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上訴人安徽青和物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“青和物業(yè)公司”）因與被上訴人安徽華陽置業(yè)有限公司（以下簡稱“華陽置業(yè)公司”）、原審第三人廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服安徽省合肥市包河區(qū)人民法院（2019）皖0111民初897號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月24日立案后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

青和物業(yè)公司上訴請求：1、請求判令撤銷合肥市包河區(qū)人民法院作出的（2019）皖0111民初897號民事判決書；2、判令被上訴人向上訴人支付物業(yè)服務(wù)費1826576.08元（自2016年6月1日至2017年7月31日止）；3、判令被上訴人向上訴人支付違約金82195.95元（以欠費金額為基數(shù)，自2017年8月1日起暫計至2017年10月31日止，按月息1.5%，最終至物業(yè)服務(wù)費全部付清之日止）；4、本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、一審判決認(rèn)定2016年5月30日《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》中并無明確約定案涉商業(yè)1-3幢樓包括在合同之內(nèi)，屬于約定不明，進(jìn)而認(rèn)定上訴人主張涉案商業(yè)1-3樓包括在物業(yè)服務(wù)合同的理由尚不充分。一審判決對該節(jié)事實的論述屬于認(rèn)定事實錯誤，適用法律不當(dāng)，請求二審人民法院予以糾正。二、上訴人與第三人簽訂的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，被上訴人與合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司于2016年3月15日簽訂《九瓏灣·廣視花園Ａ區(qū)商業(yè)1-3樓前期物業(yè)服務(wù)合同》時，第三人廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會已經(jīng)成立，且案涉商業(yè)1-3樓尚未竣工，故該合同屬于無效合同。一審法院忽略了在同一物業(yè)上存在著兩份物業(yè)服務(wù)合同的合同效力問題，變相地維護(hù)了一個無效合同的合同效力，這嚴(yán)重地?fù)p害了上訴人的合法權(quán)益，屬于事實認(rèn)定不清，適用法律錯誤，請求二審人民法院予以糾正。三、被上訴人雖然向法庭提供了2016年3月15日《九瓏灣·廣視花園Ａ區(qū)商業(yè)1-3樓前期物業(yè)服務(wù)合同》，但是到目前為止全案中我們并未看到被上訴人向中謙物業(yè)公司實際支付物業(yè)服務(wù)費的付款憑證。縱觀全案，一審判決偏離了公平的法律價值判斷，被被上訴人提供的所謂履約材料（絕大部分為其單方自制材料）引入到錯誤的事實判斷上，武斷地認(rèn)定上訴人未履行對案涉商業(yè)1-3號樓的物業(yè)服務(wù)。實事上，是否提供物業(yè)服務(wù)，從證據(jù)的充分性和必要性來說，并不是一定非要上訴人提供針對某一特定物業(yè)服務(wù)的證據(jù)，一審判決脫離客觀事實和行業(yè)特點，主觀上強加了上訴人的舉證責(zé)任，屬于適用法律不當(dāng)，請求二審法院予以糾正。綜上，上訴人已經(jīng)按照《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》要求，提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)工作，被上訴人作為受益人，理應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費，請求二審法院在查明事實的基礎(chǔ)上支持上訴人訴請。 華陽置業(yè)公司答辯：一、一審認(rèn)定上訴人主張業(yè)委員與上訴人簽訂的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》包含案涉的商業(yè)1-3＃樓的理由不充分，并無不當(dāng)。第一，2016年5月30日上訴人與業(yè)委會簽訂《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》所列面積數(shù)字與2013年2月22日《廣視花園前期物業(yè)服務(wù)合同》的有關(guān)面積的相同，均為規(guī)劃面積?！稄V視花園前期物業(yè)服務(wù)合同》的合同范圍是小區(qū)住宅及底商的商業(yè)用房，不包含商業(yè)1＃-3＃樓是客觀事實。而《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》簽訂時商業(yè)1＃-3＃樓仍未交付使用，該合同中又沒有明確約定增加了商業(yè)1＃-3＃樓部分的面積，因此，《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》與《廣視花園前期物業(yè)服務(wù)合同》的范圍是相同的，同樣不包括商業(yè)1＃-3＃樓。第二，一審中第三人業(yè)委會當(dāng)庭陳述：業(yè)委會成立后，由于原來的前期物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)委會錯誤認(rèn)為上訴人就是前期提供服務(wù)的南京青和物業(yè)服務(wù)有限公司，就與上訴人簽訂了合同。同時，言明了商業(yè)1＃-3＃樓不在合同范圍之內(nèi)，上訴人只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)的住宅和自管商業(yè)房屋的物業(yè)服務(wù)。因此，基于對于前后兩份物業(yè)合同主體相同、合同范圍相同這樣的認(rèn)識，業(yè)委會作出《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》主要是為現(xiàn)有的住宅業(yè)主及小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)用房服務(wù)，并不包含新建物業(yè)商業(yè)1＃-3＃樓的陳述是符合客觀實際的。綜上事實，廣視花園物業(yè)服務(wù)合同并不包含商業(yè)1＃-3＃樓，上訴人主張事實不能成立。二、上訴人主張權(quán)利，卻沒有履行義務(wù)，實際并沒有提供商業(yè)1＃-3＃樓的物業(yè)服務(wù)。首先，從我方提供的規(guī)劃許可證和現(xiàn)場照片可以看出商業(yè)1＃-3＃樓商業(yè)1＃-3＃樓擁有獨立的進(jìn)出口、地庫、電梯、消防、監(jiān)控、中央空調(diào)等設(shè)施，與小區(qū)內(nèi)部的住宅與住宅樓的空間是相對獨立的，具備單獨管理的條件，可以單獨作為一個物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行管理，與小區(qū)內(nèi)部的物業(yè)服務(wù)沒有關(guān)聯(lián)。第二，有充分證據(jù)證明商業(yè)1＃-3＃樓的物業(yè)服務(wù)是由合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司提供。一審中我方提供了與中謙公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、商業(yè)1＃-3＃樓的工程建設(shè)材料交接手續(xù)（包括有交接單、驗收單、電力資產(chǎn)無償移交交付清單、工程移交單等）、中謙物業(yè)與保安、保潔服務(wù)的合同以及保安巡查、交接班登記、來訪登記、設(shè)備維修等一系列證據(jù)（證據(jù)編號：證據(jù)四、五），特別是證據(jù)五，全部是物業(yè)服務(wù)過程中所形成的直接證據(jù)，從中可以反映中謙物業(yè)對現(xiàn)場提供物業(yè)服務(wù)。相反，上訴人卻拿不出證據(jù)證明其對商業(yè)1＃-3＃樓提供了物業(yè)服務(wù)。第三，一審中，我方還提供了《垃圾清運合同》、保潔服務(wù)合同及進(jìn)賬單、保安服務(wù)合同及進(jìn)賬單、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及收據(jù)（證據(jù)編號：證據(jù)六、七），通過這些合同及真實發(fā)生的費用進(jìn)一步證明物業(yè)服務(wù)的履行情況。因此，上訴人所稱沒有看到物業(yè)服務(wù)的付款憑證以及絕大部分證據(jù)是單方制作的說法不客觀、不屬實。三、答辯人身份是開發(fā)商，案涉房屋均出售于各小業(yè)主，答辯人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費。商業(yè)1＃-3＃樓建成后，答辯人將房屋交付于各購買人也就是小業(yè)主，房屋均由小業(yè)主占有、使用，因此也不應(yīng)當(dāng)由我方承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費。以上事實在我方提供的小業(yè)主與中謙公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及小業(yè)主向中謙公司交納物業(yè)費的收據(jù)中可以反映。綜上，答辯人認(rèn)為上訴人與業(yè)委會所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中不含有商業(yè)1＃-3＃樓，且上訴人也沒有向商業(yè)1＃-3＃樓的業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，上訴人主張物業(yè)服務(wù)費既沒有合同依據(jù)也沒有事實依據(jù)，故其訴請不應(yīng)獲得法院支持。一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求法院依法駁回上訴，維持原判。 廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會陳述：第三人在與上訴人簽訂合同時一直認(rèn)為原告是原來的南京青和物業(yè)服務(wù)有限公司，合同的內(nèi)容實際上是小區(qū)內(nèi)部住宅以及自管的商業(yè)房屋，與本案案涉的商業(yè)1-3號樓房屋沒有關(guān)系。 青和物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1、判令被告支付原告物業(yè)服務(wù)費1826576.08元（自2016年6月1日至2017年7月31日止）；2、判令被告支付原告滯納金82195.92元（以欠費金額為基數(shù)，自2017年8月1日起暫計算至2017年10月31日止，按月息1.5%，最終至物業(yè)服務(wù)費全部付清之日止）；3、本案全部訴訟費用由被告承擔(dān)。 一審法院認(rèn)定事實如下：廣視花園小區(qū)位于合肥市包河工業(yè)區(qū)，物業(yè)管理區(qū)域范圍為：東至合肥市實驗小學(xué)，西至包河大道，南至烏魯木齊路，北至九瓏灣花園及格林雅地小區(qū)；以寧夏路（南北向）為界，分為東、西兩個區(qū)塊；小區(qū)規(guī)劃總建筑面積491865平方米，其中19幢高層住宅面積316182平方米，商業(yè)面積46650平方米，物業(yè)服務(wù)用房1514平方米。廣視花園小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位為被告華陽置業(yè)公司。2013年1月，被告華陽置業(yè)公司通過合肥市政府采購中心公開招標(biāo)方式，南京青和物業(yè)管理有限公司被確定為廣視花園前期物業(yè)服務(wù)中標(biāo)供應(yīng)商；同年2月22日，華陽置業(yè)公司與南京青和物業(yè)管理有限公司簽訂了《廣視花園前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同期為1年，其中所列小區(qū)規(guī)劃總建筑面積、高層住宅面積、商業(yè)面積均與前述數(shù)字相同。案涉商業(yè)1—3號樓位于廣視花園小區(qū)西區(qū)西側(cè)（與小區(qū)高層住宅以鐵柵欄及道路相隔，西至包河大道），共3幢，其中商業(yè)1號樓規(guī)劃地上12層，地上建筑面積為19271.45平方米（2015年2月10日變更后面積）；商業(yè)2號樓規(guī)劃地上3層，地上建筑面積為6123.9平方米；商業(yè)3號樓規(guī)劃地上3層，地上建筑面積為7276.08平方米；另，規(guī)劃建有地下車庫1層，建筑面積10885.53平方米。案涉商業(yè)1—3號樓均于2016年3月24日竣工驗收，屬于整個廣視花園小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域范圍。2016年5月30日，原告青和物業(yè)公司與第三人廣視花園業(yè)委會簽訂1份《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限為2016年6月1日至同年12月31日；該合同中所列小區(qū)規(guī)劃總建筑面積、高層住宅面積、商業(yè)面積，均與2013年2月22日華陽置業(yè)公司與南京青和物業(yè)管理有限公司簽訂的《廣視花園前期物業(yè)服務(wù)合同》數(shù)字相同。2017年7月31日，原告青和物業(yè)公司撤出廣視花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。另查明：華陽置業(yè)公司與合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《九瓏灣·廣視花園Ａ區(qū)商業(yè)1—3樓前期物業(yè)服務(wù)合同》，其中規(guī)定了由合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)和協(xié)助進(jìn)行與物業(yè)相關(guān)的工程建設(shè)檔案材料保管，物業(yè)共用設(shè)施和設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，物業(yè)共用部分綠地、花木、景觀、體育文化設(shè)施等維護(hù)和管理，物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生、交通秩序管理和防范等，物業(yè)服務(wù)期限自2016年3月15日至2021年3月14日。后合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司分別與安徽中天保安服務(wù)集團有限公司、安徽三誠保安服務(wù)有限公司、合肥西群物業(yè)保潔服務(wù)有限公司等單位簽訂了保安、清潔等項目合同，并進(jìn)行了具體而實際的履行。 一審法院認(rèn)為：《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。”《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定：“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！北景钢?，原告青和物業(yè)公司與第三人廣視花園業(yè)委會于2016年5月30日簽訂的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》，其中所列小區(qū)規(guī)劃總建筑面積、高層住宅面積、商業(yè)面積，與被告華陽置業(yè)公司與南京青和物業(yè)管理有限公司于2013年2月22日簽訂的《廣視花園前期物業(yè)服務(wù)合同》數(shù)字相同，均為規(guī)劃面積，而案涉商業(yè)1—3號樓系2016年3月24日才竣工驗收；2016年5月30日簽訂的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》中，并無明確約定案涉商業(yè)1—3號樓包括在合同之內(nèi)。顯然，僅以合同所列商業(yè)面積包括了案涉商業(yè)1—3號樓的面積，以及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)，即推導(dǎo)出涉案合同包括案涉商業(yè)1—3號樓，理由尚不充分。本案原審中，原告提交的其與合肥向榮保潔有限公司簽訂的《保潔服務(wù)合同》，其中只列明保潔的對象為19幢高層住宅樓及附屬設(shè)施；其所提交的與合肥市新城環(huán)衛(wèi)有限公司簽訂的《清淤協(xié)議》，落款時間為2015年12月28日，協(xié)議執(zhí)行的時間為2016年1月11日，而此時原告尚未與第三人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。重審中，原告所提交的合肥向榮保潔有限公司、合肥市新城環(huán)衛(wèi)有限公司所出具的證明材料，因該兩份證明材料的形式不符合民事訴訟法的規(guī)定，且內(nèi)容與被告提交的相關(guān)證據(jù)材料不符，不予確認(rèn)。本案重審中，第三人廣視花園業(yè)委會述稱是因?qū)⒃嬲`認(rèn)為是原來的南京青和物業(yè)有限公司而簽訂合同，否認(rèn)涉案商業(yè)1—3號樓包括在合同之內(nèi)。故原告青和物業(yè)公司與第三人廣視花園業(yè)委會于2016年5月30日簽訂的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》中，是否包括案涉商業(yè)1—3號樓，屬約定不明。為證明2016年5月30日簽訂的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》已經(jīng)實際履行，原告方在重審中另提交了清淤費支付審批單據(jù)和發(fā)票各1份，但該2份材料并不能單獨作為其履行了對案涉商業(yè)1—3號樓進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的定案證據(jù)；相反，本案原審和重審中，被告華陽置業(yè)公司提供了其與合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的《九瓏灣·廣視花園Ａ區(qū)商業(yè)1—3樓前期物業(yè)服務(wù)合同》，以及工程建設(shè)檔案材料交付，合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司與相關(guān)保安、保潔服務(wù)企業(yè)簽訂的合同和協(xié)議，相關(guān)服務(wù)企業(yè)在保安、清潔、設(shè)備維修等物業(yè)服務(wù)中的眾多證據(jù)材料；原告方雖對被告方所提供的證據(jù)材料提出異議，但未提供確實而有效的相反證據(jù)，也未作合理的解釋。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告方未履行對案涉商業(yè)1—3號樓的物業(yè)管理。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款之規(guī)定，判決：駁回原告安徽青和物業(yè)服務(wù)有限公司對被告安徽華陽置業(yè)有限公司的訴訟請求。案件受理費21980元，由原告安徽青和物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。 本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。對當(dāng)事人爭議的青和物業(yè)公司是否對案涉商業(yè)樓1-3號提供了物業(yè)服務(wù)的事實，本院作如下認(rèn)定：首先，青和物業(yè)公司在回答二審法庭提問時陳述：其在2018年2月2日庭審中提交的證據(jù)二、三，以及其在2019年5月28日庭審中提交的證據(jù)四、五、六、七可以證明其對案涉商業(yè)樓1-3號提供了物業(yè)服務(wù)。一審法院2018年2月2日庭審筆錄反映，青和物業(yè)公司提交的證據(jù)二系青和物業(yè)公司與廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》、廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會于2017年7月31日出具的《證明》及合肥市包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2017年7月31日出具的《情況說明》。上述《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》記載的總建筑面積為491865平方米，和華陽置業(yè)公司與南京青和物業(yè)管理有限公司于2013年2月22日簽訂《廣視花園前期物業(yè)服務(wù)合同》記載的總建筑面積數(shù)額一致，但案涉商業(yè)樓1-3號于2016年3月24日才竣工，廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會的《業(yè)主委員會基本情況》表中記載業(yè)主建筑物總面積為360886平方米，且現(xiàn)廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會明確陳述上述《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》不包括案涉商業(yè)樓1-3號。華陽置業(yè)公司提交的其與合肥中謙物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同等印證了廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會的上述陳述，所以上述《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》不能作為認(rèn)定該爭議事實的依據(jù)。廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會的上述《證明》只能反映青和物業(yè)公司于2016年6月1日至2017年7月31日為廣視花園小區(qū)提供服務(wù)，其中并無青和物業(yè)公司為案涉商業(yè)樓1-3號提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。合肥市包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的上述《情況說明》只是敘述青和物業(yè)公司何時撤出廣視花園小區(qū)提供服務(wù)，其中并無青和物業(yè)公司為案涉商業(yè)樓1-3號提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。所以該《證明》及《情況說明》，不能作為認(rèn)定該節(jié)爭議事實的依據(jù)。另外，青和物業(yè)公司在一審法院2019年5月28日庭審中提交的證據(jù)四廣視花園前期物業(yè)費招標(biāo)文件系2012年12月制作的，其內(nèi)容與青和物業(yè)公司無關(guān)，證據(jù)五青和物業(yè)公司與第三方簽訂的清淤協(xié)議載明簽訂的日期為2015年12月28日，該清淤協(xié)議及證據(jù)五中保潔服務(wù)合同約定的期限均為2016年1月至2017年12月，但上述青和物業(yè)公司與廣視花園小區(qū)業(yè)主委員會之間的《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》約定的期限僅為2016年6月1日至2016年12月31日，從上述日期可見，清淤協(xié)議及保潔服務(wù)合同與該《廣視花園物業(yè)服務(wù)合同》約定的期限相悖。證據(jù)六合肥向榮保潔有限公司、合肥市新城環(huán)衛(wèi)有限公司分別于2019年5月6日出具的《證明》，該《證明》中并無其法定代表人的簽字及經(jīng)辦人的聯(lián)系方式，不符合證據(jù)形式要件，故對該證據(jù)的證明力不予認(rèn)定。證據(jù)七報銷單據(jù)、發(fā)票，只能證明青和物業(yè)公司支付了清淤費用，不能證明該費用包括案涉商業(yè)樓1-3號的費用。其次，青和物業(yè)公司對其主張的已向案涉商業(yè)樓1-3號提供物業(yè)服務(wù)、其與華陽置業(yè)公司已形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的事實，負(fù)有舉證責(zé)任，但其提供的上述證據(jù)或不具關(guān)聯(lián)性或不具證據(jù)形式或相悖，不具有證明力，故對其主張的該節(jié)事實，不予認(rèn)定。一審判決認(rèn)定基本事實清楚

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費21980元，由上訴人安徽青和物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長張健 審判員陸文波 審判員陳烜 二〇一九年十一月五日 書記員王鵬

2020-01-10