘｘ號(hào)、ｘｘ號(hào)陸個(gè)門(mén)牌的被拆遷戶未能簽訂《安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》外，征拆范圍內(nèi)其它的被拆遷戶都已簽訂協(xié)議書(shū)，并遷出原居住地，大部分房屋已被拆除……大德××××號(hào)產(chǎn)權(quán)面積112平方米，產(chǎn)權(quán)人余俊偉，前期大新房管站搶代、搶修款57000元，現(xiàn)發(fā)還需產(chǎn)權(quán)人繳交搶修費(fèi)57000元，因產(chǎn)權(quán)人拒付，大新房管站不辦理發(fā)還手續(xù)，現(xiàn)未能辦理拆遷事宜等?！?因住建公司一直沒(méi)有建設(shè)大德路地段大樓，越秀區(qū)ｘｘ路ｘｘ號(hào)、ｘｘ里ｘｘ號(hào)，ｘｘ街ｘｘ號(hào)ｘｘ號(hào)等地段列入我市“爛尾地塊”，并于2007年7月26日經(jīng)一審法院委托依法進(jìn)行了公開(kāi)拍賣(mài)，由廣電集團(tuán)競(jìng)投所得。同日，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心與廣電集團(tuán)簽訂《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)涉案地塊由廣電集團(tuán)買(mǎi)受。 2007年9月29日，廣電集團(tuán)與廣州市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，約定：出讓地塊位于越秀區(qū)××路××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)××號(hào)、大德××街××號(hào)××號(hào)，宗地面積4716平方米，其中甲方出讓給乙方的土地面積3817平方米，規(guī)劃退縮用地面積為899平方米；本合同項(xiàng)下競(jìng)買(mǎi)地塊為爛尾地，受越秀區(qū)人民法院委托，2007年7月26日公開(kāi)拍賣(mài)，成交價(jià)款13917.2350萬(wàn)元，若規(guī)劃減少建筑面積，對(duì)減少部分的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金不予退回（因政府原因進(jìn)行調(diào)整的除外）等。2007年12月27日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)穗房拆字【2007】36號(hào)的《城市房屋拆遷公告》，寫(xiě)明：拆遷地點(diǎn)和范圍為越秀區(qū)ｘｘ街25號(hào)、26號(hào)、ｘｘ街2號(hào)、ｘｘ里14號(hào)、ｘｘ路1號(hào)、ｘｘ路45號(hào)、47號(hào)、53號(hào)之一、55號(hào)、57號(hào)、59號(hào)、61號(hào)、63號(hào)、65號(hào)、67號(hào)、69號(hào)、71號(hào)及已拆除房屋一部分，拆遷人為廣電集團(tuán)，拆遷期限自2007年12月27日至2009年12月26日止等。 2008年，廣州市城市房屋拆遷管理辦公室向廣電集團(tuán)發(fā)出穗房拆結(jié)字【2008】24號(hào)的《房屋拆遷結(jié)案意見(jiàn)書(shū)》，寫(xiě)明：你司申請(qǐng)?jiān)叫銋^(qū)大德路45-71號(hào)等地段拆遷結(jié)案的函收悉。經(jīng)核實(shí)，該地塊經(jīng)市國(guó)土資源和房屋管理局《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》批準(zhǔn)由你單位使用，用地面積4716平方米，建設(shè)項(xiàng)目為商住樓。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局于2007年12月27日核發(fā)《房屋拆遷許可證》準(zhǔn)予拆遷。根據(jù)廣州市城市規(guī)劃局《關(guān)于同意總平面規(guī)劃方案的復(fù)函》第二條第四點(diǎn)要求，該用地南側(cè)、位于大德路、××一線騎樓應(yīng)保留，經(jīng)市房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)繪，用地面積888平方米，即ｘｘ路45-71號(hào)、53號(hào)之一、ｘｘ路1號(hào)房屋應(yīng)保留。經(jīng)查，除上述門(mén)牌外，你單位已按規(guī)定完成該地塊的拆遷補(bǔ)償安置工作，同意用地面積3828平方米拆遷結(jié)案。 2009年1月4日，廣電集團(tuán)取得涉案地塊的國(guó)有土地使用證。2009年3月16日，一審法院在《廣州日?qǐng)?bào)》刊登（2005）越法執(zhí)字第2301號(hào)等公告，內(nèi)容為：關(guān)于申請(qǐng)執(zhí)行人廣州市越秀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局、李某等與被執(zhí)行人廣州市越秀區(qū)住宅建設(shè)公司拆遷合同糾紛等系列案件，本院作出的有關(guān)民事判決書(shū)、民事調(diào)解書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力。根據(jù)上述生效法律文書(shū)，被執(zhí)行人應(yīng)支付有關(guān)貨幣補(bǔ)償款、臨遷費(fèi)等給各申請(qǐng)執(zhí)行人。上述案件在執(zhí)行過(guò)程中，由于被執(zhí)行人未履行義務(wù)，本院依法查封了被執(zhí)行人名下位于廣州市ｘｘ路45－71號(hào)、ｘｘ里16－20號(hào)、ｘｘ街1－11號(hào)、ｘｘ街9－25號(hào)、8－30號(hào)地段的土地使用權(quán)，經(jīng)評(píng)估及公開(kāi)拍賣(mài)，上述土地使用權(quán)已經(jīng)成交，由廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司以13917.235萬(wàn)元競(jìng)得?，F(xiàn)該批系列案已進(jìn)入執(zhí)行款項(xiàng)分配階段，有關(guān)的臨遷互助費(fèi)、逾期回遷補(bǔ)助費(fèi)一律計(jì)至法院首批兌現(xiàn)臨遷補(bǔ)助費(fèi)和逾期回遷補(bǔ)助費(fèi)之日止。本院已于2008年5月21日進(jìn)行了首次款項(xiàng)兌現(xiàn)。現(xiàn)根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定發(fā)出公告，屬該地段的被拆遷戶或購(gòu)房者，如有未起訴或未申請(qǐng)執(zhí)行的，應(yīng)盡快到法院辦理起訴或申請(qǐng)執(zhí)行的手續(xù)。本院對(duì)未取得執(zhí)行依據(jù)的被拆遷戶、交了大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的相應(yīng)債權(quán)份額依法予以預(yù)留，預(yù)留時(shí)間為本公告發(fā)出之日起2年。 此外，越秀區(qū)房管局為證明其曾向廣電集團(tuán)及住建公司追討租金，向一審法院提交了其自2014年12月30日至2017年3月7日期間向廣電集團(tuán)以及住建公司發(fā)出的多份《關(guān)于追收征用地塊租金的通知》。廣電集團(tuán)及住建公司對(duì)于該部分證據(jù)的真實(shí)性均不予確認(rèn)，并認(rèn)為信件內(nèi)容與廣電集團(tuán)及住建公司無(wú)關(guān)。 一審另查明：廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)于2018年6月19日向一審法院發(fā)出穗國(guó)土規(guī)劃協(xié)查【2018】290號(hào)《廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于協(xié)助調(diào)查的復(fù)函》，其中寫(xiě)明：來(lái)函提及的“大德××××號(hào)地下、二樓及閣樓”與登記地址“中區(qū)ｘｘ路346號(hào)及騎樓”房屋較為相符。根據(jù)登記簿記載，該業(yè)為原房管局接管搶代產(chǎn)，上述房屋位于穗國(guó)地出合440104-2007-000011號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》土地出讓范圍內(nèi)，穗規(guī)函【2008】9680號(hào)文要求ｘｘ路45-71號(hào)房屋應(yīng)保留，《房屋拆遷結(jié)案意見(jiàn)書(shū)》明確除ｘｘ路45-71號(hào)等保留的門(mén)牌外地塊其余房屋的拆遷補(bǔ)償安置工作已完成，且2008國(guó)用1100218號(hào)國(guó)土證用地范圍也剔除來(lái)函房屋。目前涉案房屋產(chǎn)權(quán)未注銷。中區(qū)ｘｘ路346號(hào)及騎樓原屬接管搶代產(chǎn)，鑒于拆遷過(guò)程中該宗地內(nèi)大德路45-71號(hào)房屋屬一線騎樓應(yīng)保留，廣州市拆遷辦出具的《房屋拆遷結(jié)案意見(jiàn)書(shū)》亦明確ｘｘ路45-71號(hào)保留，廣電集團(tuán)辦理該地塊國(guó)有土地使用證、使用權(quán)范圍不包含上述保留的房屋。根據(jù)登記簿記載，中區(qū)ｘｘ路346號(hào)及騎樓原以中字6496號(hào)登記，權(quán)屬人為招遠(yuǎn)群、李某，該業(yè)于1987年以房字3020號(hào)被原房管局接管搶代產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)登記未注銷。 前述復(fù)函附件6《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記查冊(cè)表》記載內(nèi)容顯示：座落在本市中區(qū)ｘｘ路346號(hào)及騎樓，區(qū)段地號(hào)為4區(qū)1段2416號(hào)；建筑面積218平方米，結(jié)構(gòu)層數(shù)4，使用性質(zhì)為商業(yè)；產(chǎn)權(quán)人為招遠(yuǎn)群、李惠蘭。登記附注：2007年12月27日以拆許字【2007】第36號(hào)批準(zhǔn)廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司拆遷該房屋；本局接管搶代產(chǎn)房字××號(hào)1987年4月15日等。 一審?fù)徶?，越秀區(qū)房管局稱涉案房屋由于尚未轉(zhuǎn)為征用代管，故一直未簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。廣電集團(tuán)稱其通過(guò)法院拍賣(mài)取得的土地使用包括涉案房屋在內(nèi)，但該房屋一直由越秀區(qū)房管局的租戶使用，越秀區(qū)房管局也一直未交付給廣電集團(tuán)拆除。 一審法院認(rèn)為：涉案房屋原經(jīng)批準(zhǔn)由住建公司拆除。因該房屋所在地塊屬“爛尾地塊”，一審法院據(jù)此將該地塊進(jìn)行拍賣(mài)。廣電集團(tuán)通過(guò)競(jìng)投取得該地塊的使用權(quán)，并就涉案用地重新與房管部門(mén)簽訂《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。根據(jù)該出讓合同的內(nèi)容以及廣電集團(tuán)的陳述，涉案房屋包含在通過(guò)拍賣(mài)出讓予廣電集團(tuán)的地塊之內(nèi)。廣電集團(tuán)在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因涉案房屋屬臨街騎樓被納入歷史文化核心保護(hù)范圍內(nèi)，經(jīng)原廣州市城市規(guī)劃局穗規(guī)函【2008】9680號(hào)《關(guān)于同意平面規(guī)劃方案的復(fù)函》調(diào)整，涉案房屋應(yīng)予保留并不得拆除。根據(jù)廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)向一審法院作出的穗國(guó)土規(guī)劃協(xié)查【2018】290號(hào)《廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于協(xié)助調(diào)查的復(fù)函》意見(jiàn)，廣電集團(tuán)辦理的國(guó)有土地使用權(quán)的使用權(quán)范圍不包括涉案的房屋。即廣電集團(tuán)取得的包括涉案房屋在內(nèi)的部分土地使用權(quán)因規(guī)劃調(diào)整，不再由廣電集團(tuán)取得使用。廣電集團(tuán)應(yīng)將相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋交還原產(chǎn)權(quán)人。參照《廣州市房屋安全管理規(guī)定》第三十五條的規(guī)定“危險(xiǎn)有下列情形之一，房屋所在地的區(qū)分局應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋實(shí)施代管并進(jìn)行治理：（一）房屋權(quán)屬不明晰，無(wú)法確定房屋安全責(zé)任人的；（二）所有人死亡且無(wú)法確定繼承人作為房屋安全責(zé)任人的；（三）所有人下落不明又無(wú)合法代理人履行房屋安全責(zé)任的；（四）危險(xiǎn)房屋的安全責(zé)任人確有困難無(wú)法治理危險(xiǎn)房屋，通過(guò)書(shū)面協(xié)議委托房屋所在地的區(qū)分局代管房屋并實(shí)施治理的?！彪m然涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記在案外人的名下，但考慮到涉案房屋曾因搶修由越秀區(qū)房管局接管并代管至今，現(xiàn)無(wú)證據(jù)表明該房屋已發(fā)還產(chǎn)權(quán)人的情況下，越秀區(qū)房管局訴請(qǐng)要求廣電集團(tuán)交回涉案的大德××××號(hào)地下、二樓及閣樓房屋，并無(wú)不當(dāng)，一審法院予以支持。 至于越秀區(qū)房管局主張的涉案房屋的租金問(wèn)題。因前述房屋由越秀區(qū)房管局搶修代管，雖然包括涉案房屋在內(nèi)的地塊原由住建公司辦理拆遷手續(xù)，但從本案現(xiàn)已查明的事實(shí)來(lái)看，涉案房屋一直未拆除。越秀區(qū)房管局既無(wú)證據(jù)表明其曾與住建公司或廣電集團(tuán)簽訂過(guò)拆遷補(bǔ)償或安置協(xié)議，亦未能提供證據(jù)表明廣電集團(tuán)及住建公司應(yīng)向其支付租金及相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)。因此，越秀區(qū)房管局訴請(qǐng)廣電集團(tuán)及住建公司向其連帶支付自2006年1月至判決生效之日止的租金，依據(jù)不足，一審法院不予支持。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條規(guī)定，于2018年8月23日作出如下判決：一、廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將廣州市越秀區(qū)××路××地下、××樓及閣樓的房屋交還廣州市越秀區(qū)房屋管理局；二、駁回廣州市越秀區(qū)房屋管理局其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)456.10元，由廣州市越秀區(qū)房屋管理局負(fù)擔(dān)356.10元，由廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)100元。 經(jīng)二審審理，一審法院查明事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。 二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。 越秀區(qū)房管局二審中述稱：除了大德××××號(hào)房屋，ｘｘ路47號(hào)房屋也是由越秀區(qū)房管局代管，ｘｘ路47號(hào)房屋由廣電集團(tuán)安排了其物業(yè)公司的人員使用，最后該人員清繳了此前的租金，出具了一份具結(jié)書(shū)并將房屋交還給越秀區(qū)房管局，故越秀區(qū)房管局將ｘｘ路47號(hào)房屋以空房狀態(tài)收回。 廣電集團(tuán)在二審中表示不清楚越秀區(qū)房管局所述的上述情況，二審?fù)ズ髲V電集團(tuán)向本院提交《說(shuō)明》稱：ｘｘ路47號(hào)確實(shí)存在移交的情形，因?yàn)楫?dāng)時(shí)47號(hào)房屋的實(shí)際使用人領(lǐng)取補(bǔ)償款后搬走了，47號(hào)物業(yè)移交時(shí)是空置的，因此廣電公司接管后移交回越秀房管局。綜上，本院認(rèn)可越秀區(qū)房管局對(duì)ｘｘ路47號(hào)房屋的交還情況的說(shuō)明。廣電集團(tuán)同時(shí)表示，其確實(shí)有派出工作人員與越秀區(qū)房管局的工作人員現(xiàn)場(chǎng)勘查大德××××號(hào)房屋，發(fā)現(xiàn)有人居住使用，廣電集團(tuán)也不清楚現(xiàn)在的實(shí)際使用人是如何進(jìn)入涉案房屋的，但該實(shí)際使用人員稱原租戶已經(jīng)由住建公司遷走，現(xiàn)在的實(shí)際使用人也是極其不配合廣電集團(tuán)和越秀區(qū)房管局的工作

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)100元，由廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長(zhǎng)李民 審判員黃春成 審判員柳瑋瑋 二〇一九年十二月十日 書(shū)記員馮韻

2019-12-10