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原告王浩東、姜麗與被告泰安恒地玉都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒地玉都公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2019年5月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告王浩東、姜麗的委托訴訟代理人陳海濤、李銘柱，被告恒地玉都公司的委托訴訟代理人林文琴、武衛(wèi)華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告王浩東、姜麗向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告逾期交房違約金（以全部房款為基數(shù)自2019年1月1日起按日萬分之0.5標準計算至實際交付之日），暫計599.81元，庭審中原告變更訴訟請求第一項為，逾期交房違約金以購房款為基數(shù)，自2019年1月1日至2019年7月22日按日萬分之0.5計算，共計7572.6元；2、判令被告支付因違約給原告造成的損失暫計1萬元（最終以鑒定數(shù)額為準）；3、被告承擔本案的訴訟費、鑒定及律師費用。事實和理由：2018年4月23日，原告購買被告開發(fā)的“恒地首府”房產(chǎn)一套，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，雙方在合同中明確約定：涉案房產(chǎn)的交付時間為2018年12月31日，合同第十一條、第十二條同時約定了相應(yīng)的違約責任；合同簽訂后原告依約交付了相應(yīng)的購房款，但至起訴之日被告尚未交付房產(chǎn)，已構(gòu)成違約；另，被告在銷售涉案房產(chǎn)時對購房戶所作出的廣告宣傳及承諾與擬交付的房產(chǎn)現(xiàn)狀存在嚴重失實，主要表現(xiàn)在誤導(dǎo)宣傳及承諾學區(qū)房、擅自更改規(guī)劃設(shè)計影響房產(chǎn)的實用性及舒適性，裝修標準不達標等，被告的違約行為直接侵害了原告的合法權(quán)益；為維護原告的合法權(quán)益，為此成訴。 被告恒地玉都公司辯稱，一、關(guān)于逾期交房的問題。（一）被告于2018年12月21日已通過報紙公告及向原告寄送交房通知書的形式告知原告交房事宜，并已于2019年1日10日之后的幾天里向原告交付訟爭房產(chǎn)。（二）根據(jù)雙方補充協(xié)議第十條第三款第二項約定，因出賣人無法預(yù)見和控制的客觀原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停電、政府指令暫停施工、惡性××等）造成工期延誤的。因政府有關(guān)部門機構(gòu)行為，以及為遵守和配合政府有關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件、政策而導(dǎo)致的延誤，出賣人可以據(jù)實延期交房。本案存在如下可以延期交房而無需承擔逾期交房違約責任的情形：1、在項目施工過程中，因環(huán)保問題，泰安市建筑工程管理局、環(huán)保部門等政府機構(gòu)頻繁指令暫停施工，單2018年第四季度政府機構(gòu)指令暫停施工的天數(shù)就達20天。2、在項目施工過程中因惡劣天氣也導(dǎo)致了工程停工。3、項目施工期間因中、高考問題政府指令暫停施工，暫停施工的天數(shù)共計9天。4、還有其他如交通管制等原因?qū)е碌氖┕ね９さ那樾?。（三）結(jié)合合同約定的交房時間、被告實際交房時間以及存在的被告可延期交房情形，被告無需向原告承擔逾期交房違約責任。二、關(guān)于虛假宣傳問題。（一）原告該項主張沒有事實依據(jù)。1、關(guān)于“岳峰小學”宣傳問題。被告在銷售房產(chǎn)過程中從未如原告所述的，宣傳訟爭房產(chǎn)系“岳峰小學”的學區(qū)房。從被告的宣傳資料內(nèi)容來看，無論從文意還是載明方式，都不能認定被告已作出訟爭房產(chǎn)系“岳峰小學”的學區(qū)房的意思表示，被告所有的宣傳僅是周邊教育資源的介紹以及地理位置的介紹。2、關(guān)于“博文中學”的宣傳問題。需要說明的是，博文中學并沒有在房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃范圍內(nèi)。被告前期與博文中學簽訂《聯(lián)合辦學協(xié)議》，因政府拆遷安置存在諸多問題，學校的用地遲遲不能提供，導(dǎo)致目前學校尚未建成，被告正努力與各部門協(xié)商力爭早日開始該學校的建設(shè)工作，被告關(guān)于博文中學的宣傳為“簽約博文中學”等文字，被告并無不實宣傳。（二）原告的主張也沒有合同依據(jù)。1、原告的主張沒有合同依據(jù)。原告購買房產(chǎn)，看中的是開發(fā)商的品牌及房產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計等因素。首先，關(guān)于學區(qū)如何劃定，是政府教育部門的職權(quán)范圍，教育部門都有對各個學校所屬校區(qū)劃分進行公布，被告對訟爭房產(chǎn)的所屬學區(qū)無權(quán)確定，原告也有對買房事項進行必要的了解與核實義務(wù)，涉及教育資源的問題，可以向有權(quán)行政機關(guān)查詢、確認，切實保障其權(quán)利。其次，雙方合同第二十四條第六款約定“買受人確認在簽訂商品房預(yù)售合同時已熟知本項目的相關(guān)情況，對出賣人在相關(guān)廣告、宣傳資料及其他表述與本商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議不一致的地方，以本商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議簽訂的內(nèi)容為準?！毖a充協(xié)議第一條第一項約定“出賣人所展示的樣板間及其他廣告、宣傳資料、項目模型及戶型模型，不作為任何房屋的交付標準，一切以本合同約定及政府相關(guān)批準文件為準。出賣人同時提醒買受人在簽訂合同時已對小區(qū)各項配套設(shè)施及所在樓宇的結(jié)構(gòu)布局作了充分了解。本合同是約定買賣雙方權(quán)利義務(wù)的唯一依據(jù)，其余口頭約定或相關(guān)廣告宣傳資料等都不作為本合同的一部分，不作為雙方解決糾紛的依據(jù)。簽約前，為更好地保護雙方權(quán)益，簽訂人已仔細閱讀本合同相關(guān)內(nèi)容”。原告在合同及補充協(xié)議未就涉案房產(chǎn)學區(qū)歸屬存在約定的情況下，主張被告違約，沒有合同依據(jù)。2、原告的主張沒有法律依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，即使如原告所述被告存在誤導(dǎo)宣傳情形的，被告承擔的也應(yīng)當是締約過失責任，而非違約責任，原告也只能另案主張。三、關(guān)于擅自更改規(guī)劃設(shè)計影響房產(chǎn)的使用、舒適及裝修標準不達標等問題。商品房作為受國家監(jiān)管部門監(jiān)管的產(chǎn)品，從規(guī)劃設(shè)計到具體施工都是受監(jiān)管部門監(jiān)管的，擅自更改規(guī)劃設(shè)計及工程質(zhì)量不達標是無法通過監(jiān)管部門竣工驗收合格，進而無法辦理相關(guān)交房手續(xù)。涉案房產(chǎn)早已竣工驗收合格并交付使用的事實表明原告該項訴求毫無事實依據(jù)。關(guān)于裝修標準問題，被告嚴格按合同約定委托知名企業(yè)進行裝修，并不存在原告訴稱的裝修標準不達標的問題。根據(jù)合同第十六條第三款的約定，即便被告存在該情形，承擔的責任也僅是更換、修理的責任。四、關(guān)于律師費用承擔問題，沒有合同和法律依據(jù)。綜上所述，原告的訴求沒有事實與合同及法律依據(jù)，請求依法駁回。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。根據(jù)當事人陳述和提交的證據(jù)，本院認定事實如下： 2018年4月23日原告與被告簽訂《山東省新建商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定，原告購買被告建設(shè)的坐落于泰安市岱岳區(qū)粥店街道辦事處大佛寺社區(qū)恒地首府項目12號樓1單元33層3304號房產(chǎn)（恒地首府項目與被告宣傳材料上的君悅山項目系同一項目）。合同簽訂后，原告已向被告交納全部購房款749768元。涉案合同約定：第九條商品房交付條件1、該商品房已取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件;2、該商品房已取得房屋測繪報告。第十條商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件（一）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備。1、供水、排水：……城市公共供水達到開通條件；2、供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，城市公共供電達到開通條件；3、供暖：交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，在小區(qū)滿足供暖企業(yè)入住率規(guī)定的前提下開通供暖，具體開通時間由供暖企業(yè)確定,以專業(yè)公司通知為準；4、燃氣：交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)，城市供燃氣達到開通條件；以上設(shè)施中第1、2、3、4項在約定交付日未達到交付條件的，出賣人按照本合同第十二條的約定承擔逾期交付責任。（2）、經(jīng)雙方協(xié)商，如因?qū)I(yè)公司、政府行政管理部門、惡劣天氣等非出賣人原因?qū)е禄A(chǔ)設(shè)施設(shè)備未在約定期限內(nèi)達到交付使用條件，出賣人不承擔逾期交付責任。第十一條交付時間和手續(xù)，出賣人應(yīng)當在2018-12-31前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責任。除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按下列第一種方式處理：（1）逾期在180日之內(nèi)（……），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部購房價款萬分之0.5的違約金。（2）逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同?！I受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之0.5的違約金。第二十四條銷售和使用承諾第6項約定，買受人確認在簽訂商品房預(yù)售合同時已熟知本項目的相關(guān)情況，對出賣人在相關(guān)廣告／宣傳材料及其他表述與本商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議不一致的地方，以本商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議簽訂的內(nèi)容為準。附件十一補充協(xié)議約定，本協(xié)議是《商品房買賣合同》有關(guān)條款的補充。買受人確定出賣人向其提供了該商品房相關(guān)證書及證明文件，并對《商品房買賣合同》及本補充協(xié)議條款作了解釋，買受人對于本補充協(xié)議已經(jīng)充分理解。以下補充協(xié)議內(nèi)容為出賣人和買受人在此基礎(chǔ)上平等、自愿的約定。本補充協(xié)議與買賣合同一樣對雙方當事人具有同等的法律約束力，《商品房買賣合同》與本補充協(xié)議有抵觸之處，以本補充協(xié)議為準。一、關(guān)于《商品房買賣合同》的說明。1、出賣人所展示的樣板間及其他廣告、宣傳資料、項目模型及戶型模型，不作為任何房屋的交付標準，一切以本合同約定及政府相關(guān)批準文件為準。出賣人同時提醒買受人在簽訂本合同時已對小區(qū)各項配套設(shè)施及所在樓宇的結(jié)構(gòu)布局作充分了解。2、本合同是約定買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的唯一依據(jù)，其余口頭約定或相關(guān)廣告宣傳資料等都不作為本合同的一部分，不作為雙方解決糾紛的依據(jù)。4、簽約之前，為更好地保護雙方權(quán)益，簽訂人已仔細閱讀本合同的相關(guān)內(nèi)容。5、經(jīng)雙方認可之手寫文字與印刷文字具有同等效力。第十條房屋交接，雙方同意按以下程序處理房屋交接事實，3、但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期交房：（1）遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；（2）因出賣人無法預(yù)見和控制的客觀原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停電、政府指令暫停施工、惡性××等）造成工期延誤的。因政府有關(guān)部門機構(gòu)的行為，以及為遵守、配合政府有關(guān)法規(guī)及規(guī)范性文件、政策而導(dǎo)致的延誤。（3）該商品房已通過房屋建筑工程竣工驗收備案，但因有關(guān)部門或其它第三方原因?qū)е卵悠谌〉谩斗制诰C合驗收備案證明》，出賣人可據(jù)實予以延期。第十一條第一款約定，該商品房所在單體建筑經(jīng)竣工驗收合格，且上下水、供電及燃氣達到接通條件后，即視為已達到房屋交付條件，可以向買受人交付。第十六條特別說明第一款約定，本合同中的所有條款均由雙方充分協(xié)商一致，雙方已理解本合同全部內(nèi)容；雙方確認在簽訂本合同時已特別注意合同中涉及的免除或者限制其責任的全部條款內(nèi)容，并已按對方要求予以明確說明。 另查明，2015年9月23日被告與泰山博文中學簽訂《聯(lián)合辦學協(xié)議》一份，約定學校備選名稱“泰山博文中學”。因大佛寺社區(qū)遺留的諸多問題，社區(qū)無法提供學校用地，學校至今尚未建設(shè)。被告在相關(guān)宣傳材料上有關(guān)教育方面作如下宣傳：1、頂尖學府就在家門口。出了家的西門，隔著櫻桃園路，即來到了博文中學，沿著東岳大街向東，不到一刻鐘就到了岳峰小學。同時社區(qū)設(shè)立國際雙語幼兒園，學區(qū)氛圍足夠濃厚。做父母整天的忙于工作，自身的壓力也夠大，有時出于生計確實對孩子的關(guān)心不夠。或許安家君悅山，不但能讓孩子少了上學、放學路上艱難的擠公交，焦慮的在川流不息的叉路口等紅綠燈過馬路，更能讓孩子就近上頂尖學府，做父母也寬心多了。2、優(yōu)享金牌教育，品質(zhì)遙遙領(lǐng)先。項目內(nèi)設(shè)省級示范幼兒園，師資力量強大；同著名的小學初中一體化的博文中學簽訂了協(xié)議，項目西側(cè)博文中學分校即將開工，岳峰小學距離僅有百米；北臨泰安市重點中學實驗中學，教育品質(zhì)遙遙領(lǐng)先。3、優(yōu)享12年金牌教育，讓孩子一路領(lǐng)先。古有孟母三遷，今有置業(yè)名校。君悅山名校教育特區(qū)，社區(qū)國際雙語幼兒園、攜手重點學府博文中學聯(lián)合辦學，近享重點小學教育資源，12年優(yōu)質(zhì)名校教育，給孩子最好的未來，讓孩子一路領(lǐng)先。4、引入頂尖學府博文中學。十年樹木，百年樹人。教育始終是君悅山暢享品質(zhì)生活的重要一環(huán)，社區(qū)建國際幼兒園，引入博文中學，讓孩子享家門口的頂尖教育。泰安泰山港華燃氣有限公司出具證明，證實涉案房產(chǎn)燃氣管道已于2018年12月30日驗收合格，燃氣已具備接通條件；泰安市自來水有限公司出具情況說明，證實自來水供水于2018年12月份起已正常供應(yīng)；國網(wǎng)山東省電力公司泰安供電公司出具情況說明，證實該公司2018年12月底已對涉案房產(chǎn)項目的受電工程驗收合格，具備送電條件。2019年1月16日被告向原告交付涉案房屋。原告提出鑒定申請，要求對涉案房產(chǎn)是否為上述學區(qū)，從而對業(yè)主合法權(quán)益造成的影響價格進行司法鑒定。 以上事實有原、被告陳述、收據(jù)、《山東省新建商品房買賣合同（預(yù)售）》、入住交接單、《聯(lián)合辦學協(xié)議》等證據(jù)在案證實

一、限被告泰安恒地玉都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王浩東、姜麗違約金599.81元； 二、駁回原告王浩東、姜麗的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費25元，由被告泰安恒地玉都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省泰安市中級人民法院

審判員國素清 二〇一九年九月二十六日 書記員耿穎

2020-01-22