一、功能及要求：
*.負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施
定期對本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查。
全天**小時有專職客戶服務(wù)人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共事務(wù)，受理客戶的咨詢、建議和投訴，建立回訪制度和記錄。
處理各類維修，建立并落實(shí)維修服務(wù)。
管理制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。
全體員工著裝統(tǒng)一、工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，配戴有相片胸卡，按政府相關(guān)文件規(guī)定持證上崗。
每年進(jìn)行不少于兩次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高。
建立應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，一旦發(fā)生，能隨時投入運(yùn)行。
*.衛(wèi)生保潔要求
日常保潔范圍：公共建筑物、地面、外墻、建筑物周邊、護(hù)欄、道路廣場、標(biāo)識標(biāo)牌、綠化地的衛(wèi)生工作、雨水井、污水井的清洗。
保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
(*)屋面平頂無堆積雜物，墻壁無灰塵蛛網(wǎng)，大理石地面定期打蠟打磨、清洗、保證沒有污漬；
(*)門窗保證清潔明亮，無水漬、無污漬；
(*)樓梯扶手、室內(nèi)外休息座椅、標(biāo)識標(biāo)牌要求擦洗，無污漬和灰塵；
(*)公共地面每天打掃、地板、掃腳、窗臺不得有污漬和灰塵；
(*)樓頂定期清掃，保持干凈，不得有雜物。燈具、天花板上無蜘蛛網(wǎng)；
(*)會議室會前會后專項(xiàng)保潔服務(wù)，保持干凈整潔；
(*)道路、廣場保證無垃圾和雜物，及時清除污跡；
(*)及時清理綠化帶及草坪，出現(xiàn)枯枝落葉及時清理；
(*)公共垃圾桶及時清理，無過夜垃圾；
(**)遇文明創(chuàng)建等重大活動開展時，乙方需無條件配合甲方搞好保潔工作。
(**)垃圾日產(chǎn)日清、密封存放、無亂堆、亂倒、亂放現(xiàn)象，并負(fù)責(zé)集中運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。(不含垃圾外運(yùn))
(**)公共衛(wèi)生間保潔要求：專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時收集，無蚊蠅，空氣清新無異味，潔具表面清潔干凈，洗手臺面無積水，無污漬。必要的耗材，如衛(wèi)生球、清潔劑等易耗品費(fèi)用分擔(dān)：用于物業(yè)用房的清潔用品、用具及日耗品由物業(yè)方自行購置并承擔(dān)費(fèi)用。公用部位用具(如垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍等)及消耗品由業(yè)主單位提供并承擔(dān)費(fèi)用。
(**)公共區(qū)域的垃圾桶的保潔要求：定期清洗，保持干凈，無污漬。
*.綠化養(yǎng)護(hù)
服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目范圍內(nèi)樹木、花草、綠化等的日常維護(hù)、修整、管理和施肥，病蟲害防治。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
(*)有綠化管理措施，花草樹木生長正常，定期進(jìn)行病蟲害防治，無黃土裸露，修剪及時，無枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象；
(*)定期進(jìn)行苗木修剪，綠地管理和養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象，保證綠化完好率**%，草坪純度**%。
*.秩序維護(hù)要求
服務(wù)范圍：負(fù)責(zé)進(jìn)出的車輛指揮、大門、辦公樓前坪等所有建筑的室內(nèi)外的安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)夜間巡邏，辦公大樓的夜間守護(hù)；電視監(jiān)控室值班；防盜、防火報(bào)警監(jiān)控設(shè)備、消防工作，消防設(shè)備運(yùn)行管理，公共秩序維護(hù)，治安，防火防盜及其它突發(fā)事件處理等。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
(*)建立保安、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認(rèn)真落實(shí)，門衛(wèi)、電視監(jiān)控室及強(qiáng)弱電值班室**小時值班；
(*)嚴(yán)格驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入辦公大樓，確保辦公秩序良好；
(*)維護(hù)和保證防盜、防火等報(bào)警監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行；
(*)做好安全防范和日常巡視工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，迅速有效處理突發(fā)事件；
(*)嚴(yán)格控制車輛出入，保證道路暢通、車輛停放有序，確保財(cái)產(chǎn)安全；
(*)按照崗位規(guī)定要求及時巡查，作好記錄，及時報(bào)告和處理突發(fā)事件；
(*)建立消防管理措施及發(fā)生火災(zāi)處理預(yù)案；確定重點(diǎn)防火部門，消防人員持證上崗，實(shí)行**小時消防值班制度。堅(jiān)持日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，確保無火災(zāi)事故發(fā)生。
*.設(shè)備、設(shè)施維保要求
(*)給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)
服務(wù)內(nèi)容：給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、透氣管及輸通、水封設(shè)備、室外排水管及其附屬構(gòu)筑物、引水管道等正常運(yùn)行使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，水塔保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢，做好防銹處理；及時發(fā)現(xiàn)并解決故障，零星維修合格率***%，故障排除不過夜，做好節(jié)約用水工作。
(*)供電系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)
服務(wù)內(nèi)容：對物業(yè)管理范圍內(nèi)供電系統(tǒng)、低壓電器設(shè)備、變壓器、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修，確保正常運(yùn)行使用；做好臨時用電管理。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每天對供電范圍內(nèi)的電氣定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。每月對供電設(shè)備內(nèi)的接線箱、控制柜、自動開關(guān)、熔斷器、漏電保護(hù)器、接線端子等原件吹塵、清掃、緊固、溫度檢測并做好記錄。照明系統(tǒng)的光源、開關(guān)、控制器、插座工作正常、靈敏有效、絕緣良好、線序排列整齊、編號清晰正確。建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，健全用電管理制度，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立嚴(yán)格的送配電運(yùn)行制度、電氣維修制度，供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；建立**小時運(yùn)行維修值班制度，及時排除故障，零星維修合格率***%；加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好，確保用電安全。
(*)消防系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)
服務(wù)內(nèi)容：每月檢查一次，做好記錄，及時報(bào)修。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：定期對消防系統(tǒng)和設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、檢修，保證系統(tǒng)靈敏有效，消防栓啟動靈活；定期開展消防培訓(xùn)，提高人防技能。
(*)電梯數(shù)量及維護(hù)要求(按照國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)
服務(wù)內(nèi)容：運(yùn)行狀況的監(jiān)測、機(jī)房、轎箱干凈整潔、無油污、無積水，檢查清理。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度，確保電梯按規(guī)定時間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；監(jiān)督維保單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)電梯管理規(guī)定和安全規(guī)程、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證完備，監(jiān)督定期維護(hù)保養(yǎng)；轎廂、井道保持清潔；如因故障停梯，及時通知業(yè)主單位和維保單位人員及時到達(dá)現(xiàn)場搶修，排除故障。
(*)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)
主要設(shè)備：中央空調(diào)。
服務(wù)內(nèi)容：協(xié)助維保單位設(shè)備定期維護(hù)與保潔，日常監(jiān)控，空調(diào)水處理，制定并嚴(yán)格執(zhí)行空調(diào)使用，做好日常運(yùn)行和節(jié)能降耗工作。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：監(jiān)督維保單位定期保潔空調(diào)設(shè)備，如冷暖兩季開機(jī)前一次性對空調(diào)機(jī)過濾網(wǎng)的清洗，保證空調(diào)設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)；空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，及時通知供應(yīng)商維修人員到達(dá)現(xiàn)場維修，并做好記錄；每日做好能耗統(tǒng)計(jì)，及時根據(jù)天氣和氣溫開關(guān)空調(diào)，做好節(jié)能降耗工作。
(*)房屋本體及附屬建筑物、構(gòu)筑物的維護(hù)
服務(wù)內(nèi)容：負(fù)責(zé)公用設(shè)施和附屬建筑物的維修，養(yǎng)護(hù)和管理。包括路燈、門鎖、道路、室內(nèi)外上下水管道、水箱，排污管理、溝渠、池、井等。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋管理制度完善，實(shí)施有效的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
(*)房屋門窗維修要求
服務(wù)內(nèi)容：門窗框松動、開戶不靈活、脫榫、開焊、小五金件缺損、窗紗、玻璃破損的修理。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：確保門窗完好和正常使用，合格率***%。
(*)會議系統(tǒng)的維護(hù)
服務(wù)內(nèi)容：對會議音箱、話筒、功放等設(shè)備的維護(hù)與檢修。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：定期對公共會議室的會議設(shè)備進(jìn)行檢查，并做好檢查記錄。如有問題應(yīng)及時向業(yè)主單位匯報(bào)并做好應(yīng)急處理。保證各種會議能夠正常進(jìn)行。
*.客服及會務(wù)服務(wù)
服務(wù)內(nèi)容：負(fù)責(zé)物業(yè)中心接派單、客服中心電話接聽、投訴受理、投訴反饋與回訪、來訪接待、配合接待、行政文秘工作；會務(wù)人員負(fù)責(zé)會議室準(zhǔn)備和會中、會后服務(wù)工作。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：客服人員接派單后**分鐘內(nèi)響應(yīng)，對物業(yè)服務(wù)過程進(jìn)行督辦和回訪、力爭“日單日結(jié)”；會務(wù)人員根據(jù)會議要求，做好會前準(zhǔn)備工作，布置好會議室與會中服務(wù)工作，會后進(jìn)行專項(xiàng)打掃，保持干凈整潔。
二、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：
符合采購人需求及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
三、技術(shù)規(guī)格：
*、投標(biāo)人響應(yīng)文件人員配備總數(shù)不得少于**人，年齡不得超過**周歲，其中**周歲以下人員占總數(shù)**%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)貴，品行端正，無犯罪記錄，所有員工檔案交采購人相關(guān)部門備案;中標(biāo)人進(jìn)場前提供所有派駐人員名單。
*、管理處項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的任職資格:**周歲以下，物業(yè)管理專業(yè)全日制本科及以上學(xué)歷；持有全國物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理證上崗證，具有同類項(xiàng)目經(jīng)理管理經(jīng)驗(yàn)。
*、工程技術(shù)工作人員的任職資格:持有與所就職的崗位相應(yīng)的技術(shù)資格相關(guān)證書。
*、供應(yīng)商擬派駐的秩序維護(hù)人員要求誠實(shí)有責(zé)任心，服務(wù)意識強(qiáng)，有機(jī)關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)且無犯罪記錄。秩序服務(wù)人員中**歲以下，身高在*.**米及以上，形象好的人員不少于*名。
*、物業(yè)公司員工統(tǒng)一著裝，上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀容儀表規(guī)范整齊，制定完善、系統(tǒng)的培訓(xùn)計(jì)劃，切實(shí)提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)。
四、交付時間和地點(diǎn)：
*.地點(diǎn)：長沙市晚報(bào)大道***號。
*.結(jié)算方法：
(*)支付方式：通過國庫集中支付。
(*)付款方式：合同簽訂后，按月支付。
(*)物業(yè)費(fèi)用：每月不超過******.**元，每月**日前根據(jù)上月度物業(yè)服務(wù)考評結(jié)果，支付相應(yīng)費(fèi)用 。
*.委托管理期限: *年(暫定****年*月*日-****年*月**日)。
*.考核標(biāo)準(zhǔn)將與具體付款方式掛鉤，具體辦法和規(guī)則簽訂合同后明確。
*.項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)采用包干制合作形式，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目要求和現(xiàn)場情況，詳細(xì)列明項(xiàng)目所需的設(shè)備及材料購置，以及培訓(xùn)、人工、管理、財(cái)務(wù)等所有費(fèi)用，新增服務(wù)內(nèi)容由雙方另行協(xié)商確定。
*.對于上述項(xiàng)目要求，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中進(jìn)行回應(yīng)，作出承諾及說明。
五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：
*.房屋建筑主體及公共部分的維護(hù)管理；
*.公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；
*.公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生；定期消毒殺菌；垃圾分類與收集；生活垃圾清運(yùn)；公共衛(wèi)生消殺與處理。
*.公共綠化、綠地的養(yǎng)護(hù)和管理；
*.**小時保安護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理；突發(fā)事件防控與處置。
*.公建配套設(shè)施的運(yùn)行管理；
*.樓宇自動化設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；
*.交通指揮、車輛行駛和?？抗芾?；
*.物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；
**.社區(qū)文化的開展；
**.會議室、人防指揮所的管理；
**.物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的其它事項(xiàng)。
六、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：
本項(xiàng)目根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)長沙市政府采購項(xiàng)目履約驗(yàn)收工作的通知》(長財(cái)采購【****】*號文)驗(yàn)收。
七、其他要求：其他約定事項(xiàng)
*. 物業(yè)管理范圍(物業(yè)管理范圍外新增服務(wù)內(nèi)容由雙方另行協(xié)商確定)。
*.維修資金
重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目和房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由中標(biāo)人制定預(yù)算報(bào)請采購人批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。
*.管理用房
業(yè)主方在辦公樓內(nèi)提供用房供物業(yè)公司使用，辦公用品由物業(yè)公司自備。該辦公用房在委托管理期限內(nèi)由物業(yè)公司免費(fèi)使用，合同終止后交回業(yè)主方。
*.中標(biāo)人員工宿舍及食堂
除業(yè)主方提供的物業(yè)用房外，食宿費(fèi)用由物業(yè)公司自理。
*.公用水電費(fèi)
公用水電費(fèi)由業(yè)主單位承擔(dān)費(fèi)用。
*.設(shè)備的維護(hù)與維修
物業(yè)公司負(fù)責(zé)消防設(shè)施、水泵等設(shè)備的維護(hù)與維修，及負(fù)責(zé)公共區(qū)域損壞燈具燈管的更換，辦公家具和其他設(shè)備單件***元以下的單項(xiàng)維修，要求接到維修通知**分鐘內(nèi)響應(yīng)，小修*小時內(nèi)解決問題，大修不超過**小時，遇到缺少零配件或需要專業(yè)維保單位配合作業(yè)等無法預(yù)估時間的維修，應(yīng)及時向采購人報(bào)告并給出可行的意見措施。
*.應(yīng)急管理
物業(yè)公司應(yīng)建立靈活的應(yīng)急管理指揮架構(gòu)，制定安全突發(fā)事件、設(shè)施設(shè)發(fā)故障、停水停電、自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。每年至少舉行一次應(yīng)急演練活動和兩次應(yīng)急知識培訓(xùn)活動。不動產(chǎn)登記服務(wù)涵蓋產(chǎn)權(quán)變更、抵押、擔(dān)保，有可能涉及到產(chǎn)權(quán)糾紛，應(yīng)提供完善的鬧訪、群防等群體性事件的應(yīng)急措施和輿情引導(dǎo)措施。
*.收發(fā)、登記
文件、報(bào)刊的訂閱和收發(fā)由物業(yè)公司安排人員負(fù)責(zé)，并按收件人分檢，然后分別投入相應(yīng)的報(bào)箱內(nèi)。
*.物業(yè)服務(wù)檔案
物業(yè)公司按物業(yè)服務(wù)有關(guān)要求建立健全各品目的物業(yè)服務(wù)檔案、相關(guān)信息(電子文檔、書面文檔各 一份)，嚴(yán)密保管好，一律不得對外提供或予以傳播。
**.物業(yè)公司保密要求：應(yīng)制定嚴(yán)格的保密措施，與員工簽訂保密協(xié)議，防止泄密事件發(fā)生；所有工作必須有臺賬記錄。
**.物業(yè)管理公司的違紀(jì)處罰
因物業(yè)公司責(zé)任造成財(cái)產(chǎn)損失、丟失，物業(yè)公司負(fù)責(zé)全部賠償。
**.物業(yè)公司工作人員流動及按國家勞動部門要求辦理社保的要求：
物業(yè)公司按國家勞動部門要求為所有工作人員購買保險，其費(fèi)用由物業(yè)公司自行承擔(dān)。
采購需求僅供參考，相關(guān)內(nèi)容以采購文件為準(zhǔn)。
