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原告冼國燕、霍柏榮訴被告廣州市源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱源昌公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告冼國燕、霍柏榮的委托訴訟代理人張麗，被告源昌公司的委托訴訟代理人黃旭章到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告冼國燕、霍柏榮向本院提出訴訟請求：一、被告向原告支付延期交房違約金27128元（以總房價款630886元為基數(shù)，按每日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年12月31日計算至涉案房屋通過規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、永久供氣、永久供電、永久供水等驗收及取得建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表后交付給原告之日止）；二、被告承擔(dān)本案訴訟費。訴訟中,原告將第一項訴訟請求變更為:被告向原告支付延期交房違約金（以總房價款630886元為基數(shù)，按每日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年12月31日計算至2018年3月26日止，對2018年3月26日之后的違約金另行主張）。事實和理由：2016年5月6日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，由原告向被告購買南沙區(qū)×××房。合同約定被告應(yīng)于2017年12月30日前將通過規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、永久供氣、供電、供水和取得工程竣工驗收備案表的該房屋交付給原告使用，逾期每日按房屋總價款的萬分之五支付違約金。合同簽訂后，原告支付了全部房款。被告逾期未通過任何房屋驗收，至今不具備交樓條件，且原告多次前往被告處收樓，要求被告出示收樓文件，被告均置之不理，原告至今未收樓。被告的行為已構(gòu)成違約。 源昌公司辯稱：一、雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》及附件是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依據(jù)約定履行義務(wù)、主張權(quán)利。二、依據(jù)《商品房預(yù)售合同》附件七第八條約定的交付條件，案涉商品房項目在合同約定的交付日期（2017年12月30日）前已經(jīng)具備交付條件：于2017年12月29日取得《建筑工程竣工驗收報告》；于2017年11月13日取得給排水管道工程驗收合格的《竣工驗收鑒定書》，滿足供水條件；于2017年12月18日取得供電工程驗收合格的《客戶受電工程竣工檢驗意見書》，滿足供電條件；于2017年11月11日取得燃氣管道工程驗收合格的《工程竣工驗收報告》，滿足供氣條件；于2017年12月20日取得電梯定期檢驗報告，滿足電梯使用條件，并具備了通郵、通網(wǎng)等公共服務(wù)條件。三、依據(jù)《商品房預(yù)售合同》附件七第十一條第三款的約定，盡管案涉商品房已經(jīng)滿足約定的交付條件，但根據(jù)南沙區(qū)環(huán)保水務(wù)局口頭答復(fù)及2018年1月4日書面復(fù)函，“案涉商品房項目周邊市政污水管網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)預(yù)計要在2018年3月方可完成施工招標(biāo)，2018年4月開工建設(shè)，屆時我局將優(yōu)化施工時序，優(yōu)先啟動珠江工業(yè)園污水接駁子項施工，預(yù)計2018年6月可完成土建施工?！庇捎诎干嫔唐贩宽椖恐苓叺氖姓鬯芫W(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)尚未完成，導(dǎo)致項目污水管道無法接駁，被告無法領(lǐng)取排污許可證并通過環(huán)保驗收。故被告根據(jù)《商品房預(yù)售合同》附件七第十一條第三款之約定，通知原告延期入伙。上述原因非被告可以預(yù)計、控制的原因，被告已將上述事實告知原告，被告據(jù)此順延入伙時間符合合同約定，符合法律規(guī)定，無需承擔(dān)違約責(zé)任。四、被告于2017年12月28日發(fā)出《延期入伙通知書》，告知原告被告延期交付的原因及采取的相關(guān)措施，同時表示如果原告愿意收樓裝修的，被告可以為原告辦理收樓手續(xù)。被告已積極采取措施并告知原告，被告無違約行為，無需承擔(dān)違約責(zé)任。五、涉案工程的消防驗收于2017年12月22日通過廣東和星消防檢測信息有限公司出具檢測報告，消防部門于2018年1月18日出具消防竣工驗收報告是因行政部門的審批滯后。規(guī)劃驗收不是商品房約定的交付條件。 本院經(jīng)審理認定事實如下：對當(dāng)事人無異議的證據(jù)和事實，本院予以確認，結(jié)合庭審陳述，認定事實如下： 源昌公司于2016年3月22日領(lǐng)取位于廣州市南沙區(qū)珠江管理區(qū)正安圍珠江源昌花園（裙樓及塔樓自編Ｃ3Ｃ4、Ｃ5棟）（下稱珠江源昌花園）《商品房預(yù)售許可證》。該項目是由源昌公司、廣州市新鵬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東恒榮實業(yè)發(fā)展有限公司的三地塊合并后統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。其中，市政配套報裝和辦理手續(xù)中的永久用水報裝手續(xù)由廣州市新鵬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)，燃氣、永久用電申請報裝由源昌公司負責(zé)。 2016年5月6日，源昌公司（甲方）與冼國燕、霍柏榮（乙方）簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定由冼國燕、霍柏榮購買位于廣州市南沙區(qū)×××號（下稱案涉房屋），房屋總價款630886元。該合同約定如下：第十二條交房條件，該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件。第十三條房屋交付，甲方應(yīng)當(dāng)在2017年12月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向乙方發(fā)出收樓通知書……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方應(yīng)當(dāng)及時書面告知乙方?！谑臈l延期交房的違約責(zé)任，甲方如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按下列方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過60日的，甲方應(yīng)自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過120日后，乙方有權(quán)單方解除合同。……乙方要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行，甲方應(yīng)自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。第十五條房屋交付時的有關(guān)資料，甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》。（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。（五）人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準(zhǔn)許使用文件。（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》。（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》。（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》?！鲜鑫募蝗?，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由甲方承擔(dān)。附件七補充協(xié)議約定：八、對合同第十二條、十五條的變更及補充，1.本商品房的交付條件為：取得本商品房項目的《建設(shè)工程竣工驗收報告》（指由建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、勘察單位、監(jiān)理單位共同簽署的《建設(shè)工程竣工驗收報告》或者取得《建設(shè)工程竣工備案表》、供水供電達到使用要求、電梯可以正常使用時即可向買方交付本商品房。2.合同第十二條、第十五條所指永久供水、供氣、供電、通郵等居住條件，若因當(dāng)?shù)毓卜?wù)水平未能達到永久使用標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有權(quán)以臨時設(shè)施或服務(wù)取代，以不影響買方正常居住為限。買方不得以此為由提出退房、賠償或拒絕收樓?！贤谑臈l的補充1、如發(fā)生下列情形，賣方可不書面通知而據(jù)實予以延期交付房屋，不適用本合同中有關(guān)出賣人逾期交付商品房的違約責(zé)任條款：（1）因買方原因而導(dǎo)致逾期交房……（2）因執(zhí)行法律、法規(guī)或政府規(guī)章等強制性文件；（3）因政策調(diào)整，政府行為或房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)改變程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然災(zāi)害或意外事件。2、……賣方如未能按合同規(guī)定的期限交房，需按合同第十四條的約定支付違約金，累計不超過該商品房總價款的1%。十一、對合同第十六條的變更及補充：……3.雙方確認本商品房實際入伙（即交付）時間為2017年12月30日。如因政府市政道路及相關(guān)配套建設(shè)等特殊情況導(dǎo)致入伙時間延遲的，買方同意入伙時間順延且不屬賣方逾期交付商品房，賣方無需承擔(dān)合同第十四條約定的逾期交付的違約責(zé)任。屆時，賣方將向買方發(fā)出書面延期入伙通知書，順延的入伙時間以賣方延期入伙通知所載日期為準(zhǔn)。買方不反對賣方提前發(fā)出入伙通知書。庭審中，對于補充協(xié)議第十一條中的“政府市政道路及相關(guān)配套建設(shè)等特殊情況”的具體所指內(nèi)容，雙方各執(zhí)一詞。冼國燕、霍柏榮主張為市政道路及與市政道路相關(guān)的配套設(shè)施，不包括本案的排污網(wǎng)管建設(shè)；源昌公司則主張為房地產(chǎn)開發(fā)配套的公共建設(shè)市政配套設(shè)施，包括污水處理站、垃圾處理站以及各種市政管線設(shè)施等。 合同簽訂后，冼國燕、霍柏榮支付了購房款，源昌公司出具了相應(yīng)的購房款發(fā)票。 2017年12月27日，源昌公司發(fā)出《延期入伙通知書》，載明：“珠江源昌花園一期工程已經(jīng)竣工完成，但由于屬于珠江源昌花園市政配套設(shè)施的廣州市南沙區(qū)珠江工業(yè)園市政排水排污管網(wǎng)系統(tǒng)暫未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花園小區(qū)的污水井管網(wǎng)排放尚不能接通，因此導(dǎo)致項目環(huán)境評估和環(huán)保驗收無法完成，也無法辦理領(lǐng)取排污排水許可證。根據(jù)原商品房預(yù)售合同第十二條及第十三條、合同附件中第十一條對第十六條的變更補充第３款之約定，本項目實際交付使用時間予以相應(yīng)順延。經(jīng)向市政部門咨詢，市政配套設(shè)施最終完成時間預(yù)計為2018年6月30日。故項目交付使用時間暫相應(yīng)延長至2018年4月26日……如閣下需要提前對購買房屋進行設(shè)計和裝修的，可提前至珠江源昌花園銷售中心辦理提前交接交樓手續(xù)……”冼國燕、霍柏榮確認收到上述通知書，但對源昌公司在通知書中所述延期交房的理由不予確認。 為查明案涉商品房項目的永久用水、用氣、用電、環(huán)保驗收情況，本院向各相關(guān)職能部門發(fā)出征詢函。其中，廣州南沙粵海水務(wù)有限公司于2018年3月15日復(fù)函本院，稱“該項目永久用水報裝工程已完成并通過驗收，已具備永久用水供水條件。但由于該項目未能提供《建筑工程規(guī)劃驗收合格證》，我司尚未與其簽訂永久用水的《供用水合同》，尚未實施永久用水”；廣州南沙發(fā)展燃氣有限公司于2018年3月16日復(fù)函本院，稱“經(jīng)復(fù)查發(fā)現(xiàn)涉案小區(qū)燃氣管道局部不滿足燃氣規(guī)范要求，未通過復(fù)查驗證，暫不具備通氣條件”；廣州供電局有限公司南沙供電局于2018年3月13日復(fù)函本院，稱“目前正處于驗收整改階段，尚不具備永久用電”；廣州市南沙區(qū)環(huán)保水務(wù)局于2018年3月19日復(fù)函本院，稱“2017年10月1日前，我局未收到該項目的竣工環(huán)保驗收申請……自2017年10月1日起，建設(shè)單位應(yīng)自主完成環(huán)保驗收”。 案涉商品房項目于2017年12月6日取得《關(guān)于南沙區(qū)珠江源昌花園項目光纖到戶通信配套設(shè)施竣工驗收意見書》，準(zhǔn)予接入公眾電信網(wǎng)絡(luò)；于2017年12月20日經(jīng)廣州特種機電設(shè)備檢測研究院出具《電梯定期檢測報告》，電梯檢驗合格；于2017年12月27日取得通郵申報表，符合通郵條件；于2017年12月28日取得《人防工程專項竣工驗收備案意見書》（編號：穗南人防驗備﹝2017﹞17號），同意予以備案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工驗收報告》，通過驗收。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房項目的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《珠江源昌花園小區(qū)臨時管理規(guī)約》。2018年1月15日，源昌公司舉行了竣工環(huán)境保護驗收會并形成了《珠江源昌花園（原名：珠江園一號）地塊三建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收意見》，通過竣工環(huán)境保護驗收。 案涉商品房項目于2018年3月21日取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》（編號：穗國土規(guī)劃驗證﹝2018﹞263號）。2018年3月22日，廣州南沙發(fā)展燃氣有限公司市場發(fā)展部出具證明，證明“珠江源昌花園小區(qū)具備燃氣通氣置換條件”。2018年3月26日，廣州供電局有限公司南沙供電局萬頃沙供電所出具證明，證明“珠江源昌花園永久用電工程已竣工驗收，具備永久供電條件”。2018年3月27日，源昌公司與廣州南沙粵海水務(wù)有限公司簽訂了《廣州市（非居民）城市供水用水合同》。 2015年3月23日，廣州市南沙區(qū)水務(wù)局出具了《南沙區(qū)城市排水設(shè)施設(shè)計咨詢意見》（編號：穗南水市排水咨［2015］77號），認定“目前項目具備接駁市政污水管道條件”。2017年12月28日，案涉商品房項目向廣州南沙開發(fā)區(qū)環(huán)保水務(wù)局提交了“關(guān)于同意污水外運至污水處理廠進行污水處理的申請報告”，廣州市南沙區(qū)環(huán)保水務(wù)局在審批單位處加蓋公章。2018年1月4日，廣州市南沙區(qū)環(huán)保水務(wù)局出具《關(guān)于珠江源昌花園周邊市政污水管網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)進度的告知函》，內(nèi)容為：“貴公司負責(zé)開發(fā)的珠江源昌花園項目生活污水接駁點已納入我局組織實施的‘萬頃沙聯(lián)圍片區(qū)污水管網(wǎng)完善及雨污分流改造工程（珠江工業(yè)園污水管網(wǎng)完善工程）’建設(shè)范圍。目前該工程已完成施工圖審查、概（預(yù)）算評審等工作，正在開展施工招標(biāo)工作，預(yù)計2018年3月可完成施工招標(biāo)，2018年4月開工建設(shè)，屆時我局將優(yōu)化施工時序，優(yōu)先啟動珠江工業(yè)園污水接駁子項施工，預(yù)計2018年6月可完成土建施工?！?源昌公司提供雙方簽訂的草簽合同，冼國燕、霍柏榮對該草簽合同的內(nèi)容不予確認，認為草簽合同及雙方簽訂的合同的補充協(xié)議中有關(guān)逾期交樓違約金上限等內(nèi)容無效，且認為即便有效，因現(xiàn)在交樓時間遙遙無期給其造成巨大損失，違約金應(yīng)調(diào)整為按照每日總房價款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)，總額不以補充協(xié)議約定的總房價款的1%為限

一、被告廣州市源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告冼國燕、霍柏榮支付逾期交房違約金（違約金以購房款630886元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，從2017年12月31日起計算至2018年3月26日止）； 二、駁回原告冼國燕、霍柏榮的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費239元，由原告冼國燕、霍柏榮負擔(dān)172元，被告廣州市源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)67元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣州市中級人民法院

審判員徐廣鈞 二〇一八年六月八日 書記員梁鳳茵

2020-01-03