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上訴人何建勝因與被上訴人龍泉市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（以下簡稱國資公司）用益物權(quán)確認糾紛一案，不服浙江省龍泉市人民法院作出的（2020）浙1181民初290號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

上訴人何建勝上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的一審訴訟請求。事實和理由：一、一審認定部分證據(jù)錯誤。1.一審將評估報告作為有效證據(jù)認定錯誤，涉案房屋在2016年2月25日被鑒定為危房，但2019年4月的評估未在涉案房屋系危房的基礎(chǔ)上進行評估作出結(jié)論。涉案房屋系危房，評估報告在未考慮該限制情形下作出的結(jié)論不具有客觀性，不應(yīng)作為有效證據(jù)。且評估報告有效期限一年，在本案判決時評估報告已經(jīng)失效。2.上訴人提交的建筑公司年支出賬目雖系單方制作，但該賬目系上訴人對修繕建筑物支出費用票據(jù)的統(tǒng)計，賬目依據(jù)了大量的票據(jù)，且該些票據(jù)已經(jīng)向法庭提交。3.上訴人申請法院調(diào)取的銷貨清單是公安機關(guān)在辦理上訴人尋釁滋事一案中扣押的物品，能夠反映案件事實，與本案具有關(guān)聯(lián)性；提交的照片系上訴人在2008年承租涉案房屋時所拍，照片場景完全與建筑物相對應(yīng)，照片完全屬實。二、一審將評估報告作為確認占有使用費的參考依據(jù)錯誤。2010年6月14日租賃期屆滿后因存在嚴重消防隱患難以整改，不適宜出租，2016年2月25日被鑒定為Ｄ級、Ｃ級危房，更屬于不得出租的房屋。評估報告特別說明，“此次評估的房屋占用使用費，主要為房屋租金價值”，所以2010年6月起涉案房屋就不再具有租金價值。涉案房屋2008年6月至2010年6月的租金為每年24000元，該租金系通過招投標方式確定，系合理的市場價格，而評估報告將租金價格從24000元一下躍至178000元，涉案房屋本身就不適合住人，房屋逐年破敗，租金不可能呈七、八倍增長。一審?fù)耆子貌痪哂泻戏ㄐ浴⒖陀^性的評估報告，即使評估報告合法有效，也只能作為參考。一審將鑒定為危房后的2016年2月25日至2019年4月4日的占有使用費酌定為相當于年租金70000元的數(shù)額標準，導(dǎo)致依法不能出租的危房通過法院判決卻獲得比租金更高收益。三、一審以上訴人的占有行為處于持續(xù)沒有中斷的狀態(tài)為由，認為被上訴人于2020年2月24日起訴未超過訴訟時效的認定錯誤。根據(jù)刑事判決認定，被上訴人知道權(quán)利受到侵害的時間最遲在2013年4月9日，對于此之前的占有使用費的訴訟時效起算點應(yīng)當從撤訴裁定生效時起算，該部分占有使用費已經(jīng)超過訴訟時效。上訴人與被上訴人關(guān)于租金的支付方式為全年一次性付清，先付后用，每年的占有使用費都為獨立的債權(quán)債務(wù)，被上訴人起訴前三年外的占有使用費均已超過訴訟時效。四、一審未考慮上訴人支出的維修費用不當。上訴人為了房屋修繕支付了巨額費用，使得涉案房屋才得以勉強出租，一審在支持被上訴人占有使用費訴請的同時應(yīng)考慮上訴人所支出的修繕費用。 被上訴人國資公司辯稱，一、一審認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。評估報告系在生效刑事判決中予以認定和采信的有效證據(jù)，在刑事案件中，上訴人及辯護人未提出異議。在2010年6月14日租賃合同到期后，上訴人拒不歸還涉案房屋，并用于出租獲取經(jīng)濟利益，評估報告在實際租戶處核實后根據(jù)評估對象、價值類型等相關(guān)條件，采取市場法進行評估。涉案房屋在2016年被鑒定為危房，西街派出所多次發(fā)責(zé)令整改通知書和告知書要求上訴人不得繼續(xù)出租涉案房產(chǎn)并立即騰空，但上訴人仍持續(xù)霸占涉案房屋并繼續(xù)出租，一審正是因為考慮涉案房屋在2016年被鑒定為危房的情況，酌定了該期間的占有使用費為208574.38元。在被上訴人提起訴訟時該評估報告仍處于一年有效期內(nèi)。二、被上訴人在收儲涉案房屋時，上訴人已經(jīng)收到了相應(yīng)的賠償費用，且上訴人對涉案房屋的修繕費用均未經(jīng)被上訴人同意，不應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。三、用益物權(quán)確認糾紛沒有訴訟時效限制，上訴人占有涉案房屋的行為一直延續(xù)至2019年5月6日，被上訴人于2020年2月2日起訴未超過訴訟時效。請求二審法院駁回上訴，維持原判。 被上訴人國資公司向一審法院起訴請求：1.判令被告何建勝賠償原告龍泉市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司占有使用費1553110元；2.本案訴訟費判由被告何建勝承擔(dān)。 一審法院認定事實：原龍泉市建筑工程公司（以下簡稱“龍建公司”）坐落于龍泉市××街××號（現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)證號為浙（2018）龍泉市不動產(chǎn)權(quán)第0××2號，登記權(quán)利人為國資公司，面積為4898.5平方米，性質(zhì)為劃撥，用途為工礦倉儲用地）。2002年9月28日，該區(qū)塊的土地及地上建筑物被龍泉市國土資源局收購，并由龍泉市土地儲備中心收儲。2003年，被告人何建勝承租龍泉市××街××號土地使用權(quán)及所屬房產(chǎn)，用途為工業(yè)、辦公。合同約定：承租人必須依法合理利用土地及所附房產(chǎn)，不許改變土地用途，未經(jīng)出租人許可，不得改動和破壞建筑物；當出租人通知須騰空時，承租人應(yīng)按時騰空；合同租期為一年。每年合同到期，龍泉市土地儲備中心重新與何建勝簽訂合同。2008年7月8日，龍泉市土地儲備中心（甲方）與何建勝（乙方）簽訂編號為2008-5的《房地產(chǎn)租賃合同》，雙方約定，龍泉市土地儲備中心租賃給何建勝的土地位于龍泉市××街××號，出租的房產(chǎn)為原龍泉市建筑工程公司，土地證號為浙龍國用（2006）第0516號（土地面積為4919.17平方米），地號為10010150187，用途為工業(yè)用地，租賃期限為兩年，自2008年6月15日始至2010年6月14日止，租金為24000元／年。并約定，何建勝不得將本合同項下的土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)租。該合同到期后，何建勝長期占用該區(qū)塊的土地及房屋供自己居住并進行轉(zhuǎn)租，從中獲取經(jīng)濟收入，且未向原告國資公司就使用案涉房屋支付過費用。2010年6月22日，龍泉市土地儲備中心將該地塊移交國資公司管理。2012年10月10日，龍泉市國有資產(chǎn)清查核實工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向何建勝送達《通知》（國資清查［2012］5號），告知其于2008年向龍泉市土地儲備中心承租的案涉地塊于2010年6月14日已到期，其仍占用該地塊，且轉(zhuǎn)租及擅自改建、加建該地塊中部分建筑，存在嚴重消防安全隱患，并通知其于2012年11月15日前清空歸還。何建勝拒簽該國資文書送達回執(zhí)。2012年至2018年，國資公司多次向何建勝送達通知，要求何建勝搬離該區(qū)塊、清退租戶并將該區(qū)塊歸還國資公司。2010年10月30日，因用于居住的出租房不符合消防安全要求，何建勝被龍泉市公安消防大隊處以罰款1000元。2016年2月25日，經(jīng)鑒定，龍建公司區(qū)塊7棟建筑物中其中2棟為Ｄ級危房，5棟為Ｃ級危房。2018年8月22日，龍泉市公安局西街派出所聯(lián)合消防大隊對該區(qū)塊進行檢查，發(fā)現(xiàn)該區(qū)塊存在14處消防隱患，西街派出所當場向何建勝下發(fā)責(zé)令整改通知書和告知書，責(zé)令何建勝停止違法行為，并要求其于2018年8月25日前騰空該處土地和房屋。2018年8月29日，西街派出所聯(lián)合消防大隊對該區(qū)塊再次進行復(fù)查，發(fā)現(xiàn)隱患未整改，消防大隊于2018年9月15日對何建勝作出罰款3500元的行政處罰。2018年9月7日，西街派出所再次向何建勝送達責(zé)令停止違法行為通知書，對何建勝的行為再次進行批評制止，并責(zé)令何建勝不得繼續(xù)出租該處房屋，立即予以騰空。何建勝在自己有多處房屋可以居住的情況下，拒不搬離，仍占用該區(qū)塊房屋，并繼續(xù)轉(zhuǎn)租收取房租。2019年2月1日，何建勝向租戶劉世友收取2019年度房租20000元；2019年2月3日，何建勝向租戶季偉兵收取2019年房租4000元；2019年1月，何建勝向租戶陳德偉收取2018年7月至2019年1月房租1000元；2019年2月3日，何建勝向租戶方朝松收取2018年7月至2019年7月房租5000元；2019年春節(jié)前幾天，何建勝向租戶邱利標收取2018年至2019年1月25日房租4200元。綜上，何建勝共收取2018年9月7日之后的房租費29590元。租住在該區(qū)塊的所有租戶于2019年5月6日前全部搬出。2019年5月16日，經(jīng)國資公司委托，麗水市經(jīng)濟資產(chǎn)評估有限公司出具《評估報告》（麗經(jīng)評字［2019］97號），案涉房屋2010年6月15日至2018年9月7日占用使用費評估值為1467420元；2018年9月7日至2019年4月4日占用使用費評估值為96030元，合計1563450元。因何建勝占用案涉房屋犯尋釁滋事罪，于2019年12月26日被該院（2019）浙1181刑初176號刑事判決書判決有期徒刑三年，與敲詐勒索罪數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行有期徒刑三年九個月，并處罰金二萬元，并責(zé)令何建勝退出違法所得29590元，返還國資公司，其中19250元的租金由國資公司返還給相關(guān)租戶。 一審法院認為：案涉《房地產(chǎn)租賃合同》系龍泉市土地儲備中心與何建勝的真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，各方當事人均應(yīng)當嚴格按照合同約定履行其義務(wù)。租賃期限至2010年6月14日屆滿后，承租人何建勝繼續(xù)使用租賃物，出租人龍泉市土地儲備中心沒有提出異議，應(yīng)視為不定期租賃，原租賃合同繼續(xù)有效。2010年6月15日至2012年11月14日期間的租金應(yīng)當按照原租賃合同約定的24000元／年計算，該部分租金合計58126.03元。對于不定期租賃，出租人可以隨時解除租賃合同，但應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。國資公司作為龍泉市土地儲備中心在本合同中權(quán)利義務(wù)的繼受者，已在合理期限前通知何建勝于2012年11月15日前騰退房屋，雙方的租賃合同關(guān)系于2012年11月15日解除。何建勝未經(jīng)國資公司允許繼續(xù)使用該房產(chǎn)，缺乏法律依據(jù)，應(yīng)當支付自2012年11月15日起至2019年4月4日的占有使用費。原告國資公司主張按照《評估報告》的評估值計算占有使用費。被告何建勝辯稱評估結(jié)論有效期為1年，且案涉房屋系危房，評估報告不能作為認定占用費金額的依據(jù)。該院認為，該評估報告所載有效期為一年，即自2019年4月4日起至2020年4月3日止，本案原告于2020年2月24日起訴并未超過該期限。且危房鑒定結(jié)論系2016年2月25日作出，不能以此認定在承租當時該房屋即存在相關(guān)安全性問題，應(yīng)當區(qū)分鑒定為危房前后，分階段計算占有使用費。侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。其中2012年11月15日起至2016年2月24日的占有使用費，考慮到本案何建勝占用房產(chǎn)時間較長，龍泉市房屋租賃市場租金均有不同程度上漲，應(yīng)當參考《評估報告》確定的房屋租金市場價格計算，合計537679.36元。對于2016年2月25日起至2019年4月4日的占有使用費，鑒于評估報告并未考慮到該期間案涉房屋系危房的事實，該院酌定合計為208574.38元。綜上，被告應(yīng)當支付原告租金及占有使用費總計804379.77元。被告辯稱對租賃房屋進行過修繕，應(yīng)當用修繕費用抵扣，但在本案中無法查明修繕的費用，被告可另行主張。被告辯稱本案已過訴訟時效。法院認為，被告騰退房屋的時間為2019年5月6日，在此之前，被告的占有行為處于持續(xù)、沒有中斷的狀態(tài)，原告國資公司于2020年2月24日起訴并未超過訴訟時效，被告的上述答辯意見，法院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百二十九條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條、第一百零九條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條、第二百四十三條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條、第十五條、第十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、被告何建勝于該判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告龍泉市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司房屋租金及占有使用費804379.77元；二、駁回原告龍泉市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的其他訴訟請求。如未按該判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費18871元，減半收取計9435.5元，由原告龍泉市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司負擔(dān)4581.5元，由被告何建勝負擔(dān)4854元。 二審中，上訴人何建勝向本院提交了兩組證據(jù)，證據(jù)一、照片一組，待證2008年上訴人承租涉案租賃房屋時破舊不堪，無法居住使用，上訴人承租之后對涉案房屋進行了投資修繕；證據(jù)二、民事起訴狀、撤訴申請書、民事裁定書，待證被上訴人的前身已經(jīng)就2013年4月9日前的房屋占用費提起過訴訟，本案的訴訟時效應(yīng)從撤訴裁定作出之日起算。被上訴人國資公司質(zhì)證認為，第一組證據(jù)不能證明上訴人對涉案房屋有修理行為，即使有修理其惡意占有期間的修理費用也應(yīng)自行承擔(dān)；對第二組證據(jù)的真實性沒有異議，但不能證明本案已過訴訟時效。本院經(jīng)審查認為，上訴人何建勝提交的兩組證據(jù)，均不能證明其待證事實，不予采信。 本院經(jīng)審理查明的事實與原審法院認定的事實一致

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費11843元，由上訴人何建勝負擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長周小蘭 審判員毛向東 審判員劉斐 二〇二〇年九月一日 代書記員汪鑫瑩

2020-09-23