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一、項(xiàng)目概括：

*.采購(gòu)項(xiàng)目名稱 ：物業(yè)管理服務(wù)

*.座落位置：雅禮洋湖中學(xué)座落于洋湖生態(tài)新城內(nèi)，羅谷塘路與連塘路交匯處東南角洋湖濕地生態(tài)景區(qū)正南面。

*.物業(yè)管理范圍：為長(zhǎng)沙市雅禮洋湖中學(xué)提供優(yōu)質(zhì)的保潔、水電、綜合維修、綠化、宿舍管理等服務(wù)。

*.項(xiàng)目概況：雅禮洋湖中學(xué)是全國(guó)名校雅禮中學(xué)傾力打造的高起點(diǎn)、優(yōu)品質(zhì)的市屬公辦現(xiàn)代化完全中學(xué)，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為**個(gè)班，總投資約*.**億元，可招收學(xué)生****名，是長(zhǎng)沙市最大的中學(xué)之一。學(xué)?？傆玫孛娣e約**萬(wàn)㎡，凈用地面積約*.*萬(wàn)㎡，總建筑面積*.*萬(wàn)㎡，綠化面積近*萬(wàn)平米，出入口*個(gè)(其中人行出入口*個(gè)，車行出入口*個(gè))，目前校園內(nèi)各項(xiàng)樓宇已建完畢。

按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

一)項(xiàng)目?jī)?nèi)容：

*、負(fù)責(zé)公共部分的清潔衛(wèi)生及綠化管理:

(*)公共場(chǎng)地、場(chǎng)所、部位的清潔衛(wèi)生，包括樓道、通道、衛(wèi)生間、外墻、屋面等公共部位。

(*)公共洗手間的廁紙、洗手液、擦手紙的檢查、更換。(具體要求由合同約定)

(*)公共辦公區(qū)域及生活區(qū)域內(nèi)垃圾收集、清運(yùn)、轉(zhuǎn)運(yùn)。

(*)公共場(chǎng)所、樓道、通道等公共部位的四害消殺和白蟻防治。

(*)室外綠化及園林景觀日常管養(yǎng)，包括修剪施肥、澆水、殺蟲及補(bǔ)種綠化。

*、負(fù)責(zé)校內(nèi)防火安全及消防設(shè)施，定期對(duì)消防設(shè)施設(shè)備檢查登記及維護(hù)。

*、負(fù)責(zé)對(duì)公共設(shè)施的檢查、日常維修：

(*)公共區(qū)域水龍頭、閥門、燈泡、燈管、開(kāi)關(guān)、水管維修、更換；

(*)公共區(qū)域的地面、墻面維護(hù)和修繕；

(*)衛(wèi)生間潔具、照明燈具、排風(fēng)扇、給排水管道維護(hù)維修；

(*)電源轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)箱維修更換；

(*)開(kāi)關(guān)、燈具維修更換。

*、負(fù)責(zé)校內(nèi)下水網(wǎng)管道的維護(hù)及清理。

*、負(fù)責(zé)校內(nèi)垃圾站的清運(yùn)、維護(hù)、修繕(按垃圾分類處理要求)。

*、負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的日常管理(含日常紀(jì)律、衛(wèi)生檢查以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生)

*、負(fù)責(zé)體育器材的日常發(fā)放以及收集、保存，?；穫}(cāng)庫(kù)的日常管理以及發(fā)放，書吧的日常管理及收集維護(hù)，校內(nèi)公車的日常維護(hù)和車輛使用，隨時(shí)聽(tīng)候?qū)W校的出車指派。

物業(yè)服務(wù)期限：三年，合同一年一簽。

服務(wù)地點(diǎn)：采購(gòu)人指定地點(diǎn)

(二)物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明

*、中標(biāo)人根據(jù)有關(guān)物業(yè)服務(wù)法規(guī)以及招、投標(biāo)文件相關(guān)條款與招標(biāo)人就長(zhǎng)沙市雅禮洋湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)物業(yè)管理項(xiàng)目簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同。

*、中標(biāo)人應(yīng)樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，為招標(biāo)人創(chuàng)造一個(gè)安全、寧?kù)o、整潔、舒適的辦公、生活環(huán)境。中標(biāo)人實(shí)行物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到《湖南省優(yōu)秀綜合示范項(xiàng)目》，并達(dá)到招標(biāo)文件、委托管理合同設(shè)定有關(guān)要求。招標(biāo)人定期對(duì)各品目物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核評(píng)比，如達(dá)不到上述要求，采購(gòu)人可要求中標(biāo)人限期整改，通過(guò)整改后仍未達(dá)到要求的，可終止委托管理合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)人承擔(dān)損失并賠償違約責(zé)任。

*、招標(biāo)人為中標(biāo)人提供必要的辦公用房、管理用房(含倉(cāng)庫(kù)及維修場(chǎng)所)等，分別在正式合同里約定。該辦公用房、管理用房在委托管理期限內(nèi)由中標(biāo)人免費(fèi)使用裝修由中標(biāo)人負(fù)責(zé)，在合同簽訂后**天內(nèi)交給中標(biāo)人，合同終止后**天內(nèi)交回招標(biāo)人。招標(biāo)人不負(fù)責(zé)提供中標(biāo)人員工食宿及場(chǎng)所，中標(biāo)人辦公和生活所用水、電、通信費(fèi)用等由中標(biāo)人自行承擔(dān)。

*、小型維修項(xiàng)目和供電、供水、空調(diào)設(shè)備、(含管網(wǎng)系統(tǒng))等日常維修費(fèi)用的單項(xiàng)工程，設(shè)備設(shè)施和房屋本體的中、大維修，更新改造等由招標(biāo)人負(fù)責(zé)。

*、中標(biāo)人在投標(biāo)文件中所承諾投入的設(shè)備設(shè)施，中標(biāo)后必須實(shí)施到位，其中設(shè)備視為投標(biāo)單位的投資，可按相關(guān)設(shè)備折舊規(guī)定計(jì)提折舊費(fèi)用列入成本。

*、根據(jù)業(yè)主需求，中標(biāo)人應(yīng)積極為招標(biāo)人(業(yè)主)提供物業(yè)服務(wù)委托合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，所需費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生數(shù)額收取，參照省、市相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取；中標(biāo)人應(yīng)無(wú)條件配合甲方對(duì)校內(nèi)的管理活動(dòng)。

*、因中標(biāo)人管理不善導(dǎo)致招標(biāo)人(業(yè)主)財(cái)產(chǎn)受損或人身傷害的，中標(biāo)人應(yīng)給予賠償并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

*、在合同執(zhí)行期間，中標(biāo)人須接受招標(biāo)人以及有關(guān)行政主管部門的監(jiān)管。

*、中標(biāo)人應(yīng)加強(qiáng)保密教育，嚴(yán)格遵守保密法規(guī)。禁止向有關(guān)企業(yè)和媒體提供或泄露招標(biāo)人(業(yè)主)有關(guān)信息資料，否則，追究泄密的相關(guān)法律責(zé)任。

**、無(wú)論投標(biāo)人是否中標(biāo)，投標(biāo)人自行承擔(dān)本項(xiàng)目投標(biāo)所發(fā)生的所有費(fèi)用，招標(biāo)人不對(duì)投標(biāo)人因本次投標(biāo)所發(fā)生的任何費(fèi)用和損失負(fù)責(zé)。

注：寒暑假、學(xué)校比賽、體育訓(xùn)練、參觀學(xué)習(xí)、計(jì)劃維修期間，物業(yè)綠化、水電維修工、高壓電工、泥木工正常上班，其他人員一年內(nèi)寒暑假休假最多不超過(guò)１個(gè)月。

**、本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核，招標(biāo)人將根據(jù)各品目的實(shí)際情況在與中標(biāo)人簽訂合同時(shí)一并簽定《物業(yè)監(jiān)管考評(píng)辦法》。

**、根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在具體實(shí)施時(shí)各品目的內(nèi)容和要求可能會(huì)有所調(diào)整，屆時(shí)再另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以認(rèn)定。

**、投標(biāo)人在投標(biāo)前可分別到各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘，投標(biāo)人若還有疑問(wèn)或?qū)φ袠?biāo)文件所列內(nèi)容有不同理解的，招標(biāo)人將集中在網(wǎng)上答疑。

**、采購(gòu)人已設(shè)計(jì)、規(guī)劃的，在招標(biāo)文件中尚未列出的配套設(shè)備、設(shè)施、建筑物以及園林綠化等均在本次招標(biāo)范圍內(nèi)。

**、確定中標(biāo)人后，中標(biāo)人應(yīng)在長(zhǎng)沙市政府采購(gòu)平臺(tái)簽訂物業(yè)合同。

**、付款方式：按月度支付。

**、本次物業(yè)服務(wù)期限：三年，合同一年一簽.

(三)物業(yè)服務(wù)檔案

中標(biāo)人按物業(yè)服務(wù)有關(guān)要求建立健全各品目的物業(yè)服務(wù)檔案、相關(guān)信息(電子文擋、書面文擋各一份)，嚴(yán)密保管好，一律不得對(duì)外提供或予以傳播。本合同終止時(shí)中標(biāo)人必須向招標(biāo)人移交其使用的辦公用房、管理用房、設(shè)備設(shè)施及園林綠化等全部檔案資料、相關(guān)信息及屬于招標(biāo)人的辦公用品和生產(chǎn)、維修等工具。

因中標(biāo)人的故意或過(guò)失造成物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)任何設(shè)備、設(shè)施、財(cái)物、檔案資料以及相關(guān)信息等被盜、被損壞或?qū)ν鈧鞑サ?，中?biāo)人應(yīng)予賠償，并承擔(dān)法律責(zé)任。

二、項(xiàng)目服務(wù)主要內(nèi)容及要求

(一)服務(wù)范圍

*. 保潔服務(wù)面積(不含外墻保潔及化糞池清理)

*.保潔服務(wù)區(qū)域及服務(wù)要求(不含外墻保潔及化糞池清理)

(二)、日常維修工作

*、維修工作標(biāo)準(zhǔn)

*、維修工作要求

(*)維修人員要求

*、維修工應(yīng)著裝上崗，佩帶工作牌，嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程進(jìn)行工作(電工需持有相關(guān)證件上崗)。

*、維修人員接到報(bào)修單后，根據(jù)報(bào)修單維修項(xiàng)目到庫(kù)房進(jìn)行領(lǐng)料登記，維修人員應(yīng)在**分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。 *、維修結(jié)束后，維修人員應(yīng)清理現(xiàn)場(chǎng)使設(shè)施、設(shè)備正常并由報(bào)修人員在《報(bào)修單》上簽字確認(rèn)。 *、維修人員回到單位根據(jù)用料情況，余料退回庫(kù)房并在《報(bào)修單》上簽字，將《報(bào)修單》存檔。

(*)維修項(xiàng)目要求

*、負(fù)責(zé)全校配電室的管理和全校供電工作。 *、負(fù)責(zé)供水設(shè)施的管理和全校的供水工作。 *、負(fù)責(zé)配電室、消防設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)及附屬設(shè)備設(shè)施的維護(hù)檢修工作。 *、負(fù)責(zé)本校房屋的木、水、電、金屬類、油漆等工種的日常維修。 *、負(fù)責(zé)全校公共設(shè)施，路燈的維護(hù)保養(yǎng)。 *、負(fù)責(zé)雨排水管道、污水管道的疏通和維護(hù)。 *、負(fù)責(zé)污水井、雨水井的清掏和維護(hù)。 *、負(fù)責(zé)校內(nèi)地下車庫(kù)水泵和公寓樓屋頂熱水系統(tǒng)的維護(hù)。

*、根據(jù)各類公共設(shè)施損壞情況提出維大修計(jì)劃和建議。負(fù)責(zé)配合學(xué)校完成日常。

*、雜物、會(huì)議與活動(dòng)的資料和道具的搬運(yùn)任務(wù)。

*、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性工作。

*、維修派出

(*)對(duì)于校園內(nèi)報(bào)修：由各辦公室工作人員、老師、學(xué)生報(bào)修到學(xué)校總務(wù)處，由學(xué)校總務(wù)處將維修任務(wù)交給物業(yè)辦公室，再落實(shí)到維修人員。維修好后將維修單及時(shí)送交物業(yè)辦公室，再由辦公室整理、統(tǒng)計(jì)、分類、回訪、交學(xué)?？倓?wù)處存檔。

(*)特殊情況報(bào)修：開(kāi)學(xué)前、大型考試前或?qū)W校重大活動(dòng)前期，各區(qū)域負(fù)責(zé)人將組織員工進(jìn)行一次統(tǒng)一報(bào)修，維修后，辦公室報(bào)修管理員再安排對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行一次檢查落實(shí)。

(*) 緊急維修:突發(fā)事故、緊急情況下的維修，學(xué)?？倓?wù)處或物業(yè)辦公室直接安排維修人員搶修，維修完畢，再由維修人員補(bǔ)填維修單交給物業(yè)辦公室。

服務(wù)時(shí)限：

搶修項(xiàng)目：在配件到位的前提下，*小時(shí)內(nèi)修復(fù)，并有緊急處理措施；

小修項(xiàng)目：*小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

*、零星維修的范圍、單次維修及批量維修的限額標(biāo)準(zhǔn)、維修耗材的承擔(dān)主體：

零星維修服務(wù)：負(fù)責(zé)教學(xué)樓、辦公樓、公共場(chǎng)所等服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的日常檢查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)需維修的事項(xiàng)及時(shí)報(bào)修。建立報(bào)修平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上、電話、報(bào)單維修等。及時(shí)反饋維修信息，對(duì)無(wú)需材料的簡(jiǎn)單維修事項(xiàng)安排人員及時(shí)維修、維護(hù)。

*、負(fù)責(zé)建筑物的內(nèi)墻面、樓梯間、洗手間、走廊通道、門廳、設(shè)備房的零星維護(hù)和管理，公用設(shè)施設(shè)備的零星維護(hù)和運(yùn)行服務(wù)；教學(xué)樓與圖書館、學(xué)生宿舍內(nèi)的門窗、窗簾、門窗玻璃、鎖、桌椅、照明燈、開(kāi)關(guān)、插座、家具等的維修。定期在冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對(duì)房屋設(shè)施和道路情況進(jìn)行檢查維修，對(duì)房屋及設(shè)備易出問(wèn)題的部位，及時(shí)做出記錄備案，重點(diǎn)檢查。

*、負(fù)責(zé)各樓宇消防設(shè)施及廁所內(nèi)外各類設(shè)施損壞的及時(shí)報(bào)修、維修。公共設(shè)施損壞的須及時(shí)保修、維修，水電設(shè)施的維修必須在兩小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修繕。

*、負(fù)責(zé)學(xué)校大門、路燈、消防設(shè)施、及校園內(nèi)、道路兩側(cè)各種設(shè)施損壞的及時(shí)保修、維修，做好各樓宇電梯的養(yǎng)護(hù)，并協(xié)調(diào)處理專業(yè)設(shè)備的故障。

*、及時(shí)對(duì)校園內(nèi)需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)上報(bào)。

*、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修、使用、運(yùn)行管理。

物業(yè)維修工作內(nèi)容與效果

備注：零星維修指負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的價(jià)值低、易損耗物品的維修工作，所有維修材料由學(xué)校負(fù)責(zé)，但如該類型設(shè)施設(shè)備超出正常使用壽命以外的批量維修，則由中標(biāo)物業(yè)公司報(bào)告至學(xué)校后勤處，由學(xué)校負(fù)責(zé)安排更新改造維修，具體衡量標(biāo)準(zhǔn)為，該同類型設(shè)施設(shè)備已經(jīng)超過(guò)**%都曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)維修或更新。其他范圍的設(shè)施設(shè)備(包括實(shí)驗(yàn)室內(nèi)設(shè)施設(shè)備)由學(xué)校負(fù)責(zé)或?qū)W校其他部門負(fù)責(zé)，中標(biāo)物業(yè)公司負(fù)責(zé)申報(bào)。

(四)、相關(guān)崗位要求：

*、熱愛(ài)黨、熱愛(ài)祖國(guó)，擁護(hù)黨的基本路線，堅(jiān)持改革開(kāi)放，政治思想過(guò)硬，遵紀(jì)守法。

*、樹(shù)立“用戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效地服務(wù)于招標(biāo)人(業(yè)主)。

*、知識(shí)與能力并重，有一定的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng)崗位的技能：經(jīng)理要求本科學(xué)歷，中級(jí)以上職稱，有豐富的行政事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

*、根據(jù)長(zhǎng)沙市雅禮洋湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)校內(nèi)停車場(chǎng)地的實(shí)際情況，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、一專多能。合理配置人員，使人員達(dá)到滿負(fù)荷，充分利用人力資源，減少開(kāi)支，降低成本。

*、員工要求統(tǒng)一著裝，員工服裝按招標(biāo)人要求配置，其費(fèi)用由中標(biāo)人負(fù)責(zé)。

三、物業(yè)服務(wù)要求：

(*)崗位及人員配置要求：

(*)服務(wù)管理目標(biāo)：師生滿意率達(dá)**%以上；合同履約率達(dá)***%；上崗培訓(xùn)合格率達(dá)***%；有責(zé)投訴解決率達(dá)***%；特殊崗位服務(wù)人員持證上崗率達(dá)***%。

經(jīng)考核，物業(yè)服務(wù)公司如達(dá)不到上述服務(wù)管理目標(biāo)，學(xué)?？杉s談、書面告之、解除合同，并由物業(yè)公司承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

(*)人員工資不能低于長(zhǎng)沙市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

*.嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定為聘請(qǐng)人員購(gòu)買相關(guān)社保社保繳費(fèi)不低于長(zhǎng)沙市社保局規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

*.嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定繳納稅金。

(*)、其他約定事項(xiàng)

*、因物管公司責(zé)任造成財(cái)產(chǎn)損壞：照價(jià)賠償

*、因物管公司責(zé)任造成財(cái)產(chǎn)丟失：照價(jià)賠償

*、因物管公司責(zé)任造成其他損失：視情節(jié)給予經(jīng)濟(jì)處罰，必要時(shí)提請(qǐng)法律制裁。

*、對(duì)物業(yè)管理公司安全防火的要求：嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》。

*、對(duì)物業(yè)管理公司工作人員流動(dòng)及必要的失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、保險(xiǎn)和人員意外傷害、死亡保險(xiǎn)辦理及費(fèi)用的要求：全部由物業(yè)管理公司承擔(dān)。

*、對(duì)物業(yè)管理公司員工統(tǒng)一著裝，持證上崗及健康狀況的要求：統(tǒng)一著裝，持證掛牌上崗，健康狀況無(wú)傳染疾病，儀容合格。

*、對(duì)涉及到對(duì)外收費(fèi)項(xiàng)目、委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的要求：(包括：收費(fèi)辦法及費(fèi)用財(cái)務(wù)管理制度)無(wú)對(duì)外收費(fèi)項(xiàng)目和其他委托項(xiàng)目。

*、對(duì)物業(yè)管理公司的其他要求：(如保密等)不得透露本校有關(guān)重要消息和情況，對(duì)外不得損害我校名譽(yù)，和我校師生交往不得散布流言蜚語(yǔ)，遵守我校各項(xiàng)管理制度，落實(shí)管理育人、服務(wù)育人的要求。

*、學(xué)校提供物業(yè)辦公用房、住宿。

*、物業(yè)管理公司的違紀(jì)處罰：因物管公司責(zé)任造成財(cái)產(chǎn)損失、丟失，負(fù)責(zé)全額賠償。

*、對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核要求(與物業(yè)費(fèi)用支付掛鉤)：服務(wù)質(zhì)量合格，不出現(xiàn)教學(xué)事故、安全事故、人口與計(jì)生事故、綜合治理事故和其他事故，師生滿意度不低于**％。

*、對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核要求(與物業(yè)費(fèi)用支付掛鉤)：具體見(jiàn)《長(zhǎng)沙市雅禮洋湖中學(xué)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)》。

*、如遇學(xué)校重大活動(dòng)，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理，密切配合學(xué)校工作。

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與要求

根據(jù)長(zhǎng)沙市財(cái)政局《關(guān)于加強(qiáng)長(zhǎng)沙市政府采購(gòu)項(xiàng)目履約驗(yàn)收工作的通知》(長(zhǎng)財(cái)采購(gòu)[****]*號(hào))的規(guī)定，該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易程序驗(yàn)收。

四、項(xiàng)目特別說(shuō)明：

*、物業(yè)服務(wù)期限：三年，合同一年一簽。

*、物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付方式：

付款人：長(zhǎng)沙市雅禮洋湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)(通過(guò)登錄后查看)

付款方式：簽訂合同，驗(yàn)收、考核合格后按季支付。

*、本項(xiàng)目采用費(fèi)用包干方式，投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目要求和現(xiàn)場(chǎng)情況，詳細(xì)列明項(xiàng)目所需的人員工資(不能低于長(zhǎng)沙市最低工資標(biāo)準(zhǔn))、社保、補(bǔ)貼、服裝費(fèi)、 稅率、利潤(rùn)等所有費(fèi)用，如一旦中標(biāo)，在項(xiàng)目服務(wù)中出現(xiàn)任何遺漏，均由中標(biāo)人承擔(dān)，采購(gòu)人不再支付任何費(fèi)用。

*、本項(xiàng)目不統(tǒng)一組織踏勘，投標(biāo)人在投標(biāo)前，如需踏勘現(xiàn)場(chǎng)，有關(guān)費(fèi)用自理，踏勘期間發(fā)生的意外自負(fù)。